2月25日，上海市五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》。這份被市場稱為“滬七條”的新政，在發(fā)布后迅速引發(fā)廣泛關(guān)注。

客觀講，這次的政策力度不小：非滬籍購房社?；騻€稅年限從3年降至連續(xù)1年，滿3年的甚至能在原本管控最嚴(yán)的外環(huán)內(nèi)增購一套；持居住證滿5年的，無需提供社?；騻€稅證明即可在全市范圍內(nèi)購買1套住房。公積金方面，首套房最高貸款額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑等相關(guān)因素后，最高可達(dá)324萬元；已結(jié)清公積金貸款且本市無房或僅有1套住房的家庭，再次購房時仍可申請公積金貸款。

房產(chǎn)稅認(rèn)定上也做了優(yōu)化：滬籍成年子女在未成年時與父母共有的住房，不計入自己的住房套數(shù)；置換后只要該住房仍屬于家庭唯一住房，即可暫免征收房產(chǎn)稅。每一項都精準(zhǔn)地指向剛需和改善置換這兩個目前市場上最關(guān)鍵的堵點。

與其說這是孤立的“大招”，不如把它看作一線城市在“擠牙膏式”放松進程中的又一次明確表態(tài)。信號已經(jīng)很清晰：限購這道籬笆，正在被一截一截地拆除。

短期來看，交易量肯定會有一波脈沖式回升。門檻降得這么直接，尤其是把外環(huán)內(nèi)的口子撕大了，確實能把一批社保剛滿一年的新市民、以及想在外環(huán)內(nèi)改善的非滬籍家庭給“勾”出來，強化上海二手房市場近期已經(jīng)出現(xiàn)的“以價換量”勢頭。

但要說房價會就此扭頭向上，恐怕需要更深層的審視。這才是問題的關(guān)鍵——政策托底的意圖再明顯，也繞不開幾個更深層的制約因素。

首先是“虧錢效應(yīng)”對購房心理的侵蝕。房價持續(xù)下行帶來的不僅是賬面財富縮水，更是一種“財富幻覺”的破滅。對于多數(shù)中國家庭而言，房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例高達(dá)60%至70%。當(dāng)房子市值低于剩余貸款總額，甚至出現(xiàn)“虧了300個”的真實案例時，潛在購房者會本能地產(chǎn)生“接盤焦慮”。這種心理層面的負(fù)反饋，遠(yuǎn)比限購放松的刺激更為持久。市場上不缺購買力，缺的是“買了不會虧”的信心。

其次是租金收益率對房價的支撐力度仍然偏弱。2025年百城住宅平均租金回報率回升至2.39%，這一水平雖然已高于定期存款和多數(shù)主流理財產(chǎn)品的收益，但距離覆蓋房貸成本仍有差距。如果按3%以上的按揭利率計算，一套房子每月產(chǎn)生的租金往往還不夠還利息，再扣除物業(yè)費、房屋折舊等持有成本，現(xiàn)金流就成了負(fù)值。這意味著，單純從現(xiàn)金流角度看，買房收租依然是一筆需要持續(xù)貼錢的買賣。

第三是房地產(chǎn)稅的預(yù)期。對于持有多套房的群體而言，這始終是一把懸在頭頂?shù)膭Α钟蟹慨a(chǎn)不再是一勞永逸，而是需要面對未來可能出現(xiàn)的固定支出。無論何時落地，這種預(yù)期本身就會抑制投資性需求的入市沖動。

第四是現(xiàn)金流穩(wěn)定性的問題，這一點可能被很多人低估了。買一套房，背上的是二三十年的房貸，這對購房人未來收入的穩(wěn)定性提出了極高的要求。而當(dāng)前我們正在經(jīng)歷的，是AI技術(shù)對就業(yè)市場的深刻重塑。從白領(lǐng)崗位的程序員、設(shè)計師，到基礎(chǔ)職能的客服、文案，越來越多職業(yè)正面臨被替代或降薪的風(fēng)險。就業(yè)市場的不確定性正在成為常態(tài)，當(dāng)“明天會不會被優(yōu)化”成為越來越多人不得不考慮的現(xiàn)實問題，動輒鎖定未來三十年現(xiàn)金流的購房決策，自然會變得更加謹(jǐn)慎。這不是需求消失了，而是支撐需求的根基——穩(wěn)定的收入預(yù)期——正在松動。

更深層的結(jié)構(gòu)性變化在于：住房作為家庭部門最重要資產(chǎn)的地位正在削弱。研究表明，自2008年以來，中國城鎮(zhèn)家庭的財富差距主要來自房產(chǎn)差距，貢獻率接近80%。這意味著一旦房價進入調(diào)整通道，對整個家庭資產(chǎn)負(fù)債表的沖擊是系統(tǒng)性的。而當(dāng)資產(chǎn)的錨開始松動，最直接的后果就是“換不動了”。這種沖擊會通過置換鏈條層層傳遞：二三線城市房價下跌，意味著老家父母那套房子賣不出價，子女在上海湊首付就少了一份底氣；自己手上那套首套房賣不出好價錢，想要置換改善也就卡在了半路。當(dāng)房產(chǎn)的流動性被凍結(jié)，整個家庭的財富周轉(zhuǎn)也就陷入了停滯。

綜合來看，“滬七條”的實質(zhì)作用是托底而非拉高。 它能讓交易量回暖，但難以扭轉(zhuǎn)房價的長期預(yù)期。

對普通購房者而言，如果是基于自住需求，現(xiàn)在的信貸成本和上車門檻確實友好了一些。但如果是沖著抄底去的，可能需要想清楚：當(dāng)“房住不炒”成為長期共識，當(dāng)租金收益取代價差收益成為資產(chǎn)定價的錨，當(dāng)未來三十年的現(xiàn)金流變得越來越不可預(yù)測，所謂的反轉(zhuǎn)邏輯，恐怕還遠(yuǎn)未到來。