我先來(lái)給大家講一組數(shù)據(jù)，如果按我的‘合并’統(tǒng)計(jì)法，2025年銷(xiāo)售商品新房銷(xiāo)售金額排名前十的有四個(gè)是海淀。

這個(gè)合并指的是分開(kāi)拿的地，但是位置在一起、案名也基本沒(méi)改，比如昌平的國(guó)賢府、朝陽(yáng)的璞園等，這些個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì)我都是合并計(jì)算的。

為什么要強(qiáng)調(diào)合并計(jì)算？因?yàn)槿绻野堰@哥幾個(gè)一二期這類(lèi)型的拆開(kāi)統(tǒng)計(jì)銷(xiāo)售額，海淀銷(xiāo)售金額能排進(jìn)2025年年度前十的還要多一個(gè)，變成5個(gè)，十占其五。

這五個(gè)排前十的，2025年上半年甚至沒(méi)過(guò)完就已經(jīng)能排年度前十的，功德寺雙杰和樾玉鳴、和樾望雲(yún)以及永豐南頤海澐頌。

后邊就是下半年入市的朱房雙子座臻澐與海晏。

這五個(gè)盤(pán)，我簡(jiǎn)單給大家盤(pán)一盤(pán)：

和樾望雲(yún)與和樾玉鳴，哥倆占比多的主力戶型都是約140平米與170平米的房子，總價(jià)1500萬(wàn)上下；

頤海澐頌主力戶型120平米上下，總價(jià)1100萬(wàn)上下；

海晏與臻澐主力戶型是180來(lái)平米的戶型，總價(jià)2000萬(wàn)以上。

主力戶型哪怕是相對(duì)價(jià)格稍低的頤海澐頌，也是8位數(shù)起步。說(shuō)白了，都是純改善項(xiàng)目。

而另一個(gè)牛掰的是，去看總價(jià)段類(lèi)似的豐臺(tái)、朝陽(yáng)大改善，都有一個(gè)標(biāo)簽叫好房子。海淀這哥幾個(gè)誰(shuí)敢說(shuō)自己是好房子？

前十占五席，都沒(méi)好房子。您說(shuō)海淀牛不牛？

但這篇文章又不是夸夸文，總要說(shuō)點(diǎn)不一樣的。

我先反問(wèn)大家一個(gè)我問(wèn)過(guò)無(wú)數(shù)次的問(wèn)題，假如后續(xù)的海淀給好房子了呢？

放下假如好房子這個(gè)問(wèn)題不談，我們返回來(lái)再去看排名前幾的項(xiàng)目干了什么共同的事兒。

第一，好的會(huì)所。哥幾個(gè)在會(huì)所這個(gè)層級(jí)上都是玩命卷的。去年上半年銷(xiāo)售的當(dāng)時(shí)還有點(diǎn)價(jià)格倒掛的功德寺哥倆，不是該有泳池有泳池、該出水系出水系么？更別提后邊的朱房哥倆了，那大門(mén)、那園林景觀、那會(huì)所…那是之前海區(qū)豪宅有的么？

第二，立面。哥幾個(gè)有一個(gè)算一個(gè)，有人告訴你，我的立面以涂料為主么？那不是起步鋁板基本都石材么？

第三，戶型。這些項(xiàng)目有沒(méi)有誰(shuí)有兩面寬的戶型？那是肯定有的。多么？并不多的。并且沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目敢于在邊角位置給您搞東西向。

海淀，除了沒(méi)給好房子的使用率，其他層面甚至超脫于好房子。

因?yàn)椴贿@么干，賣(mài)不了房，時(shí)代不一樣了。

所以其實(shí)我想說(shuō)的，沒(méi)必要妖魔化海淀樓市，真要是閉著眼睛買(mǎi)房的年待，開(kāi)發(fā)企業(yè)用得著除了卷不了的好房子使用率，其他都卷到上限么？

既然海淀祂很苦，但是祂不說(shuō)。沒(méi)關(guān)系我替祂說(shuō)，就是市場(chǎng)沒(méi)那么好了，所以要卷一卷了。

然而，你大哥依然還是你大哥。沒(méi)卷使用率的海淀，2025年新盤(pán)銷(xiāo)售額前十占其五。所以我說(shuō)，買(mǎi)改善除非您的交圈就沒(méi)有海淀，要不然看看沒(méi)毛病。

至于海淀2026年的土地供應(yīng)，抱歉本文沒(méi)法說(shuō)。一方面我之前一篇文章莫名消失了，一方面眾說(shuō)紛紜。

尤其是說(shuō)西北旺那個(gè)地塊的，我在群里分享過(guò)我的看法，簡(jiǎn)單講就倆字不太看好。

關(guān)于這方面的事兒，可以找小秘書(shū)進(jìn)群討論，備注所在大區(qū)進(jìn)我們的區(qū)域群互通有無(wú)~