最近，做消防工程的趙總面露難色。

客戶欠他100多萬的工程款，還不上了，說是用一套房抵給他。

目前有兩個房子可供他選擇，一個是新區(qū)的次新房，如今5年房齡，高樓25層，面積95㎡；還有一個是市區(qū)的老小區(qū)，電梯房四樓，面積98㎡。

趙總猶豫不決，問兩個房子哪個更好？

咱們的分析師直言不諱，別被那些花里胡哨的宣傳騙了，買也好，抵債也罷，記住個字準不會錯——

“買舊”、“買大”、“不買三”！

01.買舊：市中心老房，越住越香

很多人買房只盯著新房，覺得產(chǎn)權年限長、物業(yè)新、住著舒服。但今明兩年的樓市，偏偏是“舊的更靠譜”。

當然，這里說的“舊”主要指的是市中心地段好、配套成熟的老小區(qū)。這種房子好處太多了：

首先，老房子地段優(yōu)勢，住著方便。

市中心區(qū)的老房子，出門就是菜市場，幾步路就到地鐵站，門口不遠處就是三甲醫(yī)院，還有孩子上學劃片的學校也不差。

比如趙總客戶抵債的那套老房子，步行10分鐘就是當?shù)刂W，距離小區(qū)5公里內(nèi)就是地鐵、醫(yī)院、商超…孩子上學，老人看病，老婆買菜，都特別的方便，自己上班從此不用開車忍受堵車，坐地鐵大大降低了通勤時機和成本。

再看看新區(qū)的次新房，買包鹽可能都得開車半小時去超市，孩子上學得起早趕公交，日常生活麻煩不少。

就比如重慶義渡古鎮(zhèn)就是個教訓，當年吹得天花亂墜，結果位置偏、配套差，現(xiàn)在商戶跑了大半，房子想賣都沒人要。

其次，老房子得房率高，住著更寬敞。

相比那些次新房動不動25%的公攤，老小區(qū)公攤面積更小，95平米的建面實際居住面積可以達到95平，有的還贈送陽臺、閣樓。

趙總后來去量過，老房子客廳比新區(qū)那套寬了近一米，臥室也能多打個衣柜——這點空間對居住體驗影響可不小。

更重要的是，老房子質量抗造。

上世紀九十年代的房子，用料實在，沒那么多偷工減料。雖然是樓梯房，但四樓爬梯也不累，還不怕停電被困電梯。所以，別嫌老房子外表舊，住進去才知道，便利和踏實比啥都強！

02.買大：能力范圍內(nèi)，盡量選大的

所謂的買大，并不是叫你砸鍋賣鐵去買豪宅，而是在自己經(jīng)濟能力范圍內(nèi)，盡量選擇大一點的面積。

很多人總覺得，買房就應該先買小的過渡，然后再慢慢的換成大面積，但這兩年的情況顯然換房沒那么容易，直接一步到位選大的，不僅免去了折騰，而且還省了不少置換成本。

比如有個朋友之前置換房子，小房子賣掉虧了60萬，換大房子又花380多萬，加上中介費、稅費、裝修，前后多花了將近200萬。這還不算兩次裝修、搬家、孩子轉學這些隱形的精力和時間，要是當時一步到位，就簡單多了。

而且，小房子看著能住，實際住進去之后才知道有多擠，想要在家整個辦公區(qū)域，只能擠著陽臺；網(wǎng)購的東西多了，連儲物的地方都沒有。

業(yè)內(nèi)現(xiàn)在都建議，普通三四口之家，最好選110-125平米的3+1房或4房，經(jīng)濟寬裕點的，140平米左右住著才舒服。

就說趙總，他選的98平老房子，是三室兩廳，孩子有自己房間，父母來了有地方住，客廳還能擺放一些樣品器材。

而且，大一點的空間也更靈活，以后孩子大了或者想加個書房，都有改造余地。

不過，選大戶型也有個竅門，得看實用性。

比如面寬和進深比別超過1:1.5，160平米的房子，客廳面寬至少4.5米才敞亮，主臥3.6米以上才夠放衣柜和梳妝臺。

多孩家庭要留個10-12平米的多功能房，三代同住的，老人房最好靠近入戶門和衛(wèi)生間，方便老人起夜。

總之，買房是一時的事，但是居住是長久的。所以為了省點錢買小的，以后住著憋屈，到時候想換，成本可能更高，難度更大。

03.不買三：這三種房，白送都要慎

今明兩年買房，尤其要避開以下這三種房子，表面看，這三種房很誘人，實則全是坑：

第一種，不買文旅房。

那些打著“度假養(yǎng)老”“詩和遠方”旗號的文旅項目，很多都是炒概念，坑太多。這些概念房當初全靠炒熱度，等到房子賣完，配套跟不上，人氣起不來，最后空蕩蕩的跟個“鬼城”一樣，想租租不掉、想賣賣不了。

第二種，不買情懷房。

海景房、田園小院、長租民宿……聽起來很美好，實際風險很大。比如海景房潮濕，看著漂亮，但家具容易發(fā)霉，冬天沒人住還得交物業(yè)費，純粹是花錢買罪受。

再比如天津農(nóng)村有個項目，搞“徽派合院”，打著“民宿投資”的幌子，讓購房者一次性交幾十萬，租20-30年。

可法律只保護20年內(nèi)的租賃合同，超出部分無效，萬一運營方跑路，錢很難追回來。

第三種，不買投機房。

像法拍房、炒作過高的“學區(qū)房”，這些看似能撿漏，實則風險很大。深圳羅湖區(qū)一套法拍房，溢價率高達379.6%，買主以為撿了漏，結果收房時才發(fā)現(xiàn)里面還住著原房主的親戚，拒不搬走，維權都難。

畢竟普通人買房是為了住，不是為了賭，所以穩(wěn)妥才最重要。

最后，趙總果斷選擇了市中心的老房子，不為別的，這種價值遠勝郊區(qū)出次新。

也提醒大家，這兩年買房一定要謹慎。樓市分化明顯，選對房比努力賺錢還重要。

但如果買錯，真的可能后悔半輩子——這不是嚇唬人，是很多人真金白銀換來的教訓。