很多海外買(mǎi)家第一次聽(tīng)說(shuō)HMO，可能都有些不太了解。

一套普通的四居室，如果按整棟出租，一個(gè)月可能收1,200英鎊。

但如果分房出租，四間臥室分別租給四個(gè)租客，總收入可能輕松到2,000英鎊，甚至更高。

這就是HMO（House in Multiple Occupation，多人合住出租房）的核心邏輯——把一套房變成合租房，用更高的毛收益率來(lái)彌補(bǔ)管理成本。

在曼徹斯特，HMO的平均毛收益率約為8%左右，伯明翰西米德蘭茲地區(qū)的均值約達(dá)7.63%，都遠(yuǎn)高于普通購(gòu)房出租的平均水平。

吸引力顯而易見(jiàn)。

但2025年底到2026年初，英格蘭各地的當(dāng)?shù)卣芗鍪郑粓?chǎng)針對(duì)HMO的監(jiān)管風(fēng)暴正在快速成形。

如果你正在考慮入局HMO投資，或者已經(jīng)持有此類(lèi)房產(chǎn)，現(xiàn)在必須認(rèn)真看懂這場(chǎng)變化。

1.什么是HMO，為什么監(jiān)管要收緊

根據(jù)英國(guó)法律，只要三個(gè)或以上互不相關(guān)的租客共享廚房或衛(wèi)生間，這套房產(chǎn)就構(gòu)成HMO。

五人以上的大型HMO需要向當(dāng)?shù)卣畯?qiáng)制申請(qǐng)牌照，違規(guī)經(jīng)營(yíng)最高可被罰款3萬(wàn)英鎊，而《租客權(quán)利法案》通過(guò)后這一上限將被提高至4萬(wàn)英鎊。

當(dāng)?shù)卣站oHMO監(jiān)管的原因，其實(shí)并不復(fù)雜。

希靈頓（Hillingdon）當(dāng)局在2025年8月進(jìn)行的住房調(diào)查顯示：

這個(gè)區(qū)估計(jì)有2,537套HMO，但只有666套持有牌照，意味著超過(guò)1,800套在無(wú)人監(jiān)管的狀態(tài)下運(yùn)營(yíng)。

更嚴(yán)重的是，調(diào)查預(yù)測(cè)該區(qū)30%的HMO存在嚴(yán)重安全隱患，是全國(guó)平均水平的三倍。

在過(guò)去五年里，與HMO相關(guān)的反社會(huì)行為投訴高達(dá)3,850起。

類(lèi)似的情況在英格蘭各地普遍存在。

格洛斯特（Gloucester）、塔姆塞德（Tameside）、北沃里克郡（North Warwickshire）、塞夫頓（Sefton）……

越來(lái)越多的當(dāng)?shù)卣赃^(guò)度集中和社區(qū)影響為由，相繼推出新的管控措施。

2.Article 4指令：從“免申請(qǐng)”到“必須審批”

理解HMO收緊政策，有一個(gè)關(guān)鍵詞不能繞過(guò)——Article 4 Direction（第四條指令）。

按照英國(guó)原有規(guī)劃法規(guī)，把一棟普通住宅改建為容納3到6人的小型HMO，屬于“許可開(kāi)發(fā)權(quán)”（Permitted Development Rights）范圍，不需要正式申請(qǐng)規(guī)劃許可，直接動(dòng)工即可。

這為投資者省去了大量時(shí)間和行政成本。

而Article 4 Direction，就是當(dāng)?shù)卣畡儕Z這一“豁免權(quán)”的法律工具。

一旦某區(qū)域?qū)嵤┝薃rticle 4，在該區(qū)域內(nèi)把住宅改建為任何規(guī)模的HMO，就必須正式向當(dāng)?shù)卣峤灰?guī)劃申請(qǐng)，等待審批。

審批不一定被拒，但需要時(shí)間，需要費(fèi)用，且存在被否決的風(fēng)險(xiǎn)。

問(wèn)題在于，這一指令正在快速蔓延。

2025年到2026年初的幾個(gè)月間，英格蘭多個(gè)當(dāng)?shù)卣嗬^出手。

希靈頓于2025年12月10日立即實(shí)施了全區(qū)范圍的Article 4，覆蓋整個(gè)區(qū)域；伊林（Ealing）在2025年11月正式生效；塔姆塞德、奧爾德姆（Oldham）、梅德韋（Medway）、斯沃爾（Swale）、沃里克郡等地先后跟進(jìn)；就在本周，懷爾森林區(qū)（Wyre Forest）又宣布啟動(dòng)為期六周的公眾咨詢，計(jì)劃在基德明斯特引入Article 4。

更值得注意的是，部分當(dāng)?shù)卣x擇“立即生效”（Immediate Direction）——這意味著連12個(gè)月的過(guò)渡期都沒(méi)有。

對(duì)于已經(jīng)在這些區(qū)域持有待改建房產(chǎn)的投資者而言，留給他們的反應(yīng)窗口可能只有幾天。

3.牌照費(fèi)用和合規(guī)成本，都在漲

即便你的HMO已經(jīng)合法運(yùn)營(yíng)，成本壓力也在悄悄增加。

以希靈頓為例，其新推出的額外牌照計(jì)劃將覆蓋所有三人以上共住的HMO，申請(qǐng)截止日期為2026年8月24日，牌照費(fèi)用為1,401英鎊，有效期五年。

在此之前，四人及以下的小型HMO并不需要牌照。

格洛斯特方面則正在討論將強(qiáng)制牌照要求從五人以上擴(kuò)展至全部HMO，若獲批，則無(wú)論多小的合租房都需要持牌經(jīng)營(yíng)。

能源效率要求同樣不可忽視。

按照目前的規(guī)劃方向，所有出租房（包括HMO）須在2025/2026年起的新租約中達(dá)到EPC C級(jí)能效評(píng)級(jí)，2028年前全面達(dá)標(biāo)。

對(duì)于老舊房產(chǎn)，改造成本可能在2,000英鎊到7,000英鎊之間，部分情況下更高。

Making Tax Digital（稅務(wù)數(shù)字化）也將于2026年4月對(duì)年收入超過(guò)5萬(wàn)英鎊的房主正式實(shí)施，這對(duì)擁有多套HMO的投資者影響尤為明顯。

4.機(jī)會(huì)并沒(méi)有消失，但入場(chǎng)邏輯變了

監(jiān)管在收緊，但需求沒(méi)有變軟。

根據(jù)學(xué)生住宿行業(yè)數(shù)據(jù)，曼徹斯特目前學(xué)生住宿供不應(yīng)求的缺口約為15%，伯明翰約為22%，布里斯托爾甚至達(dá)31%。這些城市的合租需求由大學(xué)生、應(yīng)屆畢業(yè)生和年輕專(zhuān)業(yè)人士支撐，結(jié)構(gòu)性強(qiáng)，不是一兩項(xiàng)政策能輕易消除的。

關(guān)鍵在于，Article 4 指令改變的不是能不能做HMO，而是“進(jìn)入門(mén)檻”。

5.給已持有HMO的房主

如果你已經(jīng)在英格蘭持有HMO，現(xiàn)在要做三件事。

第一，檢查你的房產(chǎn)是否在近期新增的Article 4 區(qū)域內(nèi)，確認(rèn)是否需要補(bǔ)辦規(guī)劃許可。

第二，核查牌照狀態(tài)，確認(rèn)牌照有效期及條件是否依然符合當(dāng)?shù)卣淖钚乱蟆?/p>

第三，為即將到來(lái)的EPC升級(jí)要求提前規(guī)劃，避免到期限前再倉(cāng)促應(yīng)對(duì)高額改造費(fèi)用。

這場(chǎng)監(jiān)管風(fēng)暴，短期內(nèi)還不會(huì)停。但它篩掉的主要是“不合規(guī)經(jīng)營(yíng)者”——對(duì)于依法持牌、認(rèn)真管理的投資者而言，市場(chǎng)上反而少了一批競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

用一句老話來(lái)說(shuō)：門(mén)檻提高了，能進(jìn)來(lái)的人，反而更值錢(qián)了。風(fēng)浪越大，魚(yú)越貴嘛！

ref：

https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/02/another-clampdown-on-small-hmos-looks-set-to-be-introduced/

https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/01/another-council-set-to-clampdown-on-hmos/

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