來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

編者按：在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網(wǎng) 2026年，作為“十五五”計劃的開局之年，中國經(jīng)濟正站在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵路口。

面對復(fù)雜的宏觀環(huán)境與市場預(yù)期，市場上掀起追逐新經(jīng)濟概念的浪潮。

對此，野村中國首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺認為，簡單將經(jīng)濟劃分為“新經(jīng)濟”與“舊經(jīng)濟”并對立起來的觀點并無太多實際價值，而且房地產(chǎn)作為國民財富的重要組成部分，存量與債務(wù)問題不容回避。

陸挺相信，應(yīng)建立系統(tǒng)性的債務(wù)處置機制，優(yōu)先保障購房者權(quán)益，“長痛不如短痛”方可化解房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)問題。

房地產(chǎn)并非“舊經(jīng)濟”

近年，隨著新經(jīng)濟快速崛起與發(fā)展，成為中國經(jīng)濟發(fā)展的熱門關(guān)鍵詞，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)則常被貼上“舊經(jīng)濟”標(biāo)簽，甚至認為逐步會被新經(jīng)濟取代。

陸挺對此不認同，他指出不完全是新舊關(guān)系，“新經(jīng)濟跟舊經(jīng)濟存在對立的想法，過去幾年都非常流行，但仔細想，其實沒有太多價值?！?/p>

“房地產(chǎn)領(lǐng)域覆蓋面很廣，并不能簡單歸為舊經(jīng)濟。”陸挺舉例稱，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著衣食住行的民生領(lǐng)域，最終落腳于消費端。如同汽車從燃油車轉(zhuǎn)向新能源車，住宅也有新一代產(chǎn)品及配套設(shè)備，這些同樣具備新經(jīng)濟屬性。

他強調(diào)，發(fā)展經(jīng)濟的最終目的是追求幸福感，完全排斥某些板塊意義不大。

“不要忘記中國仍處在從中等收入國家邁向中等發(fā)達國家的進程中?！标懲χ赋?，中國的城市化進程尚未完成，目前官方公布的城市化率約為68%，戶籍城市化率剛超過50%，距離中等發(fā)達國家90%水平仍有巨大空間。

這意味著，無論是農(nóng)民進城還是異地務(wù)工人員安家落戶，對住房的需求本質(zhì)上是生活質(zhì)量的提升，而非新舊之分。

他提醒，除了北上廣深，中國還有廣大二三四線城市及農(nóng)村，大量非戶籍人口仍居住在城中村或工廠宿舍。因此，不能因為個別發(fā)達城市的現(xiàn)狀而忽略全國的發(fā)展階段。

對于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，陸挺認為不能簡單用“過?！眮砀爬?。他分析，過去幾十年年改革以來，真正的商品房在各類住房中占比僅約一半，仍有大量老舊小區(qū)和城中村需要改造。

然而，他也坦言市場存在明顯的供需錯配。

陸挺指，過去十幾年，受貨幣化棚改等政策影響，大量開發(fā)建設(shè)集中在三四五線，導(dǎo)致這些地區(qū)的供給與真實需求脫節(jié)。這些地區(qū)的房產(chǎn)若非自住，極易淪為閑置資產(chǎn)。反觀核心城市，住房并未絕對過剩，核心問題在于價格過高。

陸挺特別強調(diào)了房地產(chǎn)的“財富屬性”。根據(jù)央行2019年調(diào)查，中國居民財富中60%是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價格下行會導(dǎo)致居民財富縮水，進而影響消費信心。

“財富本身就沒有新老之分，正如黃金從來沒有新老之說?！标懲Φ?，真正能算作核心財富的，還是能長期持有、使用多年的不動產(chǎn)。

自2022年以來，中國房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷約4年的深度調(diào)整，支持新經(jīng)濟者常認為，科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級可彌補房地產(chǎn)下滑的缺口。但陸挺認為，從規(guī)模上看，新經(jīng)濟尚未形成足夠的替代能力。

“不能夸大新經(jīng)濟對整體經(jīng)濟增長和經(jīng)濟穩(wěn)定的貢獻，畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈過去對GDP的貢獻率曾超過20%?！彼忉?，其中包括了新房銷售、裝修、家具家電等上下游產(chǎn)業(yè)，相比之下，比如汽車到目前為止行業(yè)總規(guī)模約4萬億元，即便近年出口增長強勁，體量仍遠低于房地產(chǎn)。

事實上，中國近年出口韌性并非完全來自新經(jīng)濟。陸挺指，傳統(tǒng)制造業(yè)升級、全球供應(yīng)鏈重組（如俄羅斯市場轉(zhuǎn)向中國），新經(jīng)濟亮眼背后，其實也疊加了國內(nèi)通縮、海外通脹的外部環(huán)境，正是這種內(nèi)外格局的對沖，讓中國出口保持了強勁，而非簡單押注個別賽道。

“宏觀經(jīng)濟要穩(wěn)，不能只講新經(jīng)濟、舊經(jīng)濟的故事。”陸挺表示。

“要把問題徹底解決”

采訪期間，陸挺還對房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來的債務(wù)問題表達了看法。

他多次提到，今年1月1日《求是》雜志發(fā)表的《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》一文，與他的想法非常相近。

翻查數(shù)據(jù)顯示，該文章駁斥了房地產(chǎn)行業(yè)重要性下降的說法，強調(diào)中國房地產(chǎn)需求仍具有巨大潛力，承認當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整對資產(chǎn)負債表造成了影響，并警告房地產(chǎn)開發(fā)商面臨違約風(fēng)險。文章承認恢復(fù)市場信心需要時間，并主張采取全面政策落實，而非零敲碎打的方式來穩(wěn)定市場預(yù)期和房地產(chǎn)市場。

據(jù)陸挺所估算，全國房價從高點至今平均跌幅約在35%到40%左右，而在行業(yè)大幅下滑后，暴露出了金融屬性背后的巨額債務(wù)問題。

“真正解決了債務(wù)問題的房企沒幾家，很多只是暫時的延后，其實就是不斷展期?！标懲?，若只靠展期化解債務(wù)，引發(fā)的一系列問題將被低估。

他觀察了美國、日本、歐洲等國家房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的嚴(yán)重問題，“有些問題拖的時間越長，對整體經(jīng)濟沖擊就越大”。

不過與美日不同，中國房企大量債務(wù)并不直接發(fā)生在銀行端，而是通過預(yù)售環(huán)節(jié)來自居民，以及通過墊資形式來自上下游建筑企業(yè)。陸挺指出，這導(dǎo)致了復(fù)雜的“三角債”問題，并波及高度依賴土地出讓收入的地方政府平臺。

面對當(dāng)前形勢，陸挺給出了具體的建議。

他認為，必須系統(tǒng)性清理房企資產(chǎn)負債表，而非簡單的“保交樓”或“剛兌”：“化債就是要把債務(wù)捋清楚，還不了的就還不了，該按爛賬處理的就按爛賬處理?！?/p>

陸挺又指，在處置過程中必須確立清晰的優(yōu)先級別，購房者的權(quán)益需放在最高等級，優(yōu)先保障；同時，保交房不等于必須交付房子，退款也是一種選擇。

購房者之后，銀行、上下游企業(yè)、各類債券持有者的清償順序需由國家層面討論確定。另外，在債務(wù)重組中亦必須有勇氣讓股東權(quán)益歸零，優(yōu)先保障債權(quán)人利益。

“難度肯定很高，尤其是國企、民營等大型房企，但也應(yīng)系統(tǒng)地清理資產(chǎn)負債表?！标懲M一步建議，政府應(yīng)組織專業(yè)團隊對房企資產(chǎn)進行全面核查與分類，并制定明確的規(guī)則和示范。

“經(jīng)濟并非不行，去年出口還創(chuàng)了新高，但這種亮眼表現(xiàn)恰恰會掩蓋房地產(chǎn)的問題，如果再不解決，我們真的可能重蹈日本覆轍。”他指，對于中國經(jīng)濟來說，不可能指望出口每年都保持高速的增長。

他還提到，參考日本經(jīng)驗，化解房地產(chǎn)債務(wù)可能需要相當(dāng)于GDP約10%資金規(guī)模（約14萬億人民幣），這需要巨大的決心與執(zhí)行力。

對于2026年宏觀經(jīng)濟走勢，陸挺判斷將呈現(xiàn)“前低后高”態(tài)勢，預(yù)計上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)可能承壓，零售增速和固定資產(chǎn)投資面臨一定挑戰(zhàn)。

“過去幾年能出的政策基本都出了，現(xiàn)在可能沒有太多新政策?！标懲Ψ治觯墒械淖邚娫谝欢ǔ潭壬献尮芾韺訉Τ雠_強刺激政策有所顧慮，且出口的韌性也提供了一定緩沖。但他強調(diào)，出口雖好，不能掩蓋內(nèi)需疲軟的事實。

陸挺最后表示，雖然政策出臺難度加大，但相信后續(xù)肯定還會有更多政策。

他認為，財政層面的操作空間依然存在，如超長期國債增發(fā)等。真正的關(guān)鍵是能否在未來數(shù)年下定決心徹底梳理和清理房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈債務(wù)問題：“我特別認同長痛不如短痛的說法，干脆一刀下去把問題徹底解決，所有人都能松一口氣?！?/p>

以下為觀點新媒體對野村中國首席分析師陸挺先生的采訪實錄：

觀點新媒體：怎樣看目前新經(jīng)濟和舊經(jīng)濟之間的關(guān)系？

陸挺：新經(jīng)濟跟舊經(jīng)濟的這種想法，過去幾年都非常流行，但仔細想其實沒有太多價值，實際上不完全是新與舊的關(guān)系。

第一，房地產(chǎn)涵蓋面很廣，并不能簡單歸為舊經(jīng)濟。因為房地產(chǎn)本身就是衣食住行的民生領(lǐng)域，最終都落腳到消費端，發(fā)展經(jīng)濟最終是為了追求衣食住行玩樂的幸福感，所以如果把里面一些板塊完全拍出，我認為意義不是特別大。

第二，我們國家城市化進程目前還沒有完成，對很多人來說，住房本就不存在新老之分。比如有人從小城鎮(zhèn)到大城市打工，想要在城市安家落戶，對他而言無關(guān)新舊，只是個人對提升生活品質(zhì)的需求，而不是到老了再回老家。

目前官方公布的數(shù)據(jù)顯示，城市化68%左右，戶籍城市化率剛超過50%。如果要達到中等發(fā)達國家水平，城市化率應(yīng)該要接近90%。這樣算下來，最起碼還要提升20個百分點左右，要是單看戶籍城市化率的話，提升空間還不止是20個百分點。

實際上，我們從發(fā)展中國家邁向中等發(fā)達國家、從中等收入國家發(fā)展為中等發(fā)達國家的路，其實還沒走完，自然不可能舍棄老的、只留下新的經(jīng)濟形式。很多人討論只看到自己平時生活的圈子，可能忽略了我們當(dāng)下的發(fā)展階段。事實，除了北上廣深、香港，還有廣大的二線、三線、四線城市，甚至還有廣闊的農(nóng)村地區(qū)。

從城市層面來看，有很多人并非本地戶籍。比如深圳和廣州，深圳戶籍人口占比還不到一半，可能只有三分之一；廣州也還有百分之二三十非戶籍人口。這些城市，有大量實際居住人口并非完全擁有本地戶籍，也沒能完全納入各類社會保障體系中。

從居住層面來看，還有很多人居住在城中村、工廠宿舍等地方。所以，不要忘記中國仍處在從中等收入國家邁向中等發(fā)達國家的進程中。

第三，房地產(chǎn)其實還有很大的存量。仔細算下來，過去數(shù)十年年中國房地產(chǎn)市場改革以來，真正的商品房在各類住房的占比大概一半左右。當(dāng)然，部分拆遷房、安置房品質(zhì)也還不錯，但同時也有大量老舊小區(qū)，這也是現(xiàn)在政府重點關(guān)注的方面。城中村、老舊小區(qū)這些存量住房還需要改造，不是說現(xiàn)在就出現(xiàn)了大量過剩。

另外，過去十幾年，因為貨幣化棚改等政策，大量房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和供需都集中在了三四五線，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場未來的真實需求和過去幾年的實際供給之間出現(xiàn)脫節(jié)。

房地產(chǎn)很重要的特征，既是一種消費，更是一種投資；其次屬于不動產(chǎn)，這一點很多人往往會忽視。比如在陜西買了一輛車可以開到深圳，但如果在五線城市買了一套房又不在當(dāng)?shù)匕l(fā)展，基本上就只能閑置。

以核心城市來說，難道深圳、上海的房子已經(jīng)過剩了嗎？其實過去幾年這些地方住房并沒有過剩，核心問題還是價格太貴，背后是明顯的供需錯配，這些都屬于房地產(chǎn)的存量問題。

還有財富層面問題，不動產(chǎn)本身就是一筆重要財富。不少人研究新經(jīng)濟、舊經(jīng)濟時，只把房地產(chǎn)看作每年的建筑施工類等產(chǎn)業(yè)貢獻，卻忘了房地產(chǎn)本身就是財富。

2019年中國人民銀行做過家庭調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示我國居民財富中60%是房地產(chǎn)。對很多家庭來說，房產(chǎn)是家庭財富里占比超一半的資產(chǎn)。所以房地產(chǎn)價格下行時，對整個國民經(jīng)濟的影響不能只是簡單用新經(jīng)濟、舊經(jīng)濟概念來套用。

房地產(chǎn)行業(yè)在下行過程中帶來的是居民財富的縮水，這個問題同樣不能簡單用新經(jīng)濟、舊經(jīng)濟框架來研究分析，財富沒有新舊之分，黃金也沒有新舊之說。

觀點新媒體：怎樣看房地產(chǎn)目前的問題？

陸挺：中國房地產(chǎn)行業(yè)在頂峰時期，在國民經(jīng)濟中的占比、在社會財富中的占比都很高，對地方財政的貢獻也舉足輕重。但過去幾年行業(yè)調(diào)整，綜合來看，估計全國房價從高點到現(xiàn)在平均跌幅大概35%-40%左右。

觀察美國、日本、歐洲等國家房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的嚴(yán)重問題，過去幾年我一直強調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)下滑后，因其金融屬性就會暴露出債務(wù)問題。

現(xiàn)在真正解決了債務(wù)問題的房企沒有幾家，有些只是解決了一部分。以目前國內(nèi)新房銷售現(xiàn)狀，很多債務(wù)清理只是暫時的，不少就是不斷展期，但展期不等于得到了實際解決。

如果問題不解決，或只靠展期，那么所引發(fā)的一系列問題就被低估了。研究這個問題，可以參考日本、美國、歐洲的經(jīng)驗，其實并不是什么高深的事情。

美國和日本應(yīng)對房地產(chǎn)問題各有自身特征，美國房地產(chǎn)市場高度金融化，有各種CDO（擔(dān)保債務(wù)憑證）等金融產(chǎn)品，所以泡沫破滅時帶來的沖擊巨大。雷曼危機就是典型，大型金融機構(gòu)倒閉，對全球經(jīng)濟都造成了非常大的影響。另一方面，危機出現(xiàn)后美國市場出清速度也很快，大概2-3年就完成了出清。

另一個反面案例是日本，化解房地產(chǎn)問題的過程十分緩慢，花了十幾年才把壞賬清理完畢。事實上，日本也是到了最后兩三年才下定決心大力化債。不過日本房地產(chǎn)金融化程度比我們高，所以到了2002、2003年時，只需要集中處理銀行的壞賬就可以了。

中國房地產(chǎn)當(dāng)下情況有一個鮮明特征，大量債務(wù)并不發(fā)生在房企與銀行、房企與資本市場之間。房企有息債務(wù)占整體債務(wù)比例，低的大概20%-30%，高的也就在50%左右。

首先，房企在過往行業(yè)頂峰那幾年，有大量債務(wù)來自預(yù)售環(huán)節(jié)。其次，房企發(fā)展會牽扯到很多地方基建平臺企業(yè)，高度依賴上下游供應(yīng)商，尤其是建筑企業(yè)。建筑企業(yè)為房企墊資，其實也是房企重要的融資方式。

過去五年，這類債務(wù)要么形成了大量存量債務(wù)不得不持續(xù)展期，要么就是拖垮了一批建筑、裝修企業(yè)，最終造成了企業(yè)之間大量的歷史債務(wù)，也就是我們說的三角債問題。

去年我們推出了12萬億化債，主要化解的是地方平臺、企業(yè)和銀行之間的部分債務(wù)。當(dāng)然，今年中央政府也明確提出并推進相關(guān)工作，著手解決企業(yè)之間債務(wù)欠賬的問題。

通過這一系列分析，從人口結(jié)構(gòu)、城市化率，中國經(jīng)濟到房地產(chǎn)的財富屬性，以及房地產(chǎn)的金融屬性，最后到行業(yè)遺留的債務(wù)問題，核心都是想說明一個問題：不要簡單用新經(jīng)濟、舊經(jīng)濟的二元視角看待房地產(chǎn)行業(yè)。

過去幾年，很多人總覺得房地產(chǎn)就要觸底，可即便觸底也未必會馬上反彈，更不是簡單的L型走勢。到了今年，能看出大家都變得理性了。

如果不夠謹(jǐn)慎，總用簡單的方式分析，框架和邏輯都容易出錯，最終做出錯誤判斷。當(dāng)然，即便框架和邏輯站得住腳，也未必一定能準(zhǔn)確預(yù)測，但至少能提高判斷正確的概率。

觀點新媒體：“新經(jīng)濟”是否可以取代房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻？

陸挺：對新經(jīng)濟持樂觀的態(tài)度并沒有什么不對，新經(jīng)濟的發(fā)展在股市上也有目共睹。我們國家發(fā)力新能源、半導(dǎo)體、人工智能、創(chuàng)新醫(yī)藥領(lǐng)域，確實都發(fā)展得不錯。但我想明確的是，新經(jīng)濟很重要，但不要夸大新經(jīng)濟對整體經(jīng)濟增長和經(jīng)濟穩(wěn)定的貢獻，不能過度拔高。

房地產(chǎn)過去對中國經(jīng)濟的貢獻能占到20%以上，最高峰時候，一年GDP在100萬億左右，新房銷售額就有差不多15萬億，僅這一塊就占了15個點。同時，每年還有兩三萬億裝修市場，需求是實打?qū)嵉?，這部分也得算進去。15萬億新房銷售加上兩三萬億裝修，就是18萬億。再把上下游家具、家電等配套產(chǎn)業(yè)算上，又能加進來上萬億。

算下來，那幾年房地產(chǎn)整條產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模能達到20萬億左右，占GDP比例為20%左右。其他行業(yè)能有這么大的規(guī)模？比如汽車行業(yè)，到目前為止規(guī)模為4萬億。當(dāng)然，這幾年汽車出口也帶來了額外的經(jīng)濟拉動。

很多人覺得我對房地產(chǎn)表態(tài)很悲觀，但其實是在給大家提供一個有框架、講邏輯的判斷。

我過去一年反復(fù)強調(diào)，中國經(jīng)濟在房地產(chǎn)下行背景下之所以沒有太大問題，很重要一點就是出口表現(xiàn)一直比較強勁。出口向好背后確實有新經(jīng)濟助力，但也并非全是電動車等新領(lǐng)域的功勞。

我們出口的汽車一半以上還是傳統(tǒng)汽車，本質(zhì)上是中國整體制造業(yè)實力在步步上升。一方面是自身實力上升、新經(jīng)濟賦能，另一方面也是傳統(tǒng)制造業(yè)在不斷縮小與世界的差距。

現(xiàn)在分析中國經(jīng)濟的優(yōu)勢和亮眼表現(xiàn)時，要客觀看待國內(nèi)通縮和海外通脹。中國制造業(yè)的上升趨勢，并不一定全靠新經(jīng)濟。中國有龐大的市場體量，行業(yè)競爭讓中國在一些領(lǐng)域形成了一定優(yōu)勢。

但事實上，我們是在不斷縮小與發(fā)達國家的差距，有不少領(lǐng)域仍有差距，被別人卡脖子。哪怕現(xiàn)階段還不行，我們也要努力推進國產(chǎn)替代，如芯片、半導(dǎo)體領(lǐng)域。

第一點，看待新經(jīng)濟要實事求是，要認清它的體量其實是有限的。宏觀經(jīng)濟要穩(wěn)，不能只講新經(jīng)濟、舊經(jīng)濟的故事。

第二點，如果一窩蜂搞新經(jīng)濟，最后難免會過度內(nèi)卷，再陷入反內(nèi)卷的漩渦。就拿電池、太陽能光伏等領(lǐng)域來說，現(xiàn)在政府已經(jīng)意識到問題所在，光伏行業(yè)資源浪費問題尤為突出。接下來一年，我們基本要取消所有光伏和電池的出口退稅。

更重要的是，國家也認識到，如果新經(jīng)濟領(lǐng)域過度擴張，造成產(chǎn)能過剩和過度競爭，最后就是變相補貼了其他國家。

觀點新媒體：房地產(chǎn)問題接下來要怎樣解決？

陸挺：有些問題拖的時間越長，最后形成的沖擊就越大，不是簡單的“5年不行再10年”。在房價下跌過程中，不管是從經(jīng)濟增長角度，還是國民財富信心層面，甚至是社會穩(wěn)定角度，都會帶來諸多影響。

首先要有清晰的認知，房地產(chǎn)板塊依舊是重要的，哪怕增量沒那么多了，但還有龐大存量，存量本身就是社會財富；其次還有遺留債務(wù)問題。

過去幾年我們強調(diào)保交樓，其實這也是一種化債，化的是開發(fā)商和購房者之間的債務(wù)。購房者付了錢卻沒拿到房，就是債務(wù)問題。這件事的難度肯定很高，但還是應(yīng)該系統(tǒng)地看待，尤其是針對國企、民營等大型房企，要系統(tǒng)性清理資產(chǎn)負債表。

大家可能有一個誤解，總以為化債就等同于剛兌，其實兩者不能劃等號。實際上化債就是“cleanup”，把債務(wù)清除，還不了的就還不了，該按爛賬處理的就按爛賬處理。但這有先后級別，不管是美國還是中國，都有相關(guān)規(guī)定。

在我們中國，購房者其實就相當(dāng)于銀行的小額儲戶，應(yīng)該享受剛兌。因為這里面不只是開發(fā)商的責(zé)任，政府作為監(jiān)管機構(gòu)也有責(zé)任。老百姓要是遇到開發(fā)商沒錢蓋房的情況，政府就要去監(jiān)管項目資金走向，錢去哪了？誰來擔(dān)責(zé)？這就是監(jiān)管的問題。從這個角度來說，保交房方向肯定是對的。

當(dāng)然，如果這個房子不值得再蓋，把錢退給購房者，其實也是另一種形式的保交房。保交房不等于必須蓋好房交付，把預(yù)付款全額退還給購房者也是一種選擇。

要把購房者的權(quán)益放在最高等級，就像處理銀行破產(chǎn)的邏輯一樣，優(yōu)先保障儲戶利益。當(dāng)然，中國政府也可以制定相應(yīng)規(guī)則，比如按照當(dāng)?shù)胤績r的平均跌幅來退款，要是三年前買的房子價格跌了30%，就退購房者70%房款，我認為這樣其實雙方也談得攏。

總之，化債必須有規(guī)則、有示范。就以萬科舉例，假定各類負債加起來1萬億，就需要有措施先把債務(wù)都摸清楚，然后把債務(wù)分門別類、劃定清償優(yōu)先級。

不管是有息負債還是無息負債，首先要把債務(wù)按既定的標(biāo)準(zhǔn)將優(yōu)先級梳理清楚。至于優(yōu)先級怎么定，最終由國家層面討論確定。我個人認為第一優(yōu)先的是購房者，其次是銀行，或者是上下游合作企業(yè)。

確定大的方向后，再把這些債務(wù)逐一細化排序。比如銀行貸款里還有短期、長期之分，還有資本市場發(fā)行的債券等。從理論上來說，資本市場債券優(yōu)先級比銀行貸款低一檔，再比如國內(nèi)債和美元債之間應(yīng)該有什么樣的清償優(yōu)先級，都要從債務(wù)角度做一次系統(tǒng)梳理。

其實很多國家遇到這類由房地產(chǎn)引發(fā)的金融問題，基本都是這樣處理，就是徹查企業(yè)的資產(chǎn)負債表，當(dāng)年處理華爾街危機也是這樣。

從資產(chǎn)運營和發(fā)展的角度，對房企資產(chǎn)進行合理的價值評估，這件事難度肯定是極高的。雷曼的清理工作直到去年才完成，可見這類問題的處置難度。

首先要把各類資產(chǎn)分清楚，哪些是優(yōu)質(zhì)的、哪些是不良的，做好全面梳理；接下來要給資產(chǎn)合理估價，畢竟不同資產(chǎn)的流動性也不一樣，同時要摸清企業(yè)手上現(xiàn)金儲備到底有多少。

如果是保交房遇到這種問題，也可以設(shè)定一個明確標(biāo)準(zhǔn)：比如樓棟蓋到一定進度以上的繼續(xù)建設(shè)，進度沒達到標(biāo)準(zhǔn)的話，該停建的就停建。具體可以結(jié)合銷售比例和建設(shè)比例制定明確的公式作為執(zhí)行基準(zhǔn)。畢竟保交房對應(yīng)購房者權(quán)益，屬于優(yōu)先級很高的償債范疇。

總之，必須有一個對資產(chǎn)和負債進行整體梳理的過程。把這一步做完，到了負債處置階段就要開始haircut，意味著要開始談判、做債務(wù)截斷。結(jié)算的時候，最高優(yōu)先級債務(wù)可以按100%兌付，或者按70%、80%，其余的按劃定的優(yōu)先級依次處理。

這個過程中，要是情況實在糟糕，股東權(quán)益歸零也是沒有辦法的事，畢竟股東清償優(yōu)先級本就排在最后面。一旦進入這個程序，首先就要默認股東的股票權(quán)益可以歸零，必須要有這個勇氣和決心，否則如果先想著保障股東權(quán)益，反而讓債權(quán)人權(quán)益得不到保障，肯定是行不通的。

處置過程中銀行壞賬率肯定會同步上升，因為現(xiàn)在的做法，看似化解了問題，實則隱患還在，反倒不如一刀斬斷。

觀點新媒體：金融監(jiān)管總局、住建部、自然資源部等部門，應(yīng)該聯(lián)合起來全面解決？

陸挺：《求是》一篇文章寫得很好，處理這類問題，首先思路要清晰，目前我們的思路還不夠明確，多人還把問題簡單歸為新經(jīng)濟和舊經(jīng)濟的對立，分析問題時引用數(shù)據(jù)也相當(dāng)隨意。

分析當(dāng)下經(jīng)濟，有一個比新經(jīng)濟、舊經(jīng)濟更清晰的框架。過去幾年的核心就是內(nèi)需下行，但整體來看出口表現(xiàn)一直不錯，用這個框架分析會更合適。

出口向好背后，有新經(jīng)濟的助力，也有制造業(yè)整體實力的提升。我一直說，制造業(yè)的進步很多時候其實并非靠新經(jīng)濟。

日本當(dāng)年也有類似情況，很多人說日本90年代后失落了30年，但它的經(jīng)濟并非一直低迷，有好有差。

90年代時日本就是覺得出口表現(xiàn)不錯，本土企業(yè)也在出海布局，各方面發(fā)展看著都還行，所以覺得房地產(chǎn)問題可以緩一緩、拖一拖，說不定后續(xù)問題就被出口向好態(tài)勢蓋過去了。最后發(fā)現(xiàn)，出口表現(xiàn)是不錯，但房地產(chǎn)問題卻愈演愈烈，最終讓日本經(jīng)濟不復(fù)往日。

日本后來之所以下定決心清理房地產(chǎn)問題、處置銀行壞賬，核心原因就是亞洲金融危機爆發(fā)。內(nèi)需疲軟時，外需還能成為強勁引擎托底經(jīng)濟，當(dāng)外需引擎也受到?jīng)_擊，日本政府才真正意識到問題的嚴(yán)重性。

對于中國經(jīng)濟來說，不可能指望出口每年都保持高速增長，誰也不能假定海外市場需求會一直這么平穩(wěn)，萬一再碰上類似雷曼危機這樣的事件？再碰到一個亞洲金融危機？回顧過去二三十年，各類經(jīng)濟問題每隔幾年就會出現(xiàn)一次。

中國內(nèi)需走弱、房地產(chǎn)行業(yè)下行的當(dāng)下，靠出口托底是沒錯，我們一定程度上也是幸運的。這份幸運體現(xiàn)在兩點：一是出口表現(xiàn)持續(xù)強勁，二是金融體系有廣大購房者作為緩沖，讓房地產(chǎn)問題對金融系統(tǒng)的沖擊沒有那么直接。

房企的負債里更多是無息負債而非有息負債，對很多房企來說，無息負債占比甚至能達到2/3左右。有息負債對應(yīng)資本市場和銀行體系，購房者、買房人才是站在金融系統(tǒng)與房企中間的主體。

這也是我這兩年一直強調(diào)保交房至關(guān)重要的原因，核心是要解決這部分債務(wù)問題，不能讓購房者群體受傷太厲害。一旦購買人利益受損，最直接影響就是大家不再愿意買新房，要么選二手房，要么買預(yù)售房的要求越來越高。

觀點新媒體：今年上半年數(shù)據(jù)表現(xiàn)會怎樣？對2026年整體預(yù)測又是怎樣？

陸挺：2026年和以往幾年會有很大差別。

過去幾年，經(jīng)濟走勢基本都是前高后低，上半年表現(xiàn)還不錯，大家信心也尚可，到了下半年市場情緒和預(yù)期則有所下滑。

經(jīng)濟前高后低背后很重要的原因，就是各類刺激、拉動政策或是貨幣寬松政策基本都出現(xiàn)在前一年的三季度末、四季度，就是臨近年底時出臺。

2025年有點不一樣，去年下半年經(jīng)濟增速有所下滑，但沒有出臺讓人眼前一亮、提振市場信心的重磅政策。

第一個原因，股市走勢不錯；第二個原因，出口表現(xiàn)不錯；第三個原因，相關(guān)部門忙著制定“十五五”規(guī)劃；還有一個重要原因，過去幾年能出的政策基本都出了。

2026年的經(jīng)濟情況，我的判斷是“前低后高”。前低基本是確定的，能否實現(xiàn)后高，關(guān)鍵看接下來幾個月的政策調(diào)整。目前政策已經(jīng)開始朝著穩(wěn)經(jīng)濟方向發(fā)力，相信后續(xù)肯定還會出臺更多政策。

真正的關(guān)鍵，還是未來一兩年、兩三年必須下決心梳理清理房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)問題。房企之外還有地方平臺、建筑企業(yè)，利益關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，整個板塊對中國經(jīng)濟的影響占比，估計大概四分之一到三分之一左右。

樓市和股市完全不一樣，股市的問題或許靠資金就能緩解，但樓市牽扯到的開發(fā)商起碼有幾百家，光大中型就有七八十家，小房企更是數(shù)不勝數(shù)。除了房企，還有大批建筑企業(yè)、原材料企業(yè)，上下游供應(yīng)鏈企業(yè)，再加上眾多地方政府融資平臺，復(fù)雜度遠超想象。

這里面絕不只是錢的事，更大的難點是形成統(tǒng)一共識，要有專業(yè)的團隊和人員落地執(zhí)行，要有人實實在在做具體的事，這一點不容易。

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