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2026年2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，內(nèi)容包括三個方面：進一步調(diào)減住房限購政策、優(yōu)化住房公積金貸款政策和完善個人住房房產(chǎn)稅政策。

從政策力度上看，本次上海將非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€稅年限要求由3年大幅縮短至1年、增加符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)的購房套數(shù)、允許持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍群體購買1套住房，直接擴大了購房群體規(guī)模；提高公積金貸款額度，首套最高可達324萬元，同時優(yōu)化公積金貸款套數(shù)認定，給予多子女家庭更大支持力度等，整體政策力度較大，且政策更加精細化。

2月初，，對穩(wěn)定市場預期產(chǎn)生了積極影響，本次大力度調(diào)整樓市政策，將進一步提振市場預期。2025年，上海高總價新房成交存在一定透支，房地產(chǎn)市場整體壓力仍在，2026年是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一年，上海接連出臺樓市利好政策，釋放積極信號，短期市場或?qū)⒂瓉怼靶￡柎骸毙星?，未來隨著更多政策落地見效，上海房地產(chǎn)市場有望率先止跌回穩(wěn)。

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【中指解讀】

限購政策優(yōu)化更加聚焦外環(huán)內(nèi)，非滬籍居民在外環(huán)內(nèi)購房社保/個稅年限要求由3年降至1年，政策力度較大

本次上海限購政策調(diào)整涉及三個方面，一是非滬籍居民在外環(huán)內(nèi)購房社保/個稅年限要求由3年降至1年，大幅縮短了時間年限，外環(huán)外購房社保/個稅要求仍是1年，不限購房套數(shù)；二是社保/個稅滿3年的居民在外環(huán)內(nèi)購房增加1套，可購買2套住房；三是持《上海市居住證》滿5年及以上的，無需提供社保/個稅證明，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。

整體來看，本次政策延續(xù)漸進式、精細化調(diào)整特點，更加聚焦外環(huán)內(nèi)，直接擴大了外環(huán)內(nèi)的住房需求群體規(guī)模，對外環(huán)內(nèi)市場的帶動效果或更為明顯，外環(huán)外的社保/個稅年限要求和不限購房套數(shù)的政策未變，增加了持《上海市居住證》滿5年及以上的購房群體，總購房“池子”擴大。

從房地產(chǎn)市場來看，2025年上海新房共成交4.4萬套，其中外環(huán)內(nèi)達1.7萬套，占比為38.6%，較2024年提高7.1個百分點；二手房共成交21.8萬套，外環(huán)內(nèi)成交10.5萬套，占比為48.4%，較2024年提高1.1個百分點，外環(huán)內(nèi)二手房市場份額更大，本次政策對于穩(wěn)定二手房價格預期將產(chǎn)生更加積極的影響。

表：上海住房限購政策新政調(diào)整前后變化

資料來源：，中指研究院綜合整理

大幅提高公積金貸款額度，首套最高額度可達324萬元

本次上海調(diào)整公積金政策主要涉及提高公積金貸款額度、優(yōu)化公積金貸款套數(shù)認定和擴大多子女家庭購房支持范圍，其中公積金貸款額度提高幅度較大，首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，增加了80萬，若疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策，首套最高額度可達到324萬元。

購買二套住房的家庭，住房公積金貸款額度提升至200萬，多子女家庭購買第二套住房的，公積金最高貸款額度可上浮20%。

表：上海公積金政策新政調(diào)整前后變化

資料來源：，中指研究院綜合整理

對比北京、深圳，本次上海調(diào)整政策后，首套公積金貸款額度與新房套總價中位數(shù)的比值將提高至接近50%，將較好支撐購房者置業(yè)，降低置業(yè)成本，提高住房消費意愿和能力。未來上海公積金首付比例、公積金使用范圍等依然有優(yōu)化空間，進一步支持住房消費。

表：上海與北京、深圳公積金政策對比

注：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年北京、上海、深圳新房成交套總價中位數(shù)分別為588萬、670萬、488萬。

資料來源：，中指研究院綜合整理

進一步優(yōu)化房產(chǎn)稅政策，精準支持購房需求釋放

2025年9月，上海針對非滬籍家庭優(yōu)化了房產(chǎn)稅政策，非本市戶籍居民家庭購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60m2免稅面積扣除。本次政策進一步完善滬籍居民家庭子女購房的房產(chǎn)稅政策，明確對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅，可見房產(chǎn)稅政策的調(diào)整也更加精細化，精準適配支持購房需求。

表：上海個人房產(chǎn)稅政策調(diào)整對比

資料來源：中指研究院綜合整理

整體來看，2025年12月底，北京推出新一輪房地產(chǎn)支持政策，新政后，部分二手房業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)積極變化，二手房掛牌量回落，房地產(chǎn)市場活躍度也有所好轉(zhuǎn)。時隔兩月，上海跟進優(yōu)化樓市政策，進一步降低社保/個稅年限要求，優(yōu)化公積金和房產(chǎn)稅政策，整體力度較大。當前上海限購政策較北京更為寬松、公積金政策支持力度也更大，預計政策效果也將更為明顯。

2月初，上海在靜安區(qū)、浦東新區(qū)和徐匯區(qū)試點收購二手住房用于保障性租賃住房，對穩(wěn)定市場預期產(chǎn)生了積極影響，疊加本次政策利好，上海房地產(chǎn)市場有望迎來較暖的“小陽春”行情，未來隨著更多政策落地見效，上海房地產(chǎn)市場有望率先止跌回穩(wěn)，從而發(fā)揮大城市的帶動效用，推動整體市場預期改善。北京、上海政策已經(jīng)落地，預計深圳也將優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，進一步提振市場信心。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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