買對一套房，少打十年工，這不是說笑，都是過來人的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：

我老家一個(gè)兄弟，前年買的老小區(qū)，就因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房，原本以為精裝修的房子以后沒啥維修費(fèi)，住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)修修補(bǔ)補(bǔ)花了大幾萬，還不如買次新房。

尤其是以下這5種房子，準(zhǔn)備愛買房的人千萬別碰，手里有的也趕緊賣，不然白菜價(jià)都賣不出去，徹底淪為不動(dòng)產(chǎn)了。

01.不利因素的房子

買房一定不要只盯著價(jià)格，還要充分的實(shí)地考察和資料查詢，確保周邊沒有啥不利因素影響日后的價(jià)值，比如以下這些不利因素附近的房子，便宜入手，以后賣房降價(jià)也沒人接盤，妥妥的不動(dòng)產(chǎn)。

①空氣污染區(qū)的房子：

比如周邊有工廠、化工廠、發(fā)電廠和垃圾處理廠等工業(yè)設(shè)施，這種房子長年累月會受到有害氣體和異味的影響，自己住影響身心健康，便宜賣也沒人要。

②視覺、嗅覺污染區(qū)的房子：

比如附近有煙囪、變電站、電信基站和垃圾場等，這種房子不僅環(huán)境差，長期居住輻射啥的，說不定還有害身體。

02.老家的房子03.老破小

③心理風(fēng)水不好的房子：

比如附近有墓地、殯儀館，這種房子聽著就覺得瘆人的很，誰還敢長期居??？

④噪聲污染區(qū)的房子：

比如靠近高速公路、鐵路軌道、高架橋或繁忙道路的房產(chǎn)，一年到頭噪音吵得人沒法睡覺，長期睡眠不足，沒了健康，還談什么事業(yè)發(fā)展？

相比大城市，老家的房子確實(shí)便宜，但這種房子，如果不是長期待在老家，勸你買來一定要三思。

比如在深圳打工的朋友老李，兩口子在深圳一直租房生活，2016年不聽親友勸告，硬是在老家縣城買了套128㎡的房子，總價(jià)76萬，貸款56萬，月供3000多元，裝修家電又砸了20萬。這么多年老家的房子一直空著，出租又舍不得，房子一年一年的老化，如今是在工作地租房，兩頭開銷，進(jìn)退兩難。

很多人的情況跟他差不多，這種老房子的弊端，未來也會越發(fā)明顯，可能以后白菜價(jià)都賣不出去了，有幾個(gè)原因：

①人口越來越少：中國的城市化趨勢是明顯的，越來越多的人從四五線城市涌向一二線城市，畢竟大城市工作機(jī)會多，資源更好，小縣城人口大量流失，年輕人都走了，以后房多人少，根本賣不掉。

②就業(yè)和收入：在小縣城，收入水平低，工作機(jī)會少，年輕人都不愿意待在縣城。

③新房供應(yīng)過剩：許多縣城的新房供應(yīng)過剩，二手房市場競爭激烈，以后老齡化+少子化，新房都賣不完，更別說老房子。

④投資回報(bào)率低：即使房價(jià)不跌，以后這種房子維護(hù) 、折舊一大堆，談投資回報(bào)？不虧都是萬幸。

⑤流動(dòng)性差：別說將來賣房找不到買家，現(xiàn)在很多人掛牌一兩年，價(jià)格一降再降都無人問津，以后人越來越少，流動(dòng)性就更差。

這里說的是房齡20年以上，沒物業(yè)，沒學(xué)區(qū)等附加價(jià)值的老房子，這種留還是賣，最好想清楚，別到時(shí)候房子砸手里，后悔都來不及。

因?yàn)檫@種老房子的結(jié)局已經(jīng)很明顯了。

①持有比例越來越高：老破小，大多是90年代的產(chǎn)物，雖說原房東都搬新家了，老房子沒賣就留給子女了，尤其是獨(dú)生子女多的城市，老齡化也明顯，年輕人手里的老破小，一套接一套。

②持有成本蹭蹭漲：房子也會變老，老了一樣會生病，就要花錢修繕維護(hù)，這個(gè)錢以后越來越貴，再加上以后還要升級改造，還有越來越近的房產(chǎn)稅，這種租不出去也賣不掉的房子，將來拿手上都是負(fù)擔(dān)。

③地段優(yōu)勢不再：有人說，老破小地段好，房子有價(jià)值，其實(shí)以后除了大城市，很多老破小都沒啥價(jià)值，你看看現(xiàn)在，很多城市正在從單中心向多中心發(fā)展，新興板塊的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)配套都在完善，老破小，沒附加價(jià)值，地段優(yōu)勢也保不住了。

④供需關(guān)系決定價(jià)格：老破小以后持有成本越來越高，流通難，加上市場供大于求，價(jià)格趨勢想想都知道。

⑤外來人口更愛新房：

如今新房市場的主力軍是外來人口，他們更傾向于選擇品質(zhì)好、口碑佳的新房或者次新房。

04.超高層

當(dāng)初跟風(fēng)買超高層，現(xiàn)在怕是腸子都悔青了，很多人沒意識到，這種房子的問題真是實(shí)實(shí)在在的，它的結(jié)局從一開始就已經(jīng)注定了沒有未來。

①維護(hù)成本超級高：以后超高層住宅維護(hù)成本只會越來越貴，電梯、供水系統(tǒng)、外墻、公共設(shè)施等，都需要定期維護(hù)和更換，而這些成本會隨著樓層的增高而增加。

②老化問題嚴(yán)重：高層住宅的設(shè)計(jì)年限通常為50年，但實(shí)際上25年左右就開始問題一大堆，如墻面脫落、水壓不足、管道破裂、電路老化等，這些問題維修成本高，維修難度還大的很。

③拆遷基本不可能：開發(fā)商也不是慈善機(jī)構(gòu)，當(dāng)初拆低建高是因?yàn)橛欣蓤D，超高層拆了不賺錢，還虧損，誰會拆？地方上都不一定拆得起，更何況是企業(yè)，以后拆不掉，等老化不堪時(shí)，不能住就很慘。

④市場供需變化：隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，人們對住宅的需求也在變化，未來人們可能更傾向于選擇低密度、高品質(zhì)的住宅，而非高層住宅。

總之，好房子永遠(yuǎn)不愁賣，但前提一定是好房子，如果是上面這些垃圾房，勸你還是認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，別活著幻想里，早點(diǎn)變現(xiàn)，以后起碼不會砸手里租不出去也賣不掉。

千萬不要掉坑了。