春節(jié)假期去了趟武漢。

作為地產(chǎn)媒體從業(yè)者，走到一座城市，最關(guān)注的就是城市發(fā)展、樓市情況。

一個比較深的印象就是：武漢的超高層住宅真多！

回來查了一下，武漢的超高層住宅不但從數(shù)量上秒殺西安，從高度上也是秒殺西安。

不過，不管是武漢還是西安，從目前的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，超高層均已經(jīng)屬于過去時。

在嚴(yán)控住宅建筑高度的政策背景下，以后要想新建超高層住宅的難度會越來越大。

01

武漢超高層為什么這么多？

關(guān)于武漢目前到底有多少超高層住宅，沒有一個準(zhǔn)確的數(shù)字，但你走在街上，隨處可見40層以上的超高層住宅。

2023年的時候，有網(wǎng)友詳細(xì)統(tǒng)計了武漢的超高層住宅數(shù)量，超高層住宅在1500棟左右，其中150米以上的超高層有600多棟。

武漢的超高層住宅數(shù)量，僅次于重慶，位居全國第二！

不僅僅是數(shù)量位居全國前列，武漢超高層住宅的高度，也是不斷拔高。

目前，武漢的十大超高層住宅都在60層以上，其中白沙洲的新力城達(dá)到了65層，高度達(dá)到驚人的200米，相當(dāng)于2棟33層高的住宅疊在一起。

另外，泛悅城64層高、電建地產(chǎn)·名悅江灣63層高、招商江山和樾62層高、長江中心61層高……

60層以上，意味著其建筑高度都在180米以上。

關(guān)于武漢超高層為什么這么多，有很多原因。

這既與武漢人口密度大，湖泊多可用陸地面積少有關(guān)，也與曾經(jīng)的高容積率有關(guān)，同時有說法是武漢早些年曾經(jīng)出臺過“超高層優(yōu)惠政策”。

總之，多重因素疊加之下，就形成了如今武漢超高層住宅數(shù)量、高度位居全國前列的現(xiàn)狀。

不過，這些超高層基本都是2020年之前拿地的，2020年底從政策層面發(fā)生了轉(zhuǎn)折。

2020年12月28日，武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強武漢市居住用地建設(shè)強度管理的通知（征求意見稿）》文件。

文件中明確：嚴(yán)格控制新建住宅建筑高度，實現(xiàn)建筑高度的分區(qū)管控。主城區(qū)以中高層與高層住宅空間形態(tài)為主，新（副）城以多層與中高層住宅空間形態(tài)為主，新市鎮(zhèn)以低層與多層住宅空間形態(tài)為主。

其中規(guī)定，主城區(qū)住宅建筑高度原則上不超過100米，新（副）城住宅建筑高度原則上不超過80米，新市鎮(zhèn)住宅建筑高度原則上不超過36米。

2022年5月，這一政策正式出臺。

02

西安超高層住宅有多少？

從數(shù)量與高度上來講，西安的超高層住宅與武漢不在一個量級之上。

可以說，武漢的超高層住宅秒殺西安。

關(guān)于西安最早的超高層住宅，業(yè)內(nèi)一般會提到的是2013年亮相的開元第一城，129米的高度被認(rèn)為是西安最早的超高層住宅。

實際上，在更早的2005年，柿園路上的東方星座建成，被稱為西安市首批超高層住宅項目；2009年金花北路上建成的東窯坊小區(qū)，由6棟鋼混結(jié)構(gòu)超高層組成，最高建筑達(dá)36層。

之所以多個小區(qū)被認(rèn)為是西安最早的超高層住宅，這主要與大家對超高層的界定標(biāo)準(zhǔn)不同有關(guān)。

目前，在西安公認(rèn)的超高層建筑，是100米以上的建筑。

西安的超高層住宅中，最高的應(yīng)該是青龍寺板塊的恒志云都，49層、149米的高度應(yīng)該是目前西安超高層“第一高”！

同時，由于恒志云都所處的地方地勢較高，因此其實際上擁有更高的視野。

旭輝國宸府、浐灞旭輝國宸府則有138米的超高層住宅，辛家廟立交的萬科金域東郡、城西土門板塊的富力開遠(yuǎn)城超高層住宅則在135米。

西安超過120米的超高層住宅還有華僑城天鵝堡、萬科翡翠國際、曲江城市樹、天地源大都會等等。

這些超高層，基本都是前些年的時候在建筑高度允許的情況之下，開發(fā)商為了用足容積率。

實際上，在過去十年時間里，西安的住宅容積率也經(jīng)歷了不斷優(yōu)化。

十年前的時候，西安住宅容積率3.5以上非常普遍，遍地33層高的住宅。

后來，為了城市品質(zhì)的提升、居住品質(zhì)的提升，西安新供應(yīng)的住宅用地容積率嚴(yán)格控制，目前大部分控制在2.5左右，建筑高度控制在80米，也就是26層左右。

西安現(xiàn)在在售的項目中依然有30層、33層的住宅，但這都屬于歷史遺留的城改項目。

至于超高層住宅，以后可能很難誕生了。

當(dāng)然，我們上述提到的是住宅性質(zhì)的超高層，西安實際上還有一些商辦性質(zhì)或者公寓用途的超高層大平層。

例如：科技路上的榮民壹號T3的高度就在159米（44層），環(huán)球西安中心180米的超高層公寓是目前西安類住宅中最高的，高新望云松間則包含有1棟150米的天幕平層……

關(guān)于超高層住宅的利與弊，也是非常明顯的。在獲得更好的視野，必然意味著其它方面要做出一定的舍棄。