URI住房租賃行業(yè)大事記系列再啟新章，本篇聚焦金融維度，借春節(jié)復(fù)工收心之際，為您全景拆解2025年住房租賃行業(yè)金融端的突破與革新，幫從業(yè)者看清資金邏輯、抓準(zhǔn)融資風(fēng)口，在2026年融資有路、退出通暢、現(xiàn)金流充足，真正做到不差錢、不缺錢！

2025年堪稱住房租賃行業(yè)的金融閉環(huán)元年。在政策頂層設(shè)計全面夯實、行業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，租賃金融迎來跨越式、系統(tǒng)性升級，以閉環(huán)形成、通路打通、工具成熟為核心特征：從國家部委協(xié)同搭建金融架構(gòu)，到REITs、CMBS、私募REITs、ABS等產(chǎn)品密集落地；從一線城市單點試點，到全國多區(qū)域批量復(fù)制；從僅支持重資產(chǎn)融資，到覆蓋企業(yè)運營、租客支付全場景，住房租賃金融支持體系真正實現(xiàn)了從單點探索到系統(tǒng)集成、從政策試點到常態(tài)化落地的關(guān)鍵跨越。

也是這一年，“投融建管退” 全鏈條被徹底打通，資金端、資產(chǎn)端、市場端高效聯(lián)動，長期低成本資金持續(xù)涌入，社會資本、保險、基金、銀行全方位進場。對于2026年的租賃同仁們而言，讀懂金融=握住現(xiàn)金流，看懂風(fēng)向=掌握擴張權(quán)，金融不再是少數(shù)頭部企業(yè)的專屬工具，而是所有租賃企業(yè)活下去、活得好、跑得快的核心底氣。

URI貼心奉上復(fù)工第2課，帶您一同回顧2025年租賃金融十大關(guān)鍵事件，讓你在新一年布局有方向、融資有渠道、擴張有底氣，穩(wěn)穩(wěn)抓住行業(yè)金融紅利，輕裝上陣、聚力增長！

事件1

●住房租賃金融“新三角”政策架構(gòu)全面成型

2025年，多部委相繼出臺政策，共同推動保租房REITs市場擴容與深化，構(gòu)建住房租賃金融“新三角”：央行政策聚焦資金支持與工具落地；證監(jiān)會從資本市場層面提供支持，明確表示要“持續(xù)推進基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)信托投資基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行”，12月末明確支持和部署商業(yè)不動產(chǎn)REITs的發(fā)展；國家發(fā)展改革委著力拓展資產(chǎn)范圍與申報路徑。

URI研判：住房租賃金融頂層設(shè)計正式成型，行業(yè)資金支持從分散試點轉(zhuǎn)向統(tǒng)籌協(xié)同的系統(tǒng)化階段。資金端、市場端、資產(chǎn)端三方高效互補，從根本上解決了行業(yè)長期存在的融資結(jié)構(gòu)單一、資本通路不暢、資產(chǎn)邊界受限等核心難題。

這一格局徹底打通保障房 “投融建管退” 全鏈條，商業(yè)不動產(chǎn) REITs 的納入進一步打開存量盤活空間，讓社會資本能長期、穩(wěn)定、規(guī)模化進入租賃領(lǐng)域。

行業(yè)由此真正具備了從重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營的金融基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供了關(guān)鍵支撐，也讓2026年未來市場化、可持續(xù)融資成為現(xiàn)實可能。

事件2

●公寓行業(yè)大宗并購交易活躍，險資成核心資金提供方

2025年租賃領(lǐng)域大宗交易呈現(xiàn)“主體多元、模式閉環(huán)”特征，全年完成多筆重磅交易，涵蓋國企、險資、私募等多元主體，交易金額明確且規(guī)?？捎^。URI將全年的典型交易案例匯總?cè)缦拢?/p>

1. 萬科聯(lián)合險資設(shè)立 Pre?REIT 基金收購保租房

2025年2月，萬科聯(lián)合新華人壽、大家人壽等設(shè)立16 億元“萬新金石” Pre?REIT 基金，收購廈門泊寓院兒?海灣社區(qū)保租房項目。采用基金運作+聯(lián)合出資模式，構(gòu)建“收購—運營—REITs退出” 閉環(huán)，為險資與房企協(xié)同布局保租房標(biāo)桿。

2. 大家保險發(fā)起 45 億元長租住房基金

2025年8月，大家保險牽頭聯(lián)合5家險企設(shè)立45億元長租住房基金，聚焦北上深等一線保租房資產(chǎn)，覆蓋 “收購—運營—REITs退出”全鏈條，為業(yè)內(nèi)首支保險業(yè)增值策略長租基金，強化險資主導(dǎo)地位。

3. 信達地產(chǎn)盤活爛尾樓轉(zhuǎn)型保租房

2025 年 12 月，信達地產(chǎn)聯(lián)合嘉定城投重啟上海嘉定爛尾樓中旭大廈，以低于流拍價收購，擬改造為873 套保租房，2028 年投用。形成 “不良資產(chǎn)收購 — 改造 — 運營 — 證券化退出” 路徑，是 AMC 試水爛尾樓改保租房典型案例。

4. 鼎暉投資收購上海服務(wù)式公寓轉(zhuǎn)型保租房

2025年12月，鼎暉以7.6億元收購上海靜安base佰舍蘇河服務(wù)式公寓，計劃增資8000萬元擴容至345套并轉(zhuǎn)為保租房，享受商改租政策紅利，具備REITs發(fā)行潛力，為私募布局城市更新標(biāo)桿。

5. 上海中駿天悅方隅公寓股權(quán)轉(zhuǎn)讓

2025年5月，上海中環(huán)真如中駿天悅方隅公寓以2億元完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓，項目152 間LOFT已基本滿租，租金9000~12000元/月，體現(xiàn)資本對核心區(qū)成熟租賃資產(chǎn)的偏好，為民營退出、機構(gòu)接盤典型。

6. 杭州安居集團收購自持房源做保租房

2025年5月，杭州市安居集團收購萬科、禹洲光年府兩幢自持樓棟，改造為拱墅區(qū)保租房，定位中高端服務(wù)式公寓，是地方國企盤活存量自持資產(chǎn)、補充保租房供給的重要實踐。

7. 國壽置業(yè)批量收購領(lǐng)盛保租房資產(chǎn)

2025年底，國壽置業(yè)通過SPV繼續(xù)收購領(lǐng)盛旗下上海黃興大樓、建發(fā)瓏庭等物業(yè)，改建為COZI可遇保租房與長租公寓，延續(xù)“股權(quán)收購+保留運營權(quán)”模式，實現(xiàn)險資對優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)規(guī)?；季帧?/p>

URI研判：2025年租賃公寓行業(yè)大宗并購進入資本主導(dǎo)、機構(gòu)深耕的新階段，險資成為核心資金供給方，聯(lián)合地方國企、AMC、私募等多元主體協(xié)同入場，交易聚焦保租房賽道，以一線核心城市存量資產(chǎn)（爛尾樓、商辦酒店、自持樓棟等）為主要獲取路徑，普遍采用Pre-REITs等基金化運作模式，構(gòu)建“收購—運營—培育—REITs退出”的資管閉環(huán)，資產(chǎn)向頭部運營方集中，大宗交易常態(tài)化、規(guī)模化，行業(yè)資本化、機構(gòu)化進程全面提速。

事件3

●全國首單“商改保”REIT上市，認(rèn)購倍數(shù)達494倍

2025年3月31日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT（508055）正式上市，成為全國首單“商改保”保障性租賃住房REIT。該基金底層資產(chǎn)為上海閔行區(qū)虹橋堰智、江月路項目，原為商業(yè)辦公用途，通過政策路徑改造為保障性租賃住房。公眾認(rèn)購倍數(shù)高達494倍，顯示市場對“存量盤活+政策適配”類資產(chǎn)的高度認(rèn)可。

URI研判：該單產(chǎn)品首次將商業(yè)辦公類存量資產(chǎn)通過用途變更納入保障性租賃住房體系，實現(xiàn)了城市低效資產(chǎn)向民生基礎(chǔ)設(shè)施的轉(zhuǎn)化。底層項目地處一線城市核心區(qū)域，穩(wěn)定的租賃需求與清晰的改造路徑構(gòu)成了價值基礎(chǔ)。

此舉不僅為持有閑置商辦物業(yè)的企業(yè)打開了資產(chǎn)退出的新通道，更驗證了非住宅類資產(chǎn)通過合規(guī)改造嫁接金融工具的可行性。當(dāng)城市更新與住房保障通過REITs實現(xiàn)閉環(huán)，將有效激發(fā)更多社會資本參與存量物業(yè)的提質(zhì)改造，形成資產(chǎn)重塑與價值發(fā)現(xiàn)的良性循環(huán)。

事件4

●江蘇首單租賃住房REIT落地，區(qū)域布局?jǐn)U容

2025年5月21日華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所上市，成為江蘇省首單租賃住房REIT，底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)菁英公寓3518套房源，發(fā)行規(guī)模13.67億元。上市后出租率達95.49%，開創(chuàng)長三角人才安居與資本市場聯(lián)動新模式，填補區(qū)域市場空白。

URI研判：該項目的上市填補了長三角經(jīng)濟重鎮(zhèn)在租賃住房資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的空白。這標(biāo)志著保租房REITs正在從一線城市核心區(qū)向產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的重點城市群擴容。

此舉不僅為江蘇存量租賃住房資產(chǎn)打通了退出渠道，更開創(chuàng)了人才保障與資本市場相互賦能的區(qū)域樣板。通過將服務(wù)于實體經(jīng)濟的居住資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公開市場的金融產(chǎn)品，地方政府與園區(qū)開發(fā)主體得以實現(xiàn)資金回流，進而反哺新一輪產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)。

事件5

●保租房公募REITs加速驅(qū)動，年內(nèi)2支新發(fā)、2支擴募，20余單項目實質(zhì)推進中

發(fā)改委“782號文”進一步加快REITs擴募節(jié)奏，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT成功上市，年內(nèi)還有3支新發(fā)申請中；華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT共2支保租房REITs擴募成功；國泰君安城投寬庭REIT于2025年8月5日發(fā)布擬擴募公告，擬購入浦江社區(qū)、九星社區(qū)項目。截至2025年底，據(jù)URI不完全統(tǒng)計，全國仍有20余單保租房REITs項目處于實質(zhì)推進階段，參與主體涵蓋杭州安居、寧波城投、西安安居等地方國企，以及建信住房等央企，落地城市廣泛，包括廣州、南京、青島、昆明等多個城市。市場已形成“首發(fā)上市+擴募整合”并行的資產(chǎn)證券化路徑。

URI研判：2025年保租房REITs市場已從點狀試點轉(zhuǎn)向規(guī)模化批量復(fù)制，新發(fā)與擴募雙線發(fā)力，標(biāo)志行業(yè)打通完整資本循環(huán)，進入持續(xù)擴募的成長周期；其不僅驗證了常態(tài)化資本運作平臺的可持續(xù)性，推動行業(yè)從建設(shè)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向運營導(dǎo)向，也加劇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)爭奪，并從個別城市試點升級為全國推廣，成為地方盤活存量、補充保障房資金的常態(tài)化工具，同時銜接國家戰(zhàn)略與地方需求，完善“投—融—建—管—退”閉環(huán)。在政策與監(jiān)管下，私募REITs持續(xù)創(chuàng)新，公募REITs呈現(xiàn)存量擴募為主、跨區(qū)域加速、主體多元三大特征且未來監(jiān)管或趨嚴(yán)；

URI城市租住預(yù)測，2026年保租房REITs有望新增上市8-10只，推動租住市場向“金融賦能+品質(zhì)居住”雙軌升級，成為低利率環(huán)境下資本市場重要價值賽道。

事件6

●建信長租完成首單產(chǎn)權(quán)類持有型不動產(chǎn)ABS擴募，私募REITs創(chuàng)新提速

2025年私募REITs深化創(chuàng)新，建信長租完成首單產(chǎn)權(quán)類持有型不動產(chǎn)ABS（機構(gòu)間REITs）擴募，搭建起 “公募 + 私募” 多層次REITs市場架構(gòu)。

URI研判：該單產(chǎn)品的擴募標(biāo)志著租賃住房資產(chǎn)在公募市場之外，找到了另一條權(quán)益資金循環(huán)通道。通過產(chǎn)權(quán)類持有型不動產(chǎn)ABS這一工具，優(yōu)質(zhì)長租公寓項目得以在不經(jīng)歷公開發(fā)行流程的情況下，實現(xiàn)資產(chǎn)組合的動態(tài)調(diào)整與規(guī)模擴張。

此舉實質(zhì)上是構(gòu)建了雙輪驅(qū)動的多層次市場架構(gòu)。私募工具憑借其門檻靈活、定制化程度高的特點，能夠覆蓋更廣泛類型的存量資產(chǎn)，成為公募REITs的重要補充與前期孵化器。隨著此類創(chuàng)新工具的擴募落地，住房租賃領(lǐng)域的金融支持體系正趨于立體化，加速了行業(yè)從重資產(chǎn)持有向?qū)I(yè)化運營管理的轉(zhuǎn)型。

事件7

●上海地產(chǎn)發(fā)布全國首單儲架式保租房CMBS項目，利率僅2.2%

2025年CMBS成為國企盤活存量的核心工具，上海地產(chǎn)集團發(fā)行全國首單儲架式保租房CMBS項目，總規(guī)模70億元，首期37.01億元，期限21年，利率低至 2.2%；儲架式CMBS首期含耀華璟濱和古北璟宏社區(qū)，位于浦東后灘和長寧古北。兩社區(qū)供1652套房源，估值52.95億元。

URI研判：這一融資案例將國企持有的優(yōu)質(zhì)租賃住房資產(chǎn)與資本市場的低成本資金高效對接。項目采用儲架發(fā)行機制，為后續(xù)資產(chǎn)的持續(xù)注入預(yù)留了空間，大幅提升了融資的靈活性與規(guī)模上限。

此舉進一步夯實了住房租賃領(lǐng)域“輕重分離”的金融生態(tài)，即重資產(chǎn)由國企持有并依托低息債務(wù)融資，輕資產(chǎn)交由專業(yè)機構(gòu)運營。該筆融資的成功，為持有大量保障性租賃住房資產(chǎn)的國有企業(yè)開辟了一條可復(fù)制、可持續(xù)的債務(wù)融資通道。

事件8

●湖南省首單三貼標(biāo)住房租賃CMBS成功發(fā)行

湖南金陽投資集團推出全國首單“中部崛起+長江經(jīng)濟帶+革命老區(qū)”三貼標(biāo)住房租賃CMBS，同時是湖南省首單住房租賃CMBS，規(guī)模 2.27 億元，底層資產(chǎn)為 4 個公租房項目。該產(chǎn)品18年超長期權(quán)益融資替換短期債務(wù)，每年節(jié)約財務(wù)費用超400萬元，為區(qū)域租賃項目融資提供新路徑。

URI研判：這一項目通過多重政策屬性加持，將中部地區(qū)的地緣戰(zhàn)略與民生保障資產(chǎn)深度綁定。底層資產(chǎn)雖為公租房，但憑借其穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期，成功嫁接資本市場工具，打破了租賃住房融資對資產(chǎn)類別的傳統(tǒng)限制。

此舉為經(jīng)濟后發(fā)地區(qū)盤活存量保障房資產(chǎn)提供了可復(fù)用的新范式。這不僅拓寬了地方國企在重大戰(zhàn)略區(qū)域內(nèi)的融資渠道，也驗證了住房租賃金融工具在降低地方債務(wù)成本、支持區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展方面的獨特效能，為中部省份探索存量資產(chǎn)與長期資本對接打開了想象空間。

事件9

●多元化金融服務(wù)落地，覆蓋企業(yè)運營與租客支付全場景

2025年租賃行業(yè)金融支持體系全面完善，多元化產(chǎn)品覆蓋全場景。工商銀行推出“融e借?租房貸”，中國人壽上線“租房無憂”保險；供應(yīng)鏈金融聚焦裝修、采購環(huán)節(jié)，緩解企業(yè)資金壓力；各地公積金政策升級，深圳提取比例提至80%，北京、合肥推行租金按月直付。

URI研判：一系列金融產(chǎn)品的密集落地，標(biāo)志著住房租賃市場的支持體系正從單純的重資產(chǎn)盤活，延伸至企業(yè)運營與租住消費的全周期。同時，圍繞裝修改造、設(shè)備采購的供應(yīng)鏈金融，則為企業(yè)的日常運營與品質(zhì)提升注入了流動性。

此舉實質(zhì)上是將職工長期住房儲金轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定、高頻的租賃支付能力。這種從“資產(chǎn)端”到“消費端”的金融服務(wù)閉環(huán)，不僅優(yōu)化了租客的現(xiàn)金流管理，也增強了租賃機構(gòu)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性與可預(yù)期性，為行業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向精細化運營提供了堅實的資金底座。

事件10

●5支REITs集體叫停

2026年1月23日，上海證券交易所與深圳證券交易所同步更新公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)項目審核狀態(tài)，3單上交所項目與2單深交所項目集體宣布終止或撤回審核。這5單項目涵蓋租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、新能源風(fēng)電及水務(wù)污水處理等多個領(lǐng)域，申報時間跨度從2022年9月至2025年5月，其中富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擴募申請已擱置逾3年，為公募REITs試點以來停滯最久的案例。這是2021年公募REITs啟動試點后，首次出現(xiàn)集體“終止”審核的情形，迅速引發(fā)資本市場及行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

URI研判：此次5單項目集中終止，并非行業(yè)發(fā)展遇阻，而是監(jiān)管趨嚴(yán)、市場走向高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)階段。一方面，新規(guī)的落地淘汰了一批不符合要求的項目，有利于優(yōu)化市場供給、保護投資者利益；另一方面，底層資產(chǎn)穩(wěn)定性不足、估值波動、宏觀周期影響等問題，也暴露了行業(yè)發(fā)展的短板。當(dāng)前，市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點破冰寄予厚望，其無需發(fā)改委審批、市場化程度高的特點，有望成為行業(yè)突破的新方向。

未來，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點深化與政策持續(xù)護航，公募REITs市場將逐步實現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與韌性增強，但短期內(nèi)仍需直面底層資產(chǎn)質(zhì)量把控與宏觀經(jīng)濟周期波動的雙重考驗，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展之路雖任重道遠，但前景可期。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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