剛剛過(guò)去的春節(jié)假期，由于中介機(jī)構(gòu)放假、客戶出游，二手房帶看量較常規(guī)時(shí)段下跌四成，市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季；而新房改善市場(chǎng)熱度不減——120-144㎡戶型市場(chǎng)占有率升至34%，較近三個(gè)月均值提升7個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)達(dá)17000元/㎡，同比上漲17%。

可見(jiàn)在市場(chǎng)整體承壓、政策鼓勵(lì)“賣舊買新”，全面支持好房子建設(shè)的背景下，市場(chǎng)上的改善購(gòu)買力正加速向“新規(guī)好房”傾斜。本文將從政策定向引導(dǎo)、二手高端市場(chǎng)遇冷、“新規(guī)好房”與傳統(tǒng)產(chǎn)品代差，以及二手剛需市場(chǎng)如何穩(wěn)固托底，展現(xiàn)重慶樓市正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變局。

Party:

01

政策加碼

鼓勵(lì)“賣舊買新”，置換最高補(bǔ)貼1.5%

2026年2月9日，重慶“22條新政”出臺(tái)，旨在通過(guò)“賣舊買新”補(bǔ)貼機(jī)制暢通置換鏈條，化解存量風(fēng)險(xiǎn)。從政策細(xì)則來(lái)看，其進(jìn)一步鼓勵(lì)高端需求從二手市場(chǎng)流向一手市場(chǎng)。

政策明確規(guī)定： 1年內(nèi)出售兩套小戶型并換購(gòu)一套大戶型，給予新購(gòu)房總金額1.5% 補(bǔ)貼；在“賣舊買新”的鏈條中，二手房業(yè)主出售原有住房后，若選擇購(gòu)買更大面積的新房，將獲得更高比例的補(bǔ)貼支持。政策紅利與產(chǎn)品升級(jí)形成合力，加速了改善需求的遷徙。

Party:

02

二手豪宅遇冷

二手豪宅成交縮量，500萬(wàn)總價(jià)房源成交下降22%

①掛牌情況：市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，200㎡以上豪宅房源掛牌下降36%

供給下降：2026年1月新增掛牌房源中，200㎡以上的再改房源環(huán)比大幅下降36%，300㎡以上的豪宅房源更是環(huán)比下降77%。這表明豪宅業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，選擇暫時(shí)撤回房源或觀望，不愿在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下低價(jià)拋售。

結(jié)構(gòu)分化：新增掛牌高度集中于140萬(wàn)以下的剛需房源（占比60%），而300萬(wàn)以上的高總價(jià)段掛牌量環(huán)比下降超50%。

②成交端：高端份額被擠壓，流動(dòng)性顯著下降

1月二手房整體成交9248套，同比上漲15%，市場(chǎng)份額高達(dá)78%，但這主要由剛需和首改房源驅(qū)動(dòng)。

豪宅成交遇冷：從成交總價(jià)來(lái)看，500萬(wàn)總價(jià)房源成交套數(shù)環(huán)比下降22%。從成交結(jié)構(gòu)看，140㎡以上大戶型成交占比僅為13%。相比之下，80-140㎡的剛改戶型占據(jù)了近半壁江山（47%）。

Party:

03

產(chǎn)品降維打擊

新規(guī)好房vs二手豪宅，居住體驗(yàn)的代際差

在建設(shè)好房子的時(shí)代，重慶新房產(chǎn)品迎來(lái)全面進(jìn)階：第四代住宅、高得房率設(shè)計(jì)、全 齡段會(huì)所、精細(xì)化園林景觀成為標(biāo)配。 同樣的產(chǎn)品面積段，新規(guī)住宅多出30-40㎡實(shí)際使用面積；而二手豪宅的戶型格局、空間尺度、能耗標(biāo)準(zhǔn)、智能化程度，已難以滿足新一代高凈值人群對(duì)“居住舒適度”和“身份標(biāo)識(shí)”的雙重需求。

雖然核心區(qū)的二手豪宅，在核心地段和成熟配套上仍有優(yōu)勢(shì)，但在產(chǎn)品力層面已顯露出明顯代差。當(dāng)新房能夠以相近甚至更低的總價(jià)提供更高的居住品質(zhì)，二手房豪宅的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)正在被逐步侵蝕。

Party:

04

剛需穩(wěn)固托底

100㎡以下房源占比57%，低價(jià)大盤支撐主力需求

當(dāng)前二手房整體市場(chǎng)依舊是剛需穩(wěn)固拖地，從成交表現(xiàn)來(lái)看“剛需/首改”的實(shí)用戶型主導(dǎo)，成熟配套和絕對(duì)低價(jià)的超級(jí)大盤為成交主力。

二手房成交面積段：1月主力成交為80-140㎡的三房、四房，占比47%， 其次是60-100 ㎡的兩房，占比21%，是市場(chǎng)成交的絕對(duì)主力產(chǎn)品，說(shuō)明市場(chǎng)追求總價(jià)可控、功能實(shí)用的“剛需”及“首改”需求；

熱門項(xiàng)目：成熟配套和絕對(duì)低價(jià)的超級(jí)大盤支撐剛需，融創(chuàng)文旅城178套成交斷層式領(lǐng)先，該項(xiàng)目具有規(guī)模大、配套全、總價(jià)門檻低的共性，反映市場(chǎng)底部需求穩(wěn)固；

總結(jié)：

在“好房子”政策導(dǎo)向與產(chǎn)品新規(guī)的雙重驅(qū)動(dòng)下，高端購(gòu)買力加速向新房市場(chǎng)遷移，導(dǎo)致二手豪宅市場(chǎng)面臨深度挑戰(zhàn)。對(duì)于廣大剛需和首改群體，當(dāng)下正是利用買方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，挑選核心資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)的最佳窗口期。未來(lái)，隨著“產(chǎn)品為王”邏輯的深化，重慶樓市將呈現(xiàn)更加清晰的分化格局。

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