2月26日，香港政府針對(duì)豪宅交易的印花稅調(diào)整正式實(shí)施，該項(xiàng)印花稅調(diào)整預(yù)案源自2026—2027財(cái)政年度政府財(cái)政預(yù)算案。

兩天前，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在財(cái)政預(yù)算案演講中宣布，價(jià)值超過1億港元（約合1280萬美元）的住宅物業(yè)交易印花稅將由4.25%上調(diào)至6.5%。陳茂波表示，這項(xiàng)新措施預(yù)計(jì)將影響香港約0.3%的住宅物業(yè)交易，每年帶來約10億港元的稅收收入。

香港新盤外立面 孫婉秋/攝

成交火熱

此次新政出臺(tái)的背景是去年以來香港樓市顯著復(fù)蘇，豪宅市場(chǎng)交易活躍。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年全港私人住宅成交60346宗，增長(zhǎng)近兩成。其中，1億港元以上的交易262宗，這一交易量也打破了2021年228宗記錄，創(chuàng)歷史新高，226宗豪宅交易涉及金額超過531億港元，增長(zhǎng)22%。新房依然億元豪宅交易的主戰(zhàn)場(chǎng)，全年成交179宗，占比近七成。

這個(gè)勢(shì)頭在2026年持續(xù)攀升。

剛剛過去的1月，香港億元以上新房交易繼續(xù)走高，單月成交26宗，涉及資金53億港元，幾乎每日一宗，創(chuàng)下香港單月豪宅交易量的歷史新高，去年同期僅成交3宗，涉資約4.6億港元。

在戴德梁行香港研究部主管、執(zhí)行董事鄧淑賢看來，樓市成交熱主要源于三方面原因，一是2024年的全面撤辣移除了針對(duì)非本地買家及公司買家的額外印花稅，直接激活了高端住宅及豪宅交易的活躍度，讓沉寂許久的香港豪宅市場(chǎng)在2025年逐步恢復(fù)活力；二是香港豪宅市場(chǎng)此前已歷經(jīng)數(shù)年調(diào)整，價(jià)格較峰值有明顯折讓，疊加減息周期，為長(zhǎng)線資金和自住用家提供了合理的入市窗口，吸引大量資金趁低吸納；三是股票市場(chǎng)回暖帶來顯著的財(cái)富效應(yīng)，高凈值人士的金融資產(chǎn)賬面價(jià)值大幅改善，進(jìn)一步增強(qiáng)了其配置房地產(chǎn)這類實(shí)物資產(chǎn)的能力與意愿。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部負(fù)責(zé)人唐華則對(duì)記者補(bǔ)充道，截至去年中，香港整體豪宅樓價(jià)較峰值下調(diào)約三成，抄底投資機(jī)會(huì)窗口已然出現(xiàn)。疊加港股市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，恒生指數(shù)全年累計(jì)上升27.8%，市場(chǎng)交投情緒高漲，成交額大幅放大，帶動(dòng)香港整體投資氛圍與豪宅市場(chǎng)氛圍持續(xù)火熱，市場(chǎng)預(yù)期不斷走高。

從買家構(gòu)成來看，內(nèi)地買家已成為香港豪宅市場(chǎng)的核心力量。唐華指出，“撤辣” 后內(nèi)地買家的占比逐年提高，尤其在新房市場(chǎng)的成交中占比約七成，在億級(jí)以上的超級(jí)豪宅市場(chǎng)中占比更高。

這部分內(nèi)地買家大體分為四類：一是赴港工作的年輕高端人才，二是因子女教育需求選擇在港置業(yè)的家庭，三是布局香港市場(chǎng)、尋求多元發(fā)展的高凈值人群，四是赴港開設(shè)公司或旗下企業(yè)在港股上市的企業(yè)家。

中原地產(chǎn)山頂南區(qū)、港島南岸、愉景灣及離島區(qū)高級(jí)資深營(yíng)業(yè)董事何兆棠還觀察到，內(nèi)地新貴在一手億元豪宅的選擇上，更傾向帶裝潢的樣板房、新晉豪宅板塊的大平層單位，而在二手豪宅市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)核心地段的物業(yè)則更受青睞。

香港豪宅內(nèi)景 孫婉秋/攝

預(yù)期樂觀

對(duì)于印花稅上調(diào)對(duì)豪宅市場(chǎng)的影響，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為整體沖擊有限，且不會(huì)出現(xiàn)板塊分化的情況。

鄧淑賢表示，此次印花稅上調(diào)的幅度尚算“溫和”，且1億元以上物業(yè)成交僅占大市成交量的0.3%，對(duì)目前整體豪宅市場(chǎng)的影響不會(huì)太大。其指出，對(duì)于內(nèi)地客或公司買家而言，調(diào)整后的稅率仍較辣招時(shí)期低近八成，預(yù)計(jì)今年逾億元超級(jí)豪宅一手成交量仍會(huì)保持健康發(fā)展。同時(shí)，與倫敦、新加坡、溫哥華等國(guó)際城市相比，加稅后香港超級(jí)豪宅的整體稅負(fù)仍具備競(jìng)爭(zhēng)力，這些城市除交易稅外，往往還涉及更高的年度物業(yè)稅、資本增值稅或額外買家印花稅。

唐華也認(rèn)為，在豪宅市場(chǎng)的上升期，此次加稅更多是政府對(duì)市場(chǎng)過熱的適度調(diào)控手段，實(shí)際抑制效應(yīng)有限。對(duì)超高凈值買家而言，2.25個(gè)百分點(diǎn)的稅率上調(diào)在總交易成本中的占比微乎其微，短時(shí)期內(nèi)買家還可通過交易金額談判或開發(fā)商補(bǔ)貼等方式降低調(diào)整帶來的價(jià)格影響。長(zhǎng)期來看，隨著市場(chǎng)逐步消化新政，該費(fèi)率調(diào)整將被視為常規(guī)持有成本。且香港作為國(guó)際金融中心，核心地段的稀缺性、資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值價(jià)值才是驅(qū)動(dòng)頂級(jí)買家的核心要素，稅務(wù)成本并非首要考慮因素。

基于此，唐華認(rèn)為今年香港豪宅市場(chǎng)的成交量有望保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭，價(jià)格走勢(shì)也穩(wěn)中向好。他給出三方面支撐，一是利率處于下行周期，二是人才引進(jìn)持續(xù)釋放需求，三是股市熱度帶來的財(cái)富效應(yīng)。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰也對(duì)今年的豪宅交易持樂觀態(tài)度。其表示，受惠銀行連環(huán)減息，去年下半年開始樓價(jià)見底回升，內(nèi)地買家加快入市，刺激大額成交頻現(xiàn)。

中原樓市數(shù)據(jù)顯示，去年四季度1億元以上新房交易44宗，其中16宗是由內(nèi)地買家購(gòu)入，涉資超26億港元，追平了2018年第二季的成交記錄，凸顯了內(nèi)地買家在香港豪宅市場(chǎng)的承接力。

陳永杰直言，樓市小陽春已確認(rèn)提前出現(xiàn)，豪宅將繼續(xù)充當(dāng)樓市火車頭角色，其預(yù)計(jì)今年一季度億元以上新房成交將突破50宗，再創(chuàng)新高。

摩根大通在研報(bào)中指出，從豪宅購(gòu)房者的角度來看，此次印花稅上調(diào)帶來的新增稅收成本微不足道，房?jī)r(jià)的小幅上漲即可覆蓋這部分成本，這項(xiàng)政策的目標(biāo)并非打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，更像是一項(xiàng)再分配的財(cái)政政策，通過向富豪征稅以補(bǔ)貼低收入群體，因此不會(huì)改變香港豪宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期復(fù)蘇趨勢(shì)。