文/上海進深 嚴明會

新年剛過，上海土地市場就出現(xiàn)了一個反常信號：

一批次還沒開拍，二批次先預(yù)告了。

此前都是等一批拍完，再出下一批地塊的預(yù)告。

二批次土拍，只拿出了一宗宅地：

長寧區(qū)C040101單元E1-17、E1-21地塊。

起拍價7.3萬/㎡，總價55.63億元，現(xiàn)場交易定在2026年3月30日。

這宗地是在2025年5月控規(guī)局部調(diào)整新增出來的住宅地塊。

調(diào)整的背景是：優(yōu)化城區(qū)功能和空間布局，建設(shè)“15分鐘社區(qū)生活圈”，提升地區(qū)公共空間品質(zhì)。

其中的E1-21地塊，原先被劃分為三個地塊，在2023年5月的時候就有過公示調(diào)整：E1-10B為城市儲備用地，E1-20為商業(yè)辦公，只有E1-19地塊是住宅用地。

調(diào)整之后，上述3宗地塊被合并為住宅用地，并最終進入出讓序列。

15年只賣了4宗宅地

此次的地塊包對長寧區(qū)來說尤為關(guān)鍵。

過去15年里，長寧在公開招拍掛市場僅成交過4宗住宅用地，而且全部位于內(nèi)環(huán)外，中山公園板塊的新房更是屈指可數(shù)。

此次不僅重新補倉，而且直接落在內(nèi)環(huán)內(nèi)，還一次性打包兩幅地塊：

其中，E1-17地塊占地約4490.52㎡，容積率2.4，建筑限高50米，需配建500㎡社區(qū)文體設(shè)施；

E1-21地塊占地約24508.81㎡，容積率2.67，建筑限高80米，需配建4000㎡公共服務(wù)設(shè)施（含1000㎡商業(yè)及3000㎡文體健康設(shè)施）。

總計可開發(fā)住宅約7.2萬㎡，按照套均120㎡推算，這里將供應(yīng)600套左右的新房。

體量并不算大，但在供應(yīng)稀缺的板塊背景下，這樣的規(guī)模已經(jīng)足以改變區(qū)域新房結(jié)構(gòu)。

開發(fā)挑戰(zhàn)

從區(qū)位條件看，這宗地的基本面相當扎實。

地塊位于長寧東北角，在萬航渡路與江蘇北路交匯處，東接靜安曹家渡，北鄰蘇州河，西南不遠就是中山公園，對岸即是普陀水岸豪庭、海珀玉暉。

交通上，距隆德路站約500米，距中山公園站約900米，去靜安寺、徐家匯、陸家嘴都在半小時通勤圈。

商業(yè)配套也已經(jīng)成熟，長寧來福士、龍之夢購物中心、KING88購物廣場和889廣場均在日常生活半徑之內(nèi)。

真正站到現(xiàn)場，會發(fā)現(xiàn)地塊的另一面：

地塊形狀并不規(guī)整，周邊被老小區(qū)包圍，城市界面偏舊；出入口條件也較為單一，目前主要依賴萬航渡路通行。

這些因素并不會削弱地段價值，卻會明顯抬高開發(fā)門檻。

不規(guī)則地形會影響樓棟排布效率與景觀朝向，周邊舊界面則意味著項目需要更強產(chǎn)品力來拉開差異。

指標層面已經(jīng)給出大致產(chǎn)品方向。以容積率和限高推算，未來形態(tài)大概率將是小高層與高層的組合。

7.3萬元/㎡的起拍價，放在內(nèi)環(huán)內(nèi)來看屬于偏低區(qū)間。

意向房企浮出

市場目前流傳可能參與競拍的房企包括金茂與上海新長寧。

根據(jù)前期流傳的方案，E1-21地塊規(guī)劃為五幢高層，限高80米；E1-17地塊規(guī)劃為一幢高層和若干配套房，限高40米。該項目可能是長寧第一個新規(guī)項目。

目前，長寧區(qū)在售新盤主要有兩個，分別為和樾長寧（內(nèi)中環(huán)）、西郊云廬（中外環(huán)）。

和樾長寧三批次房源已過會，加推48套，認購在即，過會均價13.27萬/㎡，主推建面約123㎡-146㎡3-4房，總價約1500萬起。此前在去年6月和9月共推出70套新房，目前已售33套，去化率不足五成。

西郊云廬主推建面約101-220㎡2-4房，在去年10月和12月首開，均價在約12.1萬/㎡，兩次合計推出113套，目前實際網(wǎng)簽41套，去化率不足四成。

從距離上看，位于靜安的信達信安里和康定壹拾玖更近，都在一公里范圍之內(nèi)。