2026年2月20日，金科服務(wù)正式從港交所退市。

這家曾經(jīng)的“西南物業(yè)第一股”，2020年底上市，巔峰時(shí)期股價(jià)沖到85港元，市值近555億港元。誰(shuí)也沒(méi)想到，短短幾年時(shí)間里，它會(huì)從房企金科股份手里最值錢的板塊，變成一家被私有化退市的公司，市值縮水90%以上。

而整件事里，最值得說(shuō)道的，是投資方博裕資本。從一開(kāi)始想做一筆穩(wěn)妥的投資，到最后不得不花77億港元把整個(gè)公司買下來(lái)，活生生把“財(cái)務(wù)投資”做成了“全資老板”，堪稱高配版的“炒股炒成股東，炒房炒成房東”。

這件事，要從2021年底說(shuō)起。

當(dāng)時(shí)金科股份已經(jīng)陷入流動(dòng)性緊張，急需現(xiàn)金續(xù)命。為了緩解壓力，金科股份和博裕資本談成了兩筆合作。

第一筆，是賣股權(quán)。金科股份把手里約 22.69% 的金科服務(wù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給博裕，總價(jià)37.34億港元，折合每股 26 港元。當(dāng)時(shí)金科服務(wù)市價(jià)為27.25港元，26港元算是略有折價(jià)，博裕也順理成章成了第二大股東。

第二筆，是借錢。博裕給金科股份貸了1.568億美元，折合人民幣約11.43億元，年利率9%，為期一年。在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)利率不算高。但博裕也不傻，要求金科股份將1.08億股金科服務(wù)股票，也就是18.05%的股權(quán)質(zhì)押過(guò)來(lái)，另外還有員工持股平臺(tái)約2.49%的股份一同質(zhì)押。

這兩筆錢加在一起，金科股份拿到了約50億港元的資金，暫時(shí)緩了一口氣。

站在博裕的角度，這筆賬一開(kāi)始算得很精明：一邊是折價(jià)拿優(yōu)質(zhì)股權(quán)，一邊是有足額股票質(zhì)押的貸款，兩頭都有保障。金科還得上錢，就能穩(wěn)穩(wěn)拿利息；金科還不上，質(zhì)押的股票就能歸自己，怎么看都不虧。

但現(xiàn)實(shí)沒(méi)按劇本走。

2022年下半年，金科股份的危機(jī)越來(lái)越重，債務(wù)壓力壓得喘不過(guò)氣，隨時(shí)可能爆雷、重整。在此情況下，金科股份隨時(shí)都會(huì)繼續(xù)出售所持有的金科服務(wù)的股票。

同年9月，博裕以每股12港元的價(jià)格，發(fā)起部分要約，耗資約9.3億港元，又增持了11.94%的股份。至此，博裕持股達(dá)到34.63%，超過(guò)金科股份，成為第一大股東。

這一步，表面看是攤薄了成本 —— 綜合持股成本從26 港元降至約19港元，實(shí)則是被迫從財(cái)務(wù)投資，轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略控股。

博裕的目的很簡(jiǎn)單：必須把金科服務(wù)牢牢控制住。否則，面臨債務(wù)危機(jī)的金科股份，遲早會(huì)把這塊“優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)甩賣，讓其他機(jī)構(gòu)成為第一大股東，自己就被動(dòng)了。

麻煩還在后面。

12月14日，那筆1.568億美元的貸款到期，金科股份還不上，直接違約。

按照約定，博裕可以處置質(zhì)押的股票。但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)太差，直接處置也賣不出好價(jià)錢。一直拖到2025年3月，這1.08億股被掛上司法拍賣。幾經(jīng)流拍，最后還是博裕自己以6.67億元人民幣接盤，折合每股只有6.67港元。對(duì)比當(dāng)年26港元的入場(chǎng)價(jià)，幾乎是腳踝斬。

這筆6.67億的接盤資金抵扣1.568億美元的貸款后，金科股份還有4.76億元本金及利息未能償還。

拍到這部分股權(quán)后，博裕在金科服務(wù)的持股比例達(dá)到55.91%，成為新的實(shí)際控制人，同時(shí)也觸發(fā)了港交所《收購(gòu)守則》：持股30%~50%股東增持2%以上的股份，必須發(fā)起強(qiáng)制要約收購(gòu)。

同年4月，博裕提出以每股6.67港元提出私有化方案。這個(gè)價(jià)格比當(dāng)時(shí)停牌前的8.62港元折價(jià)超過(guò) 22%，市場(chǎng)意見(jiàn)很大。拖到11月，博裕修改方案，將要約價(jià)提高至8.69港元，并且設(shè)置了嚴(yán)格條件：臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)退市決議案，且要約人獲得不少于90%無(wú)利害關(guān)系股份的有效接納。

2026年1月16日，該要約獲得95.56%的無(wú)利害關(guān)系股東接納，私有化條件全部達(dá)成、

2月20日，金科服務(wù)正式退市。退市前市值只剩下52億港元，相比最高點(diǎn)蒸發(fā)90%以上。

回頭算一筆總賬：博裕從2021年入股，到2022年增持，再到拍賣接盤、最后私有化，前前后后花了大約77億港元，將金科服務(wù)全資收購(gòu)。這還不算那筆1.568億美元的貸款，尚未償還的部分。

博裕一開(kāi)始的想法很簡(jiǎn)單：趁房企困難，用相對(duì)劃算的條件，拿下優(yōu)質(zhì)物管資產(chǎn)，做一筆穩(wěn)健投資?？伤雎粤艘粋€(gè)現(xiàn)實(shí) —— 房企和自家物業(yè)公司深度綁定，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)太多，母公司一爆雷，物業(yè)板塊再好也扛不住。2022年~2024年，金科服務(wù)歸母凈利潤(rùn)分別為-18.19億元、-9.51億元和-5.87億元。

等博裕反應(yīng)過(guò)來(lái)時(shí)，已經(jīng)投了巨額資金，騎虎難下、進(jìn)退兩難。不繼續(xù)投，前面的錢可能全打水漂；繼續(xù)投，只能一步步加碼，最后把整個(gè)公司買下來(lái)。

整件事最現(xiàn)實(shí)的教訓(xùn)就是：沉沒(méi)成本不參與重大決策！一旦被沉沒(méi)成本左右了重大決策，原本想做一筆短期投資，最后就可能變成不得不扛到底的接盤俠。

不過(guò)，這筆失敗的交易未能阻止博裕資本的勢(shì)頭，2025年繼續(xù)在資本市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞。

其中，最引人矚目的一筆交易是：以約40億美元的企業(yè)估值收購(gòu)星巴克中國(guó)零售業(yè)務(wù)60%的股權(quán)！