豐臺(tái)河西張郭莊地塊近期有不少粉絲在問的，之前也出了一期中建方程國(guó)賢府報(bào)規(guī)圖的圖文給大家進(jìn)行一個(gè)大致的講解。而作為大家現(xiàn)在耳熟能詳?shù)?國(guó)賢府"系產(chǎn)品，第一次出現(xiàn)在豐臺(tái)河西，今天結(jié)合報(bào)規(guī)圖和一些最新消息，給大家做一下解析。

區(qū)位配套 雙軌交匯的交通優(yōu)勢(shì)

張郭莊地鐵站距離中建方程國(guó)賢府直線約300米，屬于標(biāo)準(zhǔn)的"臨鐵房"。該站的現(xiàn)狀是地鐵14號(hào)線，未來還有計(jì)劃2027年開通的的1號(hào)線支線，實(shí)現(xiàn)同站換乘8站可直達(dá)麗澤商務(wù)區(qū)，6站可到五棵松；

商業(yè)配套上，項(xiàng)目目前主要依賴地鐵張郭莊站周邊的一些小型商業(yè)，但距離張郭莊一站地有預(yù)計(jì)在28年開業(yè)的北京第三座合生匯在建，總建筑面積約13.2萬平。

“好房子”新規(guī)紅利下的產(chǎn)品迭代

根據(jù)最新公示的報(bào)規(guī)方案，中建方程國(guó)賢府的容積率僅為1.5，這是在板塊內(nèi)甚至周邊都非常少見的，要知道旁邊在大中介區(qū)域內(nèi)排名第一的品質(zhì)次新改善容積率也有2.5，且是商品住宅和回遷的混合，中建方程國(guó)賢府則是規(guī)劃了7-11層的純洋房社區(qū)。

其中規(guī)劃圖中最引人注目的是中間的“大湖”，之前看過咱們國(guó)賢府直播的朋友都知道，這個(gè)系列的特色之一就是新中式的建筑和園林。

在戶型設(shè)計(jì)上，要知道“瘋”臺(tái)給的很多，所以項(xiàng)目充分利用"好房子"新規(guī)，南向大部分戶型南向全陽臺(tái)、北向設(shè)備平臺(tái)再加上飄窗，綜合使用率基本照著95%甚至更多。

但還有兩個(gè)需要大家關(guān)注的問題：

第一個(gè)，11層的頂層。因?yàn)楝F(xiàn)在好房子都3米層高，11層的頂層上面還有占用高度的屋檐，11層頂層層高要問細(xì)節(jié)；

第二個(gè)，報(bào)規(guī)圖上貌似能看到有下躍。感覺應(yīng)該會(huì)像同一板塊內(nèi)一個(gè)新房項(xiàng)目那樣做下躍，總價(jià)1萬一個(gè)，講道理很香！

新舊對(duì)比：品質(zhì)代差大

中建方程國(guó)賢府在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上延續(xù)了"國(guó)賢府"系一貫的中式風(fēng)格，從規(guī)劃圖可以看出，小區(qū)入門那里應(yīng)該就是下沉?xí)?，目前來看可能?huì)有健身房、書吧和棋牌室這種基礎(chǔ)功能區(qū)，泳池應(yīng)該不太可能，社區(qū)低密度戶數(shù)沒那么多，實(shí)際的使用率的和維護(hù)造價(jià)太大；再者項(xiàng)目一站地直達(dá)豐臺(tái)園博園站，地鐵直上直下就是合生匯，一些占地空間大的娛樂設(shè)施或者像泳池也應(yīng)該會(huì)有，感覺現(xiàn)在又流行出一種新的形式——“動(dòng)”區(qū)會(huì)所外置，即保證了低密社區(qū)的私密性，同時(shí)兼?zhèn)淞藰I(yè)主需要的基礎(chǔ)功能。

中建方程國(guó)賢府樓面價(jià)為2.84萬元/平，零溢價(jià)率意味著相比周邊之前拿地的次新項(xiàng)目具有巨大的成本優(yōu)勢(shì)；另一點(diǎn)需要說明的是，一般項(xiàng)目的正常建安成本會(huì)在五、六千，中建方程國(guó)賢府項(xiàng)目的地上地下綜合成本報(bào)價(jià)是6600，處于中等偏上的一個(gè)水準(zhǔn)。

戶型設(shè)計(jì)上，按最小戶型75平來說大概估算總價(jià)約350萬起能上車，加上南北的雙向黑科技空間，基本都有90%及以上的實(shí)際使用率，這意味著最小建面約75平的戶型實(shí)際使用面積堪比周邊現(xiàn)有90平的，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)這不明顯嘛？

從總價(jià)門檻看，項(xiàng)目給到了一個(gè)遠(yuǎn)超同價(jià)位產(chǎn)品的配置標(biāo)準(zhǔn)：雙地鐵洋房社區(qū)、高使用率、中式園林和大湖、架空層會(huì)所、風(fēng)雨連廊……這些配置在以往會(huì)出現(xiàn)在改善盤中。您也可以說，周邊也有不錯(cuò)的次新，比如西山甲一號(hào)這類，但是按照價(jià)格邏輯來說，盡管單價(jià)看似相近，但總價(jià)門檻更高，且在有"好房子"產(chǎn)品力加持的情況下同面積段所帶來的居住體驗(yàn)，也是不一樣的。

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