隨著美國30年期抵押貸款固定利率三年半來首次跌破6%大關(guān)，美國房地產(chǎn)市場正悄然跨越一條具有里程碑意義的紅線。

房地美數(shù)據(jù)顯示，上述利率已降至5.98%，比一年前降低了0.78個百分點。與此同時，根據(jù)美國住房部（HUD）的最新數(shù)據(jù)，全美抵押貸款利率高于6%的群體規(guī)模已正式超越利率低于3%的人群。

這一結(jié)構(gòu)性變化意味著，原本因“舍不得”2021年前超低利率而陷入僵持的房地產(chǎn)市場，正隨著持倉成本的普遍上升而重新找回流動性，長期存在的“換房難”僵局有望在當前利率水平下迎來轉(zhuǎn)機。

總部位于吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對第一財經(jīng)記者表示：“美國房貸利率首次跌破6%這一心理關(guān)口，是決定2026年樓市能否復蘇的關(guān)鍵因素?！?/p>

他進一步闡釋道，利率的下調(diào)直接緩解了買家的月供負擔，“利率每降低0.25個百分點，購房者的房價承擔能力大約能提升2.5%”。更重要的是，它正逐步打破長期存在的業(yè)主“鎖定效應(yīng)”（Lock-in Effect），鼓勵更多持有低利率貸款的業(yè)主將其房產(chǎn)掛牌上市，從而逐步增加市場供應(yīng)。

低利率解鎖買賣雙方意愿

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）與房產(chǎn)信息平臺Zillow的分析，當利率降至6%以下時，美國中等收入家庭的購買力將平均提升約3萬美元。

安薩里表示，這一變化讓許多此前被高利率擠出市場的潛在買家，尤其是首次購房者與改善型買家，重新燃起了入市的希望。根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）的數(shù)據(jù)，當前房貸再貸款申請量比一年前高出約130%。他認為，這說明了業(yè)主捕捉利率窗口期的強烈意愿。

安薩里還表示，隨著春季購房旺季的臨近，這一心理里程碑極可能成為促成決策的“最后一推”，刺激那些因家庭變動等剛性需求而觀望的群體加速入場。

根據(jù)美國人口普查局2月底發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2025年12月美國新房銷售的年化率為74.5萬套，同比高出了3.8%，延續(xù)了去年第四季度的強勁表現(xiàn)。安薩里認為，美國新房銷售數(shù)據(jù)持續(xù)高于去年同期，側(cè)面印證了市場回暖的先兆。

在美國一線城市，這種情緒的傳導更為直接。在加利福尼亞州爾灣工作的房產(chǎn)經(jīng)紀人張東云（Tracy Zhang）向第一財經(jīng)記者表示，今年以來，此前保持長期聯(lián)系的業(yè)主們售房意愿明顯增強，普遍預期二季度行情將持續(xù)向好。

她分享了一個近期案例：“一位爾灣當?shù)氐尼t(yī)生業(yè)主主動簽約代理出售房產(chǎn)，其物業(yè)作為帶大院子的邊套單元，定價100萬美元。若在去年，即便掛牌90多萬美元也難免遭遇買家砍價，今年隨著有固定收入的職場買家能獲得5.7%至5.8%左右的按揭利率，資金環(huán)境相對寬松，預計該房產(chǎn)將在兩個月內(nèi)成交?！?/p>

房地產(chǎn)評估應(yīng)用程序公司Reventure首席執(zhí)行官格利（Nick Gerli）稱：“未來房主的平均利率將會走高，這實際上是一件好事，因為它將減弱鎖定效應(yīng)。隨著鎖定效應(yīng)持續(xù)減弱，未來我們可能會看到更多房源?！?/p>

蘇富比國際房地產(chǎn)門羅公園（Menlo Park）的經(jīng)紀人梁彥（Aya Yan Liang）也觀察到，兩周前的一場500萬美元房產(chǎn)的公開看房日（Open House）吸引了60組客戶。她對第一財經(jīng)稱：“看到這么多人有意買房讓我有點驚喜，看來更多持幣待購的買家愿意出來看房了。”

不過，在灣區(qū)的高端市場，利率的影響邏輯則更顯復雜。梁彥坦言，這次看房日最終僅收到兩份出價，少于平常年份按比例應(yīng)有的4-5個出價。她認為，對于斯坦福大學周邊等一房難求的稀缺地段，利率并非決定性因素，買家的決策更多取決于房屋本身的品質(zhì)和科技公司股票期權(quán)的兌現(xiàn)情況。

“我聽見買家議論最多的就是公司股票兌現(xiàn)的情況。這里的科技公司員工普遍持有股票期權(quán)，通常在入職滿四年后即可開始兌現(xiàn)?！绷簭┙忉?，她的客戶中大部分都是現(xiàn)金買家，其中既包括本地的科技精英，也有亞洲投資者。

她還發(fā)現(xiàn)，供應(yīng)端并未出現(xiàn)顯著反應(yīng)?！霸谖议L期維護的約100位業(yè)主名單中，目前僅有寥寥數(shù)人選擇掛牌。這說明即便利率已降至6%以下，本地業(yè)主似乎仍不為所動，除非是出于家庭變動等剛性需求?！彼f。

對全面復蘇謹慎樂觀

盡管市場釋放出暖意，但專業(yè)機構(gòu)對于整體反彈的節(jié)奏仍持謹慎態(tài)度。

安薩里認為，供應(yīng)瓶頸和房價高位仍制約全面反彈，許多買家會繼續(xù)觀望，期待進一步降至5%區(qū)間或更多庫存釋放?？傮w而言，市場有了溫和復蘇的希望，但不會引發(fā)疫情后期“搶房”的火爆場面，可負擔性改善雖明顯，卻仍需時間消化。

牛津經(jīng)濟研究院（高級經(jīng)濟學家施瓦茨（Bob Schwartz）也對此持保留意見，他分析認為，盡管利率結(jié)構(gòu)出現(xiàn)“交叉”，但目前所有未償?shù)盅嘿J款的平均利率僅為4.14%，這意味著大規(guī)模再融資在經(jīng)濟性上仍有較長路要走。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀平臺Redfin首席經(jīng)濟學家費爾韋瑟（Daryl Fairweather）也認為，盡管利率結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了“交叉”，但由于其化解過程極其緩慢，短期內(nèi)難以為市場帶來巨變。她稱，目前全美仍有超過半數(shù)的抵押貸款持有者享有低于4%的超低利率，這類群體依然處于深度“鎖定”狀態(tài)。甚至對于那些持有5%以下利率的房主而言，當前的利率水平依然缺乏足夠的搬家誘因。她預判，這種“鎖定效應(yīng)”作為抑制供應(yīng)的主要因素，可能還將持續(xù)四至五年之久。

施瓦茨補充說，美國完全擁有自己房屋（無抵押貸款余額）的家庭比例已經(jīng)增加。根據(jù)2024-2025年的人口普查數(shù)據(jù)，這一比例已從2010-2014年期間的33.4%上升至約40%。對于這一群體而言，好消息是房價的每一次上漲都會增加他們的房屋凈值，維持財富效應(yīng)對消費的刺激?！皦南⑹牵@加劇了消費群體的分化，擴大了擁有房屋和金融資產(chǎn)的人與沒有這些資產(chǎn)的人之間的購買力差距?！彼娣Q。

對于國際投資者來說，安薩里表示，利率的變化同樣將刺激國際需求回流?！皝喼尥顿Y者對美國房產(chǎn)的投資興趣在過去兩年因高利率而冷卻。”他稱，過去幾年，亞洲買家活動波動明顯，疫情后2023年高位反彈，但2024年因利率飆升銳減近45%，2025年則受益于經(jīng)濟恢復和部分利率松動而強勁反彈。他預計，利率進一步降至6%以下將放大這一趨勢，可能推動亞洲買家投資額在2026年增長20%-30%，尤其是在可負擔性改善的城市群中。