近幾年，溫州市區(qū)的低密合院疊墅類(lèi)項(xiàng)目可謂是扎堆供應(yīng)、遍地開(kāi)花，可供選擇的余地還是挺大的。這不，近期，位于龍灣的臻龍藍(lán)城江山云廬一期開(kāi)盤(pán)了。

該項(xiàng)目宣傳打的溫州市心20年未見(jiàn)的“純粹低密住區(qū)”，啥時(shí)候龍灣成溫州市心了?位于七都的觀云東方、玉甌源、旁邊中楠拿的地不是純粹低密住區(qū)?哈！這宣傳看的筆者想笑了。

江山云廬于?2023年10月?由?溫州臻龍集團(tuán)（溫州本地國(guó)企）?以底價(jià)?7.13億元?競(jìng)得，成交樓面價(jià)約為?18617元/㎡?。而位于江山云廬北邊直線距離僅兩百米不到的溫州市核心片區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)西單元B-25b地塊，容積率1.05-1.2，于2026年1月9日由中楠以底價(jià)4.026億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)僅約為12,582元/㎡。

圖源：浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)

兩個(gè)項(xiàng)目挨的這么近，且都是做合院疊墅類(lèi)純低密產(chǎn)品，樓面價(jià)卻相差了約6035元/㎡，對(duì)于意欲在該地段附近購(gòu)買(mǎi)合院疊墅類(lèi)新房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這還要選嗎?

對(duì)江山云廬來(lái)說(shuō)，最大的影響是北邊中楠地塊的樓面價(jià)價(jià)差，在定價(jià)上，該中楠地塊產(chǎn)品完全可以?xún)?yōu)哉游哉，還可以碾壓江山云廬的價(jià)格，沒(méi)什么壓力。

溫州市核心片區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)西單元B-25b地塊

江山云廬于2026年2月10日首開(kāi)，一期開(kāi)盤(pán)共51套房源，其中疊墅24套，合院27套，目前，該項(xiàng)目已售房源5套（已簽合同，合同尚未登記），已售房源里疊墅4套，合院僅1套，去化率僅9.8%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：溫州房管網(wǎng)，數(shù)據(jù)截止2026年3月3日17:10）

當(dāng)房子賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商各種大額打折讓利舉措都來(lái)了，有時(shí)候遲點(diǎn)出手或許更香。

我們溫州本地一些國(guó)企拿地后開(kāi)發(fā)進(jìn)程都是慢悠悠的（如綠城明月蘭庭，拿地三年首開(kāi)，詳見(jiàn)溫州市區(qū)綠城這個(gè)新盤(pán)，賣(mài)了0套？），江山云廬拿地兩年多后才首開(kāi)，硬生生挨到了旁邊中楠競(jìng)品的出現(xiàn)，筆者也是由衷佩服的！

溫州一些本地民營(yíng)房企拿地嗅覺(jué)還是敏銳的，開(kāi)發(fā)進(jìn)程也是很快的，中楠去年拿的市區(qū)四代宅地塊，拿地7個(gè)多月就已一期開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在一些房企拿地半年左右時(shí)間就首開(kāi)了，搶占市場(chǎng)，先下手為強(qiáng)。

江山云廬南側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)西單元B-25a地塊，于2025年12月25日被展宇聯(lián)合體以46120萬(wàn)元拿下，住宅成交樓面價(jià)約為7502元/㎡，該地塊為四代宅高層住宅，建筑高度≤80米，未來(lái)建成后，對(duì)江山云廬大部分樓棟的采光會(huì)產(chǎn)生影響！而且視野上也會(huì)產(chǎn)生遮擋。

據(jù)項(xiàng)目平面圖，江山云廬一些樓棟南北樓間距有的約11.2米、有的約12.8米，東西間距有些6米多、有些7米多、有些8米多，因?yàn)闃情g距小，空間逼仄，一樓缺少陽(yáng)光，不少房源的采光會(huì)受到制約！

江山云廬施工單位為浙江建投六建工程有限公司，由藍(lán)城集團(tuán)代管代銷(xiāo)，形式大概類(lèi)似綠城管理的代管方式，近些年，全國(guó)各地綠城代管項(xiàng)目質(zhì)量維權(quán)投訴頻現(xiàn)（詳見(jiàn)這么賣(mài)牌子，綠城的招牌會(huì)不會(huì)賣(mài)爛了?）。當(dāng)然，藍(lán)城的牌子沒(méi)有綠城響亮。

且看下回分解。

資料來(lái)源：溫州房管網(wǎng)等