觀點(diǎn)網(wǎng) 4月8日，杭州迎來今年二季度首場(chǎng)土拍。位于濱江區(qū)襄七房、余杭區(qū)閑林、錢塘區(qū)東部灣新城的三宗涉宅地塊集中出讓，總起價(jià)約44.82億元。

最終，三宗地塊全部溢價(jià)成交，合計(jì)攬金約58.62億元。

其中，最受關(guān)注的濱江區(qū)襄七房宅地，吸引13家房企報(bào)名參拍，歷經(jīng)127輪競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)置地旗下上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)約39.51億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)41108元/平方米，溢價(jià)率46.83%，一舉刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。

熱戰(zhàn)核心地塊

本次土拍最受關(guān)注的濱江區(qū)襄七房單元的FG04-R21-B22地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，出讓面積38442平方米，規(guī)劃建筑面積96105平方米，容積率2.5，起始價(jià)約26.91億元，起始樓面價(jià)27997元/平方米。

從區(qū)位條件上看，地塊北面為網(wǎng)易二期總部，周邊3公里范圍內(nèi)分布有阿里巴巴濱江園區(qū)、大華數(shù)字產(chǎn)業(yè)園、華為研究所等頭部科技企業(yè)。

交通方面，該地塊距離地鐵5號(hào)線聚才路站直線距離約500米。周邊有時(shí)代高架路、濱康路等主干道，通勤便利。

商業(yè)方面，東面的時(shí)光里和山澤里兩個(gè)社區(qū)型商業(yè)中心可滿足日常消費(fèi)，3公里范圍內(nèi)還有濱江天街、在建的濱康天街等大型商業(yè)體。

而真正點(diǎn)燃競(jìng)爭(zhēng)熱度的，是襄七房單元核心區(qū)位長(zhǎng)達(dá)五年的供地“空窗期”。區(qū)域內(nèi)上一次出讓宅地，要追溯到2021年12月綠城線下?lián)u號(hào)競(jìng)得的曉月映翠項(xiàng)目，彼時(shí)拿地樓面價(jià)33380元/平方米，新房精裝限價(jià)51500元/平方米。

目前曉月映翠、保利天匯等周邊次新房掛牌價(jià)普遍在5萬元/平方米以上，大戶型甚至可達(dá)6萬余元/平方米。

上述因素吸引了大家、濱江、綠城、保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)等13家房企報(bào)名參拍。競(jìng)拍從上午延續(xù)至午后，每輪加價(jià)幅度1000萬元，經(jīng)過近4小時(shí)、127輪競(jìng)價(jià)后落槌成交。這也是杭州取消新房限價(jià)之后，濱江區(qū)襄七房單元首次出讓宅地。

與濱江地塊相比，位于錢塘區(qū)東部灣新城單元QT020303-05地塊（杭政儲(chǔ)出[2026]11號(hào)）的競(jìng)拍較為平淡。

該地塊東至規(guī)劃道路，南至10號(hào)大街，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路，為商住兩用地，出讓面積45310平方米，規(guī)劃建筑面積96963.4平方米，容積率2.14，起始價(jià)12.89億元，起始樓面價(jià)13293元/平方米。

地塊包含約1.12萬平方米商業(yè)面積，需整體持有、不得分割轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過2輪競(jìng)價(jià)，由興耀房產(chǎn)和濱江集團(tuán)聯(lián)合體以總價(jià)12.99億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)13396元/平方米，溢價(jià)率0.78%。

余杭區(qū)閑林單元YH120201-01地塊（杭政儲(chǔ)出[2026]10號(hào)）則憑借低密屬性獲得一定關(guān)注。

地塊東至公園綠地，南至怡景路，西至高教路，北至防護(hù)綠地，用地性質(zhì)為住宅用地，出讓面積37235平方米，規(guī)劃建筑面積39096.75平方米，容積率1.05，是今年杭州十區(qū)掛出的容積率最低的一宗涉宅地。

該地塊起始價(jià)5.02億元，起始樓面價(jià)12840元/平方米，經(jīng)過23輪競(jìng)價(jià)，由保億置業(yè)以總價(jià)6.12億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)15654元/平方米，溢價(jià)率21.91%。

華潤(rùn)杭州棋局

此次以近50%溢價(jià)率拿下濱江區(qū)核心宅地，是華潤(rùn)置地在杭州18年布局的又一落子。

公開資料顯示，華潤(rùn)置地于2005年首次進(jìn)入杭州。當(dāng)年8月，華潤(rùn)聯(lián)合新鴻基地產(chǎn)出資11.2億元拍得錢江新城核心區(qū)一宗綜合商業(yè)用地，用于建設(shè)杭州萬象城。該綜合體總建筑面積80萬平方米，包含20萬平方米的萬象城購物中心，于2010年4月開業(yè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地杭州片區(qū)公司已累計(jì)開發(fā)了杭州萬象城、杭州亞運(yùn)村技術(shù)官員村亞奧城綜合體、城北CBD綜合體、申花杭曜置地、蕭山萬象匯、東站萬象匯等10座綜合體項(xiàng)目。

近年來，華潤(rùn)在杭州的拿地策略呈現(xiàn)出兩條并行路線。

一是通過聯(lián)合拿地參與TOD綜合體開發(fā)。2025年7月29日，華潤(rùn)聯(lián)合杭州市城市土地發(fā)展有限公司、杭州地鐵開發(fā)集團(tuán)有限公司，以底價(jià)26.85億元競(jìng)得西湖區(qū)三墩單元XH010101-14地塊，成交樓面價(jià)約13092元/平方米，即潤(rùn)啟未來之城項(xiàng)目。

該項(xiàng)目位于地鐵4號(hào)線蓮池路站上蓋，總建筑面積約33萬平方米，由華潤(rùn)置地、杭鐵開發(fā)、杭地發(fā)展聯(lián)合開發(fā)。

項(xiàng)目分為南北兩個(gè)區(qū)塊，南區(qū)規(guī)劃7幢8至10層小高層住宅和1幢23層商業(yè)商務(wù)樓，北區(qū)規(guī)劃16幢19至26層高層住宅，戶型涵蓋110至235平方米，全盤共1240戶。商業(yè)部分約5萬平方米，由華潤(rùn)萬象生活負(fù)責(zé)招商運(yùn)營。2026年1月，項(xiàng)目開放城市展廳和110平方米樣板間，預(yù)計(jì)年內(nèi)入市。

二是對(duì)主城核心地塊進(jìn)行競(jìng)奪。2026年3月6日，華潤(rùn)曾參與上城區(qū)城東新城宅地的競(jìng)拍，該地塊最終由保利以32.24億元、溢價(jià)率51.08%競(jìng)得。一個(gè)月后，華潤(rùn)在濱江襄七房地塊上以39.51億元、溢價(jià)率46.83%摘牌。

在拿地節(jié)奏方面，華潤(rùn)在杭州的節(jié)奏自2024年下半年起有所加快。

2024年11月15日，華潤(rùn)置地經(jīng)過33輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)20.61億元競(jìng)得之江度假區(qū)單元XH110205-02地塊，成交樓面價(jià)26847元/平方米，溢價(jià)率33.74%。該地塊出讓面積34895平方米，容積率2.2，位于之江新城核心區(qū)，是西湖區(qū)土地限價(jià)以來首次出現(xiàn)的“不限價(jià)地塊”。

進(jìn)入2025年，華潤(rùn)在杭州的拿地節(jié)奏進(jìn)一步加快。1月21日，華潤(rùn)置地經(jīng)過32輪競(jìng)價(jià)，以樓面價(jià)26101元/平方米競(jìng)得杭州西站新城單元YH080701-40地塊，溢價(jià)率25.48%。該地塊出讓面積約2.8萬平方米，容積率2.1，是云城板塊首宗不限價(jià)宅地。

2月25日，華潤(rùn)在城東新城單元SC080201-46地塊（又稱安琪兒地塊）的競(jìng)拍中經(jīng)過110輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)26.18億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)50683元/平方米，溢價(jià)率72.48%。該地塊出讓面積22456平方米，容積率2.3，成交樓面價(jià)位居上城區(qū)涉宅地塊歷史第二位。

從宏觀市場(chǎng)看，2025年杭州十區(qū)共成交涉宅用地92宗，成交總金額1420.8億元，高于2024年的72宗、約1169億元。

在2026年一季度，杭州十區(qū)僅出讓3宗涉宅地，供應(yīng)量大幅收縮。在此背景下，華潤(rùn)以近40億元的總價(jià)競(jìng)得濱江核心宅地，是其近年來在杭州加大住宅板塊投入的延續(xù)。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。