2月25日上海發(fā)布樓市“滬七條”《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，通過調(diào)減限購(gòu)、優(yōu)化公積金貸款和完善房產(chǎn)稅等措施，進(jìn)一步擴(kuò)大潛在購(gòu)房群體。本次新政利好上海樓市整體，但對(duì)于二手房市場(chǎng)影響更大，主要由于當(dāng)前上海樓市已經(jīng)步入到存量市場(chǎng)，新房和二手房比例達(dá)到1比5，二手房市場(chǎng)在新政的作用下受力更大。

目前二手房市場(chǎng)成交體量龐大，2024年至今上海二手房以價(jià)換量，在多輪政策影響下，二手房?jī)r(jià)跌幅收窄、成交量進(jìn)一步放大。2025年全年上海二手房成交23.3萬(wàn)套，同比上漲3.9%，創(chuàng)近四年新高。二手房成交結(jié)構(gòu)方面也出現(xiàn)了新特征，呈現(xiàn)剛需增加、中間段萎縮、高端穩(wěn)定的啞鈴型結(jié)構(gòu)。

但由于新房市場(chǎng)在“好房子”新規(guī)范影響下，高品質(zhì)產(chǎn)品的持續(xù)供應(yīng)，二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)隨著總價(jià)段上升逐漸“失靈”。從一二手聯(lián)動(dòng)關(guān)系來(lái)看，1000萬(wàn)以下二手房分流新房，1000萬(wàn)以上傾向新房。因此各價(jià)段二手房受到的推動(dòng)力并不相同，那么哪個(gè)價(jià)格段結(jié)構(gòu)性利好最顯著？下面我們逐個(gè)解析：

第一、極致剛需（300萬(wàn)以下）總量增加， 政策受益主力軍

一方面，該價(jià)格段是二手房絕對(duì)主導(dǎo)的區(qū)間，300萬(wàn)以下的幾乎全部進(jìn)入二手房市場(chǎng)、二手一手套數(shù)比升至34.8，新房只在金山奉賢崇明臨港出現(xiàn)。

另一方面，該價(jià)格段也是二手房交易中的主力價(jià)位，300萬(wàn)以下全年成交套數(shù)為14萬(wàn)套，占比上海整體成交量超5成，同比增幅高達(dá)21.3%。該價(jià)格段增長(zhǎng)主要受到五個(gè)方面的影響：1、二手房?jī)r(jià)格下跌，低價(jià)位、高性價(jià)比房源增多；2、租售比增加，以買代租的客戶在政策影響下入市；3、以大換小、賣房養(yǎng)老的客戶、售房給子女分家產(chǎn)；4、中產(chǎn)降杠桿客戶增加； 5、部分搏拆遷預(yù)期的客戶。

從成交環(huán)線分布來(lái)看，300萬(wàn)以內(nèi)二手房2025年外環(huán)外成交套數(shù)占比達(dá)6成，外環(huán)內(nèi)占比4成，本次新政主要放寬外環(huán)內(nèi)購(gòu)房門檻，外環(huán)內(nèi)非滬籍居民購(gòu)房門檻降低由原來(lái)的滿3年及以上調(diào)整為滿1年及以上?，而外環(huán)外限購(gòu)此前已經(jīng)調(diào)整為1年以上，新政前后沒有變化。也就是說(shuō)新政后增量主要來(lái)自于外環(huán)內(nèi)的四成客戶，主要來(lái)源以買代租、博拆遷及追求性價(jià)比的客群，疊加新政公積金貸款額度從160萬(wàn)提高至240萬(wàn)，以300萬(wàn)為例，公積金貸款額度貸滿240萬(wàn)，30年計(jì)算，月供9608元，對(duì)公積金額度高的極致剛需300萬(wàn)入住上海外環(huán)內(nèi)還有具有較大的吸引力。

第二、中間價(jià)段（300-1000萬(wàn)）總量萎縮，二手房分流新房明顯

該價(jià)格段可以進(jìn)入新房市場(chǎng)也可以進(jìn)入二手房，但是該價(jià)格段內(nèi)二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，持續(xù)分流新房。

一、300-500萬(wàn)價(jià)格段全年成交套數(shù)為6.5萬(wàn)套，總量縮減，占比總成交套數(shù)的27%。從成交環(huán)線來(lái)看，外環(huán)外仍是主要成交區(qū)域，占比約5成，相比300萬(wàn)以下極致剛需略有下降。新政后外環(huán)內(nèi)購(gòu)房資格放寬，公積金貸款額度提升，疊加近三年來(lái)300-500萬(wàn)二手、一手套數(shù)比呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)，2025年套數(shù)比升至6.4，該價(jià)格段二手房交易同樣利好明顯。

二、500-1000萬(wàn)價(jià)格段全年成交3.8萬(wàn)套，總需求量萎縮，主要由于部分中間階層受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，推遲購(gòu)房，以及部分客戶受新一代住宅供應(yīng)增加，選購(gòu)新房。但近三年該價(jià)格段二手、一手套數(shù)比也呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)，有購(gòu)房需求的群體傾向于購(gòu)買二手房，尤其是800-1000萬(wàn)總階段，在新房市場(chǎng)屬于“尷尬價(jià)段”，一、該預(yù)算在改善群體里面屬于預(yù)算有限的二次改善，有消費(fèi)降級(jí)的跡象；二、在市區(qū)里面很難找到總價(jià)匹配的舒適房源，郊區(qū)的房子又看不上，只能在靠近中心城區(qū)的板塊將就；三、在性價(jià)比二手房、與新房之間來(lái)回挑選，部分需求通過二手房解決。該價(jià)格段新政后成交活躍度有望提升。

因此，新政后中間價(jià)段（300-1000萬(wàn)）由于二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，新增剛需及剛改購(gòu)房群體傾向于優(yōu)先選擇二手房，尤其是300-500萬(wàn)價(jià)格段基數(shù)大，公積金額度提升影響更大。

第三、中間價(jià)段（1000-2000萬(wàn)）傾向新房，二手房分流不明顯

該價(jià)格段二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的分流并不明顯，主要在新房市場(chǎng)該總價(jià)段項(xiàng)目在新規(guī)范下，購(gòu)房成本無(wú)明顯增加、而項(xiàng)目得房率提升、品質(zhì)提升帶來(lái)的“質(zhì)價(jià)比”提升?？蛻暨x房的邏輯不再依賴“表面價(jià)格”，而是轉(zhuǎn)化為實(shí)際使用面積的價(jià)格、同樣舒適度下的購(gòu)房成本、項(xiàng)目品質(zhì)情況、生活配套的便利性、區(qū)位等一系列反應(yīng)“質(zhì)價(jià)比”的因素。因此新政后對(duì)該價(jià)格段二手房市場(chǎng)影響有限。

第四、高端客戶（2000萬(wàn)以上）傾向新房，二手房分流弱

該價(jià)格段主要為資產(chǎn)配置，價(jià)格因素影響較小。2025年2000萬(wàn)以上成交套數(shù)相比2023年上漲22.7%，反映高端客戶的資產(chǎn)配置需求依然旺盛。其中2000-5000萬(wàn)價(jià)格段二手房總需求相對(duì)穩(wěn)定，高品質(zhì)供給能驅(qū)動(dòng)需求釋放，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的分流不明顯。5000萬(wàn)以上價(jià)格段二手房受新項(xiàng)目供給推動(dòng)，2024-2025年成交連續(xù)上漲，二手房分流弱。因此新政后對(duì)該價(jià)格段二手房市場(chǎng)影響較小。

綜合來(lái)看，本次“滬七條”新政的出臺(tái)，進(jìn)一步釋放了外環(huán)內(nèi)購(gòu)房需求，對(duì)上海二手房市場(chǎng)形成了結(jié)構(gòu)性利好。不同總價(jià)段的表現(xiàn)分化明顯：500萬(wàn)以下價(jià)格段已經(jīng)是二手房成交的絕對(duì)主力，占總成交量比例近8成，二手房憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)和較高的性價(jià)比，成功分流新房需求，是本輪政策受益的主力軍；500-1000萬(wàn)之間總量縮減，但是二手房/新房套數(shù)占比持續(xù)提升，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，新政后成交活躍度有望提升；而1000萬(wàn)以上中高端及豪宅市場(chǎng)則受新房產(chǎn)品力提升影響，二手房吸引力相對(duì)減弱，購(gòu)房決策更聚焦于“質(zhì)價(jià)比”與資產(chǎn)配置邏輯。

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