“與去年下半年比，今年河西南二手房市場的體感明顯暖了起來。”

這是中介小王最近常掛在嘴邊的話。春節(jié)期間，他接待了幾組外地趕來看房的客戶：“有人從看房、談判，再到下定，全過程非常干脆。”

在小王看來，今年以來，河西南二手房價處在止跌回穩(wěn)的修復(fù)期。顯著信號是部分優(yōu)質(zhì)次新房、剛需小戶型的成交價在小幅回升。

事實果真如此？基于公開平臺的數(shù)據(jù)，銳評君對河西南二手房價進(jìn)行了全面摸底。

01

據(jù)粗略統(tǒng)計，河西南已交付住區(qū)超30個，其中近30家接受了二手房市場的檢驗。

小王介紹，2025年，尤其是四季度，是河西南的至暗時刻，主流次新小區(qū)經(jīng)歷了深跌筑底的過程。

銳評君拉開華僑城天鵝堡、招商雍和府、海峽城云瓏灣等小區(qū)的2025年成交均價行情（數(shù)據(jù)來源于好好選房，僅供參考），整體呈波動下行態(tài)勢。

以招商雍和府展開。

2025年初，小區(qū)89㎡小戶型能賣到311萬，單價約3.5萬/㎡。

3.1萬/㎡、2.7萬/㎡、2萬/㎡……隨著時間推移，同款戶型的成交單價明顯下行。

甚至，不少小區(qū)在2025年四季度，出現(xiàn)了成交谷底價。

比如金鼎灣和禧，于2024年12月底交付，2025年初迎來首套二手房成交。建面約143㎡戶型，去年初能賣到693萬，到了11月，568萬就能成交。

比如正榮濱江紫闕，同樣是建面約143㎡戶型，2022年11月能賣到870萬，單價近6萬1，3年后468萬就能買到，單價不到3萬3，創(chuàng)下同戶型成交價新低。

此外，佳兆業(yè)城市廣場、朗詩熙華府、金地中心風(fēng)華、魯能公館、升龍?zhí)靺R、魚嘴金茂悅等眾多小區(qū)，也持續(xù)擠出前期水分，來到價格筑底期。

02

進(jìn)入2026年，河西南二手房價是什么水平？

“雖然整體均價還沒出現(xiàn)大幅度反彈，但部分優(yōu)質(zhì)次新房、剛需小戶型已經(jīng)先行回漲，市場信心正在修復(fù)?！辈恢挂晃恢薪椋邢嗨聘惺?。

以一線江景資源突出的優(yōu)質(zhì)改善住區(qū)華僑城天鵝堡為例。

好好選房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)近期的二手房成交均價呈小幅回漲態(tài)勢。

作為河西南成交量活躍度較高的小區(qū)之一，華僑城天鵝堡的高光時刻是2023年5月，一套244㎡大平層以1438萬成交，單價近5.9萬/㎡。

跟隨大盤行情，天鵝堡的二手房價難免洗牌。

去年夏天之前，小區(qū)的二手房成交單價基本穩(wěn)定在4萬以上。進(jìn)入下半年，成交價明顯波動，12月中旬，一套161㎡低樓層四房以2.9萬/㎡成交，創(chuàng)下小區(qū)成交單價新低。

今年以來，天鵝堡共成交4套二手房（僅統(tǒng)計了鏈家平臺數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)有延遲，僅供參考），160㎡、244㎡都有，單價則呈現(xiàn)3.1萬/㎡、3.2萬/㎡……的企穩(wěn)回升之勢。

與此同時，交付時間不算長，品質(zhì)還不錯的建發(fā)珺和府、頤和鉑灣；

以及星八客核心成員，剛需小戶型占比較高的佳兆業(yè)城市廣場、招商雍和府、五礦崇文金城等，近期的二手房成交均價都有不同程度的回漲。

更為詳細(xì)的成交數(shù)據(jù)來看，去年10月，總價200萬就能拿下魯能公館88㎡戶型，而后該戶型成交價一路跳漲到226萬、240萬、251萬；招商雍和府88㎡小戶型也是相似的情況，成交總價從去年10月的180萬，跳漲到今年2月的230萬+。

對此，有中介告訴銳評君：

一方面，河西南的二手房價已經(jīng)來到市場底部，部分賣家選擇下架不賣。供應(yīng)有所縮減的情況下，此前一直觀望的剛需和改善客群積極入場，議價空間相對收窄，市場情緒也逐漸穩(wěn)定。

另一方面，教育置業(yè)旺季、小陽春等節(jié)點到來，迭代住區(qū)的綜合產(chǎn)品力，剛需小戶型的學(xué)區(qū)等附加值，正在被二手房買家認(rèn)可。

不過，相比之下，高總價的次新豪宅仍面臨不小的考驗。

鏈家平臺上，190㎡起步的中國府交付以來累計成交了4套二手房。

一套成交于2024年3月的227㎡四房，以近7萬6的單價遙遙領(lǐng)先。

雖然底躍的成交價不具備代表性，但去年11月以2.7萬/㎡單價成交的352㎡戶型，釋放了超大戶型流通性相對承壓的現(xiàn)狀。

河西樓市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年至2025年萬科翡翠濱江累計成交47套二手房，其中：

2024年成交單價集中在4.89-7.58萬/㎡之間，2025年的最高成交單價僅6.33萬/㎡。

今年以來，萬科翡翠濱江通過鏈家平臺成交了3套二手房，成交單價在4.44萬/㎡至4.74萬/㎡不等。同樣是231㎡大平層，晚4、5個月入手，能少掏上百萬。

河西南次新豪宅的行情為何沒有明顯回暖？銳評君認(rèn)為，一方面頂豪的受眾相對有限，另一方面整個河西新房供應(yīng)量充裕，且以純粹改善四代宅為主，難免對次新房形成沖擊。

03

經(jīng)過十來年的發(fā)展，河西南已聚集了近40家樓盤。拋開在售的江南玖序、鳳起潮鳴等不談，板塊的次新房自成體系：

早期的星八客，以海峽城、魯能公館、升龍?zhí)靺R等為代表，最久的已交付超10年；

2017-2020年，華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、魚嘴金茂悅、建發(fā)珺和府、河西金茂府、中國府、萬科翡翠濱江等陸續(xù)入市，構(gòu)成板塊的初代改善；

再后來，頤和鉑灣、星葉云墅、中北金基朗樾府、頤和鉑樾府、建發(fā)縵云等陸續(xù)開盤、交付。

要說河西南二手房價的高光時刻，還得追溯到2021年。

正榮潤峯、魯能公館都出現(xiàn)單價超7萬成交的二手房， 就連海峽城也享受過單價超6萬的紅利。

如今想想，總價5、600萬，在當(dāng)時只能買到河西南80多平小戶型，是不是匪夷所思？

現(xiàn)在，受交付時間、地段配套、產(chǎn)品更新?lián)Q代等因素共同影響，河西南的二手房價已經(jīng)在市場的篩選與分化中，形成較為鮮明的價格梯隊。

頭部的中國府，刨去底躍這樣的非常規(guī)戶型，成交單價穩(wěn)定在5萬以上；

萬科翡翠濱江、嘉璟峰庭尚邸組團(tuán)、河西金茂府璟園組團(tuán)、建發(fā)縵云、中北金基朗樾府、金鼎灣和禧，處在單價4萬+陣營；

融創(chuàng)濱江ONE、正榮濱江紫闕、建發(fā)珺和府、華僑城天鵝堡、深業(yè)龍灣上府、頤和鉑灣等，是單價3字頭的主力代表。由于這些板塊初代改善住區(qū)戶型面積偏改善，總價段也相應(yīng)抬升至四、五百萬，甚至六、七百萬；

成交單價以2字頭為主的，有魚嘴潤府、魚嘴金茂悅、青奧村、正榮潤峯、朗詩熙華府、佳兆業(yè)城市廣場一二期、金地中心風(fēng)華、招商雍和府、魯能公館、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、海峽城等。

數(shù)據(jù)來源于好好選房，僅供參考

綠色、紅色標(biāo)記分別為小區(qū)最低、最高成交單價

整體來看，雖然說全面回暖還為時尚早，可若以次新房為首選，眼下的河西南值得入手。

第一，雖然部分品質(zhì)次新房、剛需小戶型成交價出現(xiàn)小幅回升，但性價比仍然很高。

河西南的能級、產(chǎn)業(yè)含金量、兌現(xiàn)度等，已得到認(rèn)可。試想一下，總價200多萬就能上車魯能、佳兆業(yè)、五礦等的小戶型，又何必退而求其次買遠(yuǎn)郊？

第二，隨著時間推移，河西南的次新房格局分化將愈發(fā)明顯。

建發(fā)珺和府、融創(chuàng)濱江ONE、海珀星暉、正榮濱江紫闕、頤和云臺源筑等品質(zhì)次新小區(qū)，產(chǎn)品與河西在售新房、早期星八客等形成差異化，加上相對低的入手門檻，現(xiàn)階段稀缺性與性價比兼具。

至于中寧府、中國府等頂豪，以進(jìn)階改善需求為前提，碰上賣家大幅度以價換量，不妨列入購買清單。