經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶

小穎在深圳工作多年，2020年結(jié)婚，2022年在深圳郊區(qū)購買了一套安居型商品房，2024年底搬入新家。在安居房住了一年多，小穎整體比較滿意，她說，這些年受夠了頻繁搬家的租房生活。

郭偉在北京一家文化公司上班，工作兩年多，仍需要家里不時貼補(bǔ)。他住在公司附近的一處保租房公寓內(nèi)，20多平方米的單間配有獨(dú)立衛(wèi)生間，公寓里還有健身房、食堂等公共空間。他說，不排斥一輩子租房住。

艾米在上海一家科技企業(yè)工作，一直住公司宿舍。2020年在享受人才補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上購買了一套遠(yuǎn)郊區(qū)的商品房。新房具備入住條件后，為了省時間，她平時仍住在宿舍，直到2025年下半年，她退掉了宿舍，回到自己的房子居住。

小穎、艾米都是90后，郭偉是00后。他們生活在不同的城市、從事不同的行業(yè)，但在職業(yè)起步階段，住房問題成為影響他們生活質(zhì)量與發(fā)展預(yù)期的核心變量。

過去十幾年，中國城鎮(zhèn)住房市場主要依靠商品房和二手房來滿足絕大多數(shù)居住需求。隨著房價持續(xù)高企、年輕人收入與房價比嚴(yán)重失衡，以及大量新市民、青年人才、新就業(yè)群體的快速涌入，單純依靠市場力量難以解決所有人的基本住房問題。

2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（下稱“國辦22號文”），在原有的保障性住房體系之外，新增了主要面向新市民、青年人、外來務(wù)工人員等群體的保障性租賃住房。從2023年開始，國家又進(jìn)一步推出配售型保障房，試圖通過“租售并舉”的方式，擴(kuò)大保障性住房的覆蓋面和優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

無論是早期的經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房，還是近幾年重點(diǎn)發(fā)展的保租房、配售型保障房，這些政策性住房并非要替代商品房市場，更多扮演補(bǔ)位和托底的角色，旨在緩解特定困難群體的住房壓力，其規(guī)模和市場占比有限。如北京、上海、深圳等一線城市，近年來保租房的供應(yīng)規(guī)模已有明顯增長，但其在當(dāng)?shù)卣w租賃市場中的占比仍然普遍偏低，遠(yuǎn)未成為住房租賃市場的主導(dǎo)力量。

對于像小穎、艾米、郭偉這樣的城市青年而言，保障房體系正在擴(kuò)展，但短期內(nèi)仍難以替代市場化住房供給，他們的居住選擇需要根據(jù)自身情況在保障房和商品房之間尋找平衡。

安居房

小穎的房子位于深圳東部新城，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療和交通配套相對成熟，且距離丈夫工作的地方只有四站地鐵，是比較理想的居所。

小穎的丈夫在國企上班，很早便通過人才引進(jìn)落戶深圳；小穎在民企上班，工作時斷時續(xù)，兩個人的月收入加起來超過2萬元。由于買不起商品房，兩人結(jié)婚后一直租房住。

2021年，小穎和丈夫有了孩子。生下孩子后不久，房東要賣房，要求他們盡快搬家。這些年，小穎和丈夫經(jīng)常因各種原因搬家，但有了孩子總不能一直搬，他們開始計劃買房。

2022年看房時，小穎知道了安居房。當(dāng)時，銷售人員告訴她，在售項目的商品房已經(jīng)賣完，但安居房經(jīng)過一輪配售后還有不少房源。詳細(xì)了解后，他們符合安居房的購買條件。

小穎說，雖然安居房在戶型、面積和裝修等方面不如商品房，但售價只有商品房的六折左右，首付和月供均在承受范圍內(nèi)。他們在銷售人員指導(dǎo)下，很快完成了入庫等手續(xù)，只等配售通知。

在后續(xù)配售中，小穎搖到了一套兩居室，總價在190萬元左右。她和丈夫的積蓄加上雙方父母支援，付了近一半首付，月供4000元出頭，若買周邊商品房，月供則在萬元左右。小穎買的這套房于2024年中交付。年底，一家人搬進(jìn)了新家。

房子不到70平方米。公婆一直幫忙帶孩子，小兩居一度住了五口人，顯得格外擁擠，尤其是工作日早晨，上衛(wèi)生間和洗漱需要排隊，小戶型的弊端開始顯現(xiàn)。

小穎曾后悔沒有一步到位買三居室，三居室面積多20平方米，總價多50萬元左右，月供增加約2000元。不過，她的后悔很快轉(zhuǎn)為慶幸。

小穎的工作不穩(wěn)定，生孩子后很長一段時間沒有上班，等身體恢復(fù)后再找工作，已經(jīng)很難找到合適的崗位。2023年底，小穎的丈夫被裁員，一家人非常焦慮。小穎說，家里積蓄雖然不多，但月供壓力較小，丈夫有充足的時間重新尋找工作。最終，在原同事引薦下，他進(jìn)入另一家國企上班。

2025年入冬后，公婆不再需要帶孩子，已回到老家。房子的月供壓力小，一家人可以更充分地體驗生活。她打算等10年限售期滿后再考慮換房。

保租房

2023年大學(xué)畢業(yè)后，郭偉與幾名同學(xué)合租了一套四居室，他住在一個小臥室內(nèi)，租金約2000元/月。同學(xué)們陸續(xù)找到合適的工作，在半年后開始各奔東西。

郭偉的公司位于北京三環(huán)附近，原居住地離公司較遠(yuǎn)，每天上下班需要穿過大半個北京城。由于經(jīng)常需要加班或應(yīng)酬，每月的交通費(fèi)也是一筆不小的支出。工作穩(wěn)定后，他在公司附近一個保租房項目租了一間公寓。

不同于合租，長租公寓擁有獨(dú)立空間，且生活配套齊全，租金比周邊市場價便宜約15%。但由于區(qū)位和配套較好，房租也增加到3500元/月，加上水電、網(wǎng)絡(luò)和供暖等費(fèi)用，租房總成本接近4000元/月。

郭偉稅后收入約7000元，扣除房租、一日三餐及日常開銷后，基本“月光”，每年父母還需貼補(bǔ)他兩三萬元生活費(fèi)。

公寓距離公司約兩公里，步行20分鐘即可到達(dá)。與原來相比，雖然住房成本增加，但節(jié)省了不少交通費(fèi)用，綜合算下來相差不大。重要的是，他不用每天耗費(fèi)大量時間通勤，可以有更多時間學(xué)習(xí)和健身。

郭偉的女朋友將于2026年秋天畢業(yè)。他說，目前居住的公寓適合單身或未婚小兩口，一旦考慮結(jié)婚生子，就需要租住更正規(guī)的居室甚至購房。

郭偉目前沒有買房的打算。一方面老家在小城市，父母收入不高，很難幫他在北京購房；另一方面，即便父母能提供首付，他目前的收入水平，也難以承擔(dān)按揭月供。

郭偉并不排斥租房，如果租金和租期穩(wěn)定，一輩子租房也可以。但目前市場上穩(wěn)定的租賃型住房供應(yīng)仍較為稀缺，市場化整租又常面臨被動搬家和租金大幅上漲等問題。

“我現(xiàn)在養(yǎng)活自己都很難?！惫鶄フf，按照目前的收入，他還沒有能力承擔(dān)家庭責(zé)任。在他看來，如果一輩子租房，希望能擁有一個無需被動搬遷的居所，租金不超過家庭收入的20%；如果購房，理想月供是不超過家庭收入的25%。“一旦被房租或月供綁架，只能稱為生存，很難稱得上生活?！?/p>

最近幾年，北京在大幅度增加保障性住房供應(yīng)。2022年至今，北京官方認(rèn)定的保租房數(shù)量達(dá)到17.7萬套（間），除公寓外，也開始增加成套住宅供應(yīng)比例；2017年以來，北京累計推出100多個共有產(chǎn)權(quán)房項目，未來還將增加1萬套配售型保障房。

人才房

艾米所在的公司為員工提供從別墅到集體宿舍等不同面積的住房，這些房屋產(chǎn)權(quán)屬于公司，只能租賃，租金比市場價低約30%—40%。

艾米從畢業(yè)至今一直單身，無法選擇面向家庭的兩居室或三居室，只能與同事合租。她的宿舍是一套60平方米的兩居室，她和同事各住一間臥室，平時吃飯在公司食堂，上下班有班車接送。

工作前三年，艾米住在合租宿舍并未覺得不便，租金便宜、停車費(fèi)低，她和同事也都有獨(dú)立的生活空間。但時間久了，她越來越感到購房的必要性，尤其是每次父母從老家到上海看望她時，居住問題成為一大困擾。

2020年，一位同事購買的新房交付，邀請艾米等幾名同事到新家聚餐。雖然房子位于上海遠(yuǎn)郊區(qū)，但房屋品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)都不錯，包括艾米在內(nèi)的幾位同事第一眼便喜歡上了該小區(qū)。

當(dāng)時，小區(qū)仍有不少現(xiàn)房待售，艾米和另外兩名同事均在此購房。艾米購買的是一套90多平方米的三居室。由于彼時工作時間較短，雖然享受了一定的人才購房補(bǔ)貼，但整體補(bǔ)貼金額并不高。

2021年新房裝修完成后，艾米工作日仍居住在公司宿舍，僅周末回新家。2024年春節(jié)，艾米值班無法回老家過年，父母從老家來到上海陪她。一家人聊天時，父母感嘆新房條件良好卻長期空置，而她仍在公司宿舍租房居住。艾米有所觸動。

2025年7月，艾米的母親陪父親到上海做手術(shù)，術(shù)后一直居住在新房康復(fù)。她索性退掉公司宿舍，與父母同住。新房距離公司20多公里，平均通勤時間在一小時左右。在頻繁加班期，每晚深夜回家，次日早起上班，艾米的身體難以承受。她想回公司宿舍租住，但需要重新輪候。

2025年底，艾米萌生換房想法。艾米具備購買上海特定區(qū)域限價商品房的資格，還可享受一定的人才購房補(bǔ)貼。綜合測算，購房價格預(yù)計可低于市場價約30%，前提是出售現(xiàn)有住房。艾米預(yù)估，現(xiàn)在出售房屋將虧損約100萬元，但她仍可能選擇置換至公司附近的小兩居。

2026年2月25日，上海市住建局等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（下稱“滬七條”），明確唯一住房置換不再征收房產(chǎn)稅。

市場化

1998年“房改”后，中國住房體系確立為商品房與保障房并行發(fā)展的“雙軌制”。2007年8月，國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房上升為國家住房保障體系的重要組成部分，并明確地方政府主體責(zé)任，有效解決了大量低收入群體的住房問題。

2011年出臺的“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)3600萬套保障房目標(biāo)，針對不同群體，將保障房擴(kuò)展為廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、安置房等多類型并行，進(jìn)入“大規(guī)模建設(shè)、廣覆蓋”的階段。

2021年7月，國辦22號文發(fā)布后，北京、上海、深圳、廣州等40多個城市開始大力發(fā)展保租房。不同于傳統(tǒng)保障房主要面向本地戶籍居民，保租房重點(diǎn)服務(wù)新市民和年輕人群體。

2023年8月，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（下稱“國發(fā)14號文”），首次在國家層面確立配售型保障房制度，并明確其主要面向工薪群體、新市民和人才，實(shí)行封閉管理、保本微利定價、政府回購等原則。

深圳是最早推進(jìn)保障房建設(shè)的城市之一，2012年首批安居房開工建設(shè)；自2023年8月起，深圳已停止新增規(guī)劃建設(shè)安居房和人才房，但仍在持續(xù)配售存量房源；2026年1月23日，深圳發(fā)布配售型保障性住房管理辦法，將原有安居房、人才房統(tǒng)一納入新體系。

根據(jù)深圳安居集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，“十四五”期間，深圳建設(shè)籌集保障性住房74萬套（間）。而深圳住房總規(guī)模超過1200萬套，按照官方目標(biāo)，預(yù)計到2030年，保障性住房占比將“提升至35%”。

北京是保障房類型最為豐富的城市之一。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，十四五期間，北京累計建設(shè)籌集各類保障房67萬套，竣工43萬套，以定向安置為主。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2025年底，北京保租房占集中式公寓比重約為35%，而集中式公寓在租賃市場占比約為兩成。

與北京類似，上海的保障性住房體系也以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主，在人才住房補(bǔ)貼方面力度較大?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2025年底，保租房占集中式公寓比重達(dá)55%，集中式公寓在整體租賃市場的占比約為三成。

按照國發(fā)14號文規(guī)定，保障性住房用地以劃撥方式供應(yīng)，僅需支付土地成本，并鼓勵利用依法收回的閑置土地、房企破產(chǎn)處置資產(chǎn)以及閑置住房等籌建保障房，同時允許低效工業(yè)、商業(yè)、辦公用地轉(zhuǎn)型建設(shè)保障房。

通常情況下，拿地成本是房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本之一。與招拍掛取得建設(shè)用地相比，劃撥的土地出讓金不包括政府土地出讓凈收益（通常占拿地金額的30%—60%），拿地成本因而大幅降低。此外，保障性住房在稅費(fèi)、融資等方面也享有政策優(yōu)勢。

配售型保障房定價遵循“成本加合理利潤”原則，綜合考慮土地成本、建安成本、稅費(fèi)及工薪群體支付能力等因素，并未設(shè)定統(tǒng)一價格上限。

某二線城市參與配售型保障房建設(shè)的國企人士表示，項目資金除企業(yè)自有資金外，還包括中央配套資金及地方專項債支持，融資成本通常不超過5%。由于價格低于商品房，且實(shí)施配售，銷售去化壓力較小。

據(jù)其介紹，建設(shè)企業(yè)的收益結(jié)構(gòu)多元，項目本身利潤率一般不超過3%，特殊情況下不超過5%；同時，配套商業(yè)物業(yè)可帶來持續(xù)經(jīng)營收益。相比之下，租賃型保障房更依賴長期資金支持，其投資回收主要通過租金收入與資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)。

上述人士指出，上級主管部門對保障房項目開發(fā)和運(yùn)營有明確的利潤考核要求，在項目初期，政府通常通過財政補(bǔ)貼彌補(bǔ)企業(yè)運(yùn)營虧損；進(jìn)入成熟階段后，則更多依賴市場化機(jī)制實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。

（應(yīng)受訪者要求，小穎、郭偉和艾米均為化名）

（作者 田國寶）

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田國寶

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