文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

春節(jié)的煙火即將散盡，但對于物業(yè)管理行業(yè)而言，這場年關(guān)大考留下的思考遠(yuǎn)未結(jié)束。

當(dāng)千家萬戶圍爐夜話時，無數(shù)物業(yè)人頂著寒風(fēng)清運比平日多出數(shù)倍的垃圾，在除夕夜拎著工具箱蹚過積水搶修管道的逆行。這種基于職業(yè)素養(yǎng)的“堅守”，構(gòu)成了節(jié)日期間社區(qū)運轉(zhuǎn)的底線。

然而，與一線員工“舍小家為大家”的溫情敘事形成尖銳對比的，是2025年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強）的平均收繳率已降至71%，這已經(jīng)是該項關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)連續(xù)第四年下滑（數(shù)據(jù)來自克而瑞）。

受物業(yè)費收繳率持續(xù)下滑的影響，今年不少物業(yè)一線員工的年終獎大幅縮水，甚至有些只能拿到微薄的安慰獎。

一邊是極端天氣與團圓佳節(jié)中無可替代的“孤勇堅守”，一邊是節(jié)節(jié)下滑的“滿意度與現(xiàn)金流”，還有一線員工縮水的年終獎——這種撕裂感，恰恰揭示了當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)面臨的最深層悖論：服務(wù)的價值在被需要，但價值的回報卻在被質(zhì)疑。

收繳率連年下滑

春節(jié)期間，物業(yè)人用“敬業(yè)?！睋Q取了業(yè)主的“平安?！保@種服務(wù)的可持續(xù)性，恰恰依賴于穩(wěn)定且充沛的資金保障。

克而瑞物管研究中心的數(shù)據(jù)給行業(yè)敲響了警鐘：2025年，不僅500強物企平均收繳率降至71%，上市物企78%的數(shù)據(jù)表現(xiàn)雖略好，但中小物企普遍低于65%，部分項目甚至跌破50%。

而行業(yè)共識是，收繳率需穩(wěn)定在80%以上，項目才能實現(xiàn)基本運營與良性服務(wù)迭代。當(dāng)物業(yè)費收繳率跌破70%的警戒線，引發(fā)的將是一系列連鎖反應(yīng)。

這種收繳困境并非偶然，而是政策、市場與業(yè)主行為三重擠壓下的必然結(jié)果：

政策限價的“剪刀差”。

近年來，多地出臺物業(yè)費政府指導(dǎo)價政策，對前期物業(yè)費進(jìn)行嚴(yán)格管控。雖然限價的初衷是保障民生，但在人力成本、物料成本剛性上漲的背景下，服務(wù)支出與收費標(biāo)準(zhǔn)的“剪刀差”越來越大。部分業(yè)主“不降不繳”或“服務(wù)未明顯改善就不繳費”的觀望心態(tài)，進(jìn)一步加劇了收繳難度 。

空置房折扣的“漏出效應(yīng)”。

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，空置房數(shù)量攀升。十余省市出臺政策明確空置房可享受物業(yè)費折扣，如江蘇部分城市按70%收取，山東部分城市按60%收取，這在減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)的同時，也直接削減了物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流入。

業(yè)主繳費意愿的“理性下行”。

在經(jīng)濟下行壓力下，居民收入預(yù)期不穩(wěn)，對固定支出的敏感度提升。同時，隨著維權(quán)意識增強，更多業(yè)主將拒交物業(yè)費作為倒逼服務(wù)提升的手段。但這種“用腳投票”的方式，往往陷入“業(yè)主欠費→服務(wù)下降→更多業(yè)主欠費”的惡性循環(huán)。

被擠壓的生存空間

今年春節(jié)前，一名萬科物業(yè)00后管家在小紅書“小作文催費”的話題引發(fā)熱議，這背后折射出現(xiàn)代社區(qū)治理的尷尬：一線員工用真心換來的點贊，往往難以直接轉(zhuǎn)化為契約上的履約。

然而，比“催費難”更嚴(yán)峻的現(xiàn)實是“退場潮”。

據(jù)報道，2025年包括重慶、杭州、鄂州在內(nèi)的多個城市，均出現(xiàn)了物業(yè)公司宣布主動撤場的案例。無論是因降費談判破裂，還是因收繳率過低導(dǎo)致項目長期虧損，頭部物企開始從“追求規(guī)模”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量深耕”，主動放棄低質(zhì)低效項目。

過去這一年，在海南，面對臺風(fēng)“樺加沙”的侵襲，物業(yè)人聞風(fēng)而動、筑牢防線 ；在湖南，數(shù)萬物業(yè)人春節(jié)期間堅守崗位，徹夜巡查。而這些只是物業(yè)人年復(fù)一年、日復(fù)一日的縮影。

這種“堅守”值得尊重，但若缺乏資金支持，所有關(guān)于品質(zhì)的承諾都將是無源之水。沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就沒有高標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)急響應(yīng)能力，最終受損的依舊是業(yè)主的居住體驗與資產(chǎn)的保值增值。

“繳費”與“服務(wù)”的平衡點

面對收繳率下行與成本上行的雙重壓力，行業(yè)亟需從“對抗”走向“對話”，從“模糊”走向“透明”。

克而瑞研究指出，破局的關(guān)鍵在于建立“質(zhì)價相符”的信任體系。

一方面，物業(yè)企業(yè)需要像深圳市南山區(qū)住建局通報表揚的那些標(biāo)桿企業(yè)一樣，在極端天氣和危急時刻展現(xiàn)出無可替代的專業(yè)擔(dān)當(dāng)；另一方面，業(yè)委會與業(yè)主也需要理解，物業(yè)服務(wù)的運營遵循基本的商業(yè)邏輯——沒有合理的利潤與現(xiàn)金流，任何高質(zhì)量的守護(hù)都難以為繼。

春節(jié)的喧囂已經(jīng)褪去，但關(guān)于社區(qū)治理的思考不應(yīng)停止。物業(yè)人放棄團圓值守園區(qū)，是一種奔赴；業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費，是一種底線回應(yīng)。

唯有打破“業(yè)主不繳費→物業(yè)資金短缺→服務(wù)質(zhì)量下降→更多業(yè)主不繳費”的死循環(huán)，在透明化的服務(wù)與契約化的履約之間找到平衡，才能讓每一次春節(jié)的堅守都不至于成為孤立無援的“孤勇”，而是成為家園值得信賴的日常。