2026.04.07

本文字數(shù)：2756，閱讀時長大約5分鐘

作者 |第一財經(jīng) 馬一凡

隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，房企高管薪酬體系正經(jīng)歷一場前所未有的重構(gòu)。

近期上市房企2025年年報集中發(fā)布，多家已經(jīng)披露高管薪酬的房企數(shù)據(jù)顯示：曾經(jīng)動輒千萬年薪的“打工皇帝”幾近銷聲匿跡，而能夠穩(wěn)定發(fā)放百萬級薪酬的房企已屬少數(shù)。

與此同時，那些仍處于信用風(fēng)險之中、利潤大幅塌陷的房企，其高管薪酬持續(xù)下探，部分知名房企高管的年薪已降至普通職場水平。

從“千萬俱樂部”到“百萬元生存線”，房企高管薪酬的收縮，不僅是業(yè)績變化的結(jié)果，更是行業(yè)風(fēng)險重新定價的體現(xiàn)。

郁亮去年在萬科領(lǐng)薪24萬元

曾經(jīng)是高管“高薪標桿”的萬科，其高管薪酬的下滑已接近“斷崖式”。

根據(jù)近期萬科A(000002.SZ)披露的年報，2025年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2334億元，同比下降32%，虧損886億元，虧損額較上年同期大幅擴大。受多種因素影響，萬科的風(fēng)險尚未徹底化解，經(jīng)營發(fā)展依然面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

相應(yīng)的，萬科的高管薪酬也在繼續(xù)縮減。2025年在萬科全職工作的董事、監(jiān)事以及高級管理人員共獲得稅前報酬702萬元，萬科規(guī)定，在公司全職工作的董事、監(jiān)事不領(lǐng)取董事、監(jiān)事的職務(wù)薪酬，而是僅根據(jù)其在公司的工作績效領(lǐng)取薪酬。

其中，萬科董事長黃力平因已在公司關(guān)聯(lián)方領(lǐng)取報酬，因此其在萬科“零薪”。

已經(jīng)離任的前董事會主席、執(zhí)行副總裁郁亮（在萬科工作至2026年1月），2025年在萬科獲得的報酬是24.2萬元；已經(jīng)離任的前總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，因為2025年1月已經(jīng)離任，因此獲得稅前總報酬是2.1萬元。

即便是正常履職的執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華，年薪也僅為104.4萬元，與行業(yè)高峰時期已不可同日而語。

當(dāng)年萬科業(yè)績和利潤處于高點時，萬科的董事與高級管理人員薪酬最高達到了千萬級。比如年報披露的郁亮在2019年和2020年稅前薪酬分別達到了1251萬元和1247萬元，祝九勝那兩年的薪酬也都在1120萬元以上。

2020年，在萬科任職的7位董事、監(jiān)事以及高級管理人員獲得的稅前報酬合計達到了人民幣5819萬元，到2025年，這個數(shù)據(jù)縮水了88%。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2021年，盡管當(dāng)時萬科的凈利潤達到了381億元的峰值，但是高管的危機感已經(jīng)產(chǎn)生。那一年萬科8名董事、監(jiān)事以及高管的合計稅前報酬相比2020年下降了50%，董事會主席郁亮自愿放棄其年度全部獎金，他的年薪從千萬級驟降至154萬元。

此后，隨著萬科經(jīng)營情況的惡化和凈利潤的下滑，郁亮的年薪還在不斷減少。

據(jù)萬科2023年年報，在萬科全職工作的8位董事、監(jiān)事、高級管理人員自愿放棄2023年度獎金，此外自報告披露之日起，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。萬科2024年年報則顯示，郁亮當(dāng)年度稅前報酬總額為33.6萬元。

對于萬科來說，其高管薪酬的下行似乎還沒有“見底”。

部分高管薪酬相比巔峰期腰斬

與萬科類似的情況也發(fā)生在了金地集團（600383.SH）。

去年凈虧133億元的金地，其高管薪酬也在同步縮減。根據(jù)4月3日金地披露的年度報告，期內(nèi)金地實現(xiàn)營業(yè)收入359億元，同比下降52%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為-133億元。

報告還披露，金地集團董事長徐家俊2025年的稅前薪酬為199萬元，相比上一年的228萬元減少了13%。

金地集團董事、總裁、財務(wù)負責(zé)人李榮輝的稅前年薪為193萬元，同比2024年的217萬元也有所降低。

此外，金地多名高級副總裁的稅前薪酬都是169萬元，報告期內(nèi)所有董事和高級管理人員稅前薪酬總額為1961萬元，同比降低27%。

而在2019年，金地集團曾給董事及高管共計發(fā)放薪酬6771萬元，當(dāng)時的董事長凌克年薪達到了979萬元，徐家俊當(dāng)時作為高級副總裁、董事會秘書，其報酬也有405萬元，是現(xiàn)在的兩倍。

相比之下，尚能保持盈利的新城控股（601155.SH），則呈現(xiàn)出另一種“溫和下行”。

2025年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入530億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤達到6.8億元，近年來，新城控股維持了業(yè)績和利潤的穩(wěn)定。

因此，新城控股的高管薪酬也基本維持穩(wěn)定。根據(jù)年報披露，新城控股董事長兼總裁王曉松的年薪酬達到330萬元，相比上一年減少了34萬元。董事兼財務(wù)負責(zé)人管有冬的稅前年薪為 336.79萬元，相比上一年僅減少了一萬多元。

新城控股稱，其高級管理人員薪酬的制定，是依據(jù)人力資源部門制定的績效考核體系及高級管理人員擔(dān)任的職務(wù)及其崗位職責(zé)確定基本薪酬，再根據(jù)公司經(jīng)營情況，參考同行業(yè)薪酬水平并根據(jù)所負責(zé)業(yè)務(wù)的經(jīng)營結(jié)果確定年度獎金。

盡管新城控股是民營房企中少數(shù)尚未公開債務(wù)違約的，在房地產(chǎn)下行周期中也基本做到了每年都正向盈利，不過縱向來看，其高管薪酬水平還是受到了較大沖擊。

比如王曉松在2019年的稅前年薪曾達到600萬元，更早之前王振華當(dāng)董事長時也是600萬元，當(dāng)時新城控股多名聯(lián)席總裁和高級副總裁的年薪也站上了“600萬檔”，而現(xiàn)在王曉松的薪酬幾乎腰斬，其他高管的薪水也縮水嚴重。

房地產(chǎn)央國企發(fā)薪“穩(wěn)字當(dāng)頭”

當(dāng)部分混合制房企以及民營房企經(jīng)歷劇烈出清時，央企與國企則展現(xiàn)出明顯不同的節(jié)奏——一個“穩(wěn)”字貫穿始終。

招商蛇口（001979.SZ）2025年實現(xiàn)營業(yè)收入1547億元、凈利潤約10億元，其高管薪酬整體保持穩(wěn)定：董事長朱文凱稅前年薪255萬元，總經(jīng)理聶黎明為71萬元，副總經(jīng)理伍斌和呂斌分別為199萬元和212萬元，與上一年差異不大。

中國金茂（00817.HK）則是少數(shù)實現(xiàn)“逆勢增長”的樣本。2025年，金茂銷售額、利潤均實現(xiàn)增長，高管薪酬也水漲船高，董事及最高行政人員酬金總額達1325萬元，同比增長超過20%。其中，現(xiàn)任主席兼CEO陶天海年薪350萬元，CFO喬曉潔為307萬元。

地方國企同樣保持克制。中華企業(yè)（600675.SH）在2025年實現(xiàn)扭虧為盈，但高管薪酬并未隨之上漲，反而從699萬元降至618萬元。多位高管年薪集中在80萬至140萬元區(qū)間，且部分董事因在關(guān)聯(lián)企業(yè)任職，采取“零薪”安排。

可以看到，央國企薪酬體系更多與制度、考核和任期管理掛鉤，波動幅度遠小于市場化房企。在行業(yè)劇烈震蕩中，這種“鈍感”反而成為一種穩(wěn)定器。

如果將時間線拉長，中國房地產(chǎn)行業(yè)高管薪酬的變化，幾乎是一部濃縮的行業(yè)興衰史。

在2016年至2020年的房地產(chǎn)上行周期，規(guī)模擴張與高周轉(zhuǎn)模式催生了大量“高薪神話”，那時候，千萬年薪在房地產(chǎn)行業(yè)并不罕見，部分企業(yè)甚至以股權(quán)激勵疊加現(xiàn)金薪酬，塑造出年入過億“打工皇帝”。

從近幾年的薪酬數(shù)據(jù)來看，房企高管薪酬已與公司盈利能力高度聯(lián)動，公司一旦虧損即大幅降薪，在部分爆雷房企，管理層象征性領(lǐng)薪甚至成為常態(tài)。

而從已披露高管薪酬的房企分類來看，市場化房企薪酬近年來出現(xiàn)了大幅波動，央國企則維持制度性穩(wěn)定，形成兩條截然不同的薪酬曲線。

對于房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者來說，高杠桿時代的高回報已成歷史，取而代之的是更低增長、更強約束以及更長周期的不確定性。那些曾站在行業(yè)巔峰的高管，從千萬年薪滑落至百萬元甚至更低，其背后不僅是個人收入的變化，更是一個時代的退場。當(dāng)“高薪神話”逐漸散去，房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)吸引力也正在重塑。

微信編輯| 夏木

：bianjibu@yicai.com

：business@yicai.com