（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

陳建國(guó)（化名）與張桂蘭（化名，均已去世）系夫妻關(guān)系，二人育有一子一女，分別為兒子陳俊峰、女兒陳麗娟。陳俊峰與李淑蘭系夫妻關(guān)系，陳麗娟與馬志強(qiáng)系夫妻關(guān)系。

涉案83號(hào)宅基地使用權(quán)登記在張桂蘭名下，該宅基地上房屋系陳建國(guó)與張桂蘭于1988年出資建造，二人去世后，子女因房屋繼承產(chǎn)生糾紛，訴至法院。2010年，法院作出A號(hào)民事判決書，按法定繼承平均分割該房屋，判決陳俊峰、陳麗娟及其他兩名子女各分得部分房屋所有權(quán)。

2017年，83號(hào)宅基地面臨拆遷，為最大化拆遷利益，陳俊峰與陳麗娟協(xié)商，將應(yīng)歸陳俊峰的部分拆遷利益（兩套安置房）暫登記在陳麗娟名下。2020年8月，雙方簽訂《所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議》，明確83號(hào)宅基地地上物實(shí)際出資人為陳俊峰，拆遷所得安置房全部歸陳俊峰所有，陳麗娟名下的一號(hào)房屋、二號(hào)房屋（兩套拆遷安置房）實(shí)際所有權(quán)歸陳俊峰，待房屋具備過戶條件后10日內(nèi)，陳麗娟無條件協(xié)助辦理過戶手續(xù)。該協(xié)議經(jīng)村委會(huì)見證，加蓋村委會(huì)公章，另有多名見證人簽字。

協(xié)議簽訂后，陳麗娟以自己名義與甲公司（原某公司1）簽訂兩份《定向安置房買賣合同》，約定購(gòu)買一號(hào)房屋、二號(hào)房屋，兩套房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，亦未交房。后陳麗娟、馬志強(qiáng)反悔，拒絕協(xié)助辦理過戶手續(xù)，陳俊峰、李淑蘭多次協(xié)商未果，訴至法院，提出三項(xiàng)核心訴訟請(qǐng)求（僅保留房屋相關(guān)）：1. 確認(rèn)一號(hào)房屋、二號(hào)房屋的《定向安置房買賣合同》合同權(quán)益歸陳俊峰享有；2. 房屋滿足過戶條件后，陳麗娟、馬志強(qiáng)、甲公司協(xié)助陳俊峰辦理過戶手續(xù)；3. 本案訴訟費(fèi)由陳麗娟承擔(dān)。

被告陳麗娟、馬志強(qiáng)答辯稱，不同意全部訴訟請(qǐng)求：1. 陳麗娟系合法被騰退人，與甲公司簽訂安置房買賣合同，依據(jù)合同相對(duì)性，其享有全部合同權(quán)益，陳俊峰非合同簽署方，無權(quán)主張權(quán)利；2. 雙方約定“為拆遷利益最大化將房屋登記在陳麗娟名下”違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無效，涉案兩套房屋系基于陳麗娟繼承的房屋份額拆遷所得，歸其所有；3. 《所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議》未經(jīng)馬志強(qiáng)簽字，亦未追認(rèn)，兩套房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，陳麗娟無權(quán)單獨(dú)處分，協(xié)議對(duì)馬志強(qiáng)無約束力。

第三人甲公司答辯稱，本案系家庭內(nèi)部糾紛，與公司無關(guān)，公司無辦理房屋過戶的職權(quán)，請(qǐng)求法院依法認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)人。

庭審中查明，此前陳俊峰曾起訴要求確認(rèn)《所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議》有效，法院作出B號(hào)民事判決（一審）、C號(hào)民事判決（二審），均確認(rèn)協(xié)議合法有效；陳麗娟、馬志強(qiáng)又以“協(xié)議系贈(zèng)與”為由起訴要求撤銷協(xié)議，法院作出D號(hào)民事判決（一審）、E號(hào)民事判決（二審），駁回其訴訟請(qǐng)求，北京市高級(jí)人民法院作出F號(hào)民事裁定書，駁回二人再審申請(qǐng)。另查明，陳麗娟、馬志強(qiáng)另有宅基地拆遷并獲得利益，陳俊峰提交的微信聊天記錄、通話錄音可佐證陳麗娟簽訂協(xié)議時(shí)系真實(shí)意思表示，馬志強(qiáng)對(duì)協(xié)議知情且無異議。

裁判結(jié)果

陳麗娟與甲公司于2018年4月22日簽訂的關(guān)于一號(hào)房屋、二號(hào)房屋的《定向安置房買賣合同》的合同權(quán)益由原告陳俊峰享有；

在上述兩套房屋滿足過戶條件后，被告陳麗娟、馬志強(qiáng)及第三人甲公司協(xié)助原告陳俊峰辦理過戶手續(xù)，將上述兩套房屋過戶至陳俊峰名下；

該判決核心意義在于：明確拆遷安置房的實(shí)際權(quán)利人可通過所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議鎖定權(quán)益，協(xié)議經(jīng)生效判決確認(rèn)有效后，對(duì)雙方具有法律約束力；夫妻一方處分房屋權(quán)益，相對(duì)方有理由相信系夫妻共同意思表示，且有證據(jù)證明另一方知情無異議的，該處分行為有效；當(dāng)事人以“協(xié)議系贈(zèng)與”主張撤銷，無事實(shí)依據(jù)的，法院不予支持，充分體現(xiàn)專業(yè)律師精準(zhǔn)援引法律規(guī)定、鎖定核心證據(jù)的優(yōu)勢(shì)，為拆遷安置房實(shí)際權(quán)利人維權(quán)提供典型參考。

法院說理

法院認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：《所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議》的效力是否及于涉案兩套安置房；陳俊峰是否有權(quán)主張涉案安置房的合同權(quán)益及過戶；陳麗娟、馬志強(qiáng)的抗辯理由是否成立。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下（重點(diǎn)聚焦房屋部分）：

第一，所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議的效力及于涉案安置房。根據(jù)已生效的B號(hào)、C號(hào)、D號(hào)、E號(hào)判決及F號(hào)裁定書，《所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議》系陳俊峰與陳麗娟基于意思自治簽訂，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，該協(xié)議明確約定一號(hào)房屋、二號(hào)房屋的實(shí)際所有權(quán)歸陳俊峰所有，系雙方對(duì)拆遷安置房權(quán)益歸屬的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)依約履行。

第二，陳俊峰有權(quán)主張安置房合同權(quán)益及過戶。雖然涉案兩套安置房的《定向安置房買賣合同》系陳麗娟與甲公司簽訂，但《所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議》已明確陳俊峰系房屋實(shí)際權(quán)利人，該約定合法有效，陳俊峰作為實(shí)際權(quán)利人，有權(quán)主張涉案安置房的合同權(quán)益。同時(shí)，協(xié)議明確約定過戶條件成就時(shí)陳麗娟需協(xié)助辦理過戶，馬志強(qiáng)雖未在協(xié)議上簽字，但結(jié)合通話錄音、拆遷背景等證據(jù)，可認(rèn)定其對(duì)協(xié)議內(nèi)容知情且無異議，陳俊峰有理由相信陳麗娟的簽字系夫妻共同意思表示，故馬志強(qiáng)以“未簽字、未追認(rèn)”為由抗辯，不能否定協(xié)議效力，陳麗娟、馬志強(qiáng)應(yīng)共同履行協(xié)助過戶義務(wù)；甲公司作為安置房買賣合同的出賣人，在房屋過戶條件成就時(shí)，應(yīng)履行必要的協(xié)助義務(wù)。

第三，被告抗辯理由的處理。關(guān)于“合同相對(duì)性”抗辯，合同相對(duì)性原則旨在規(guī)范合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，但不能對(duì)抗實(shí)際權(quán)利人的合法權(quán)益，陳麗娟僅系名義上的合同簽訂方，不能以此否定陳俊峰的實(shí)際權(quán)利，故對(duì)該抗辯不予采信；關(guān)于“為利益最大化約定無效”的抗辯，雙方約定系對(duì)拆遷利益的內(nèi)部分配，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，且已通過生效判決確認(rèn)合法，故該抗辯無事實(shí)及法律依據(jù)；關(guān)于“協(xié)議系贈(zèng)與”的抗辯，協(xié)議名稱及內(nèi)容均明確系對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，無任何贈(zèng)與意思表示，且生效裁判已駁回該主張，故對(duì)該抗辯不予采信。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對(duì)“拆遷安置房權(quán)益確認(rèn)”這一高頻拆遷房產(chǎn)糾紛場(chǎng)景，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為拆遷安置房實(shí)際權(quán)利人提供參考。

鎖定核心協(xié)議效力，筑牢維權(quán)基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵的是，充分利用多份生效判決（一審、二審、再審），確認(rèn)《所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議》合法有效，明確陳俊峰系涉案安置房的實(shí)際權(quán)利人。房產(chǎn)律師可精準(zhǔn)梳理生效裁判文書，將其作為核心證據(jù)，破解對(duì)方抗辯，為當(dāng)事人鎖定房屋權(quán)益。

破解夫妻共同財(cái)產(chǎn)抗辯，強(qiáng)化證據(jù)鏈支撐。針對(duì)馬志強(qiáng)“未簽字、未追認(rèn)”的抗辯，我們重點(diǎn)舉證通話錄音、拆遷背景、雙方微信聊天記錄等證據(jù)，證明馬志強(qiáng)對(duì)協(xié)議知情且無異議，同時(shí)主張陳俊峰有理由相信陳麗娟的簽字系夫妻共同意思表示，符合表見代理的相關(guān)精神，最終讓法院認(rèn)定協(xié)議對(duì)馬志強(qiáng)具有約束力。律師可幫助當(dāng)事人挖掘此類間接證據(jù)，破解夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的維權(quán)困境。

突破合同相對(duì)性，主張實(shí)際權(quán)利人權(quán)益。對(duì)方以“陳麗娟系合同簽訂方，享有合同權(quán)益”為由抗辯，我們重點(diǎn)援引“實(shí)際權(quán)利人與名義權(quán)利人的權(quán)利歸屬”相關(guān)法律原則，主張合同相對(duì)性不能對(duì)抗實(shí)際權(quán)利人的合法權(quán)益，結(jié)合所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議的約定，成功讓法院支持陳俊峰享有安置房合同權(quán)益。房地產(chǎn)律師可精準(zhǔn)運(yùn)用法律原則，突破合同相對(duì)性的維權(quán)障礙。

核心風(fēng)險(xiǎn)提示與維權(quán)建議。拆遷安置房權(quán)益糾紛需重點(diǎn)防范四大風(fēng)險(xiǎn)：一是為拆遷利益最大化，將房屋權(quán)益登記在他人名下時(shí)，未簽訂書面確認(rèn)協(xié)議，后續(xù)被名義權(quán)利人反悔；二是確認(rèn)協(xié)議未明確房屋歸屬、過戶時(shí)間及協(xié)助義務(wù)，引發(fā)履行爭(zhēng)議；三是忽視夫妻共同財(cái)產(chǎn)問題，未確認(rèn)配偶知情，導(dǎo)致協(xié)議被主張無效；四是未留存協(xié)議簽訂的見證材料、溝通記錄等證據(jù)，遭遇糾紛時(shí)無據(jù)可依。建議：1. 拆遷時(shí)若需將房屋權(quán)益登記在他人名下，務(wù)必簽訂書面《所有權(quán)確認(rèn)協(xié)議》，明確房屋實(shí)際歸屬、過戶條件及協(xié)助義務(wù)，最好經(jīng)村委會(huì)或第三方見證，留存簽字原件；2. 協(xié)議簽訂時(shí)，盡量讓名義權(quán)利人的配偶到場(chǎng)簽字，若無法到場(chǎng)，需留存其知情無異議的證據(jù)（通話錄音、微信聊天記錄等）；3. 全程跟進(jìn)訴訟程序，對(duì)對(duì)方的上訴、再審請(qǐng)求及時(shí)應(yīng)對(duì)，守住勝訴成果。

最后，若您正面臨拆遷安置房權(quán)益糾紛、房屋過戶受阻等問題，切勿盲目協(xié)商或應(yīng)訴。專業(yè)的房地產(chǎn)律師可協(xié)助您梳理證據(jù)、援引法律規(guī)定、破解對(duì)方抗辯、跟進(jìn)訴訟程序，幫您成功確認(rèn)房屋權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于拆遷安置房糾紛、遺產(chǎn)繼承關(guān)聯(lián)房產(chǎn)爭(zhēng)議多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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