（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

蘇敏（化名）與趙建國（化名）于1993年1月登記結(jié)婚，二人均系再婚，婚后未生育子女。趙建國與前妻劉芳（化名）育有三子，分別為趙磊（化名）、趙陽（化名）、趙浩（化名），趙宇軒（化名）系趙磊之子（趙建國之孫）。蘇敏與趙建國于2016年7月協(xié)議離婚，趙建國于2020年2月去世。

2006年9月，趙建國與甲單位簽訂《經(jīng)濟適用房買賣合同》，購買涉案一號房屋（海淀區(qū)某房屋），房屋相關(guān)款項（購房款、公共維修基金、印花稅等）共計276161.07元，實際由蘇敏之女田甜（化名）于2006年10月向趙建國銀行賬戶匯入277200元支付。

2013年12月，蘇敏與趙建國簽署《關(guān)于住房產(chǎn)權(quán)的約定》，明確一號房屋系二人婚姻期間購買，雖尚未辦理房產(chǎn)證，但雙方約定該房屋全部產(chǎn)權(quán)歸蘇敏個人所有，雙方簽字捺印確認。2016年7月，二人簽署《離婚協(xié)議書》，再次明確一號房屋歸蘇敏所有，同時約定趙建國名下的二號房屋歸其孫趙宇軒所有。

離婚后，蘇敏與其女田甜一直居住在一號房屋內(nèi)，蘇敏的戶口亦遷移至該房屋。趙建國去世后，蘇敏為保障自身權(quán)益，訴至法院，請求確認一號房屋歸其所有、由其占有使用，案件訴訟費由趙磊、趙陽、趙浩承擔。

被告趙磊答辯稱，認可蘇敏陳述的全部事實，同意法院依法判決，但不同意負擔案件訴訟費。

被告趙陽提交書面陳述稱，對蘇敏與趙建國離婚協(xié)議中關(guān)于一號房屋、二號房屋的分割情況不知情，其作為無過失方，從未繼承趙建國的任何財產(chǎn)，不同意負擔案件訴訟費。

被告趙浩提交書面陳述稱，對蘇敏與趙建國的離婚協(xié)議不知情，從未見過該協(xié)議，蘇敏起訴其確權(quán)無依據(jù)，且其未繼承趙建國任何遺產(chǎn)，不同意負擔案件訴訟費。

庭審中查明，雙方對蘇敏與趙建國的婚姻關(guān)系、一號房屋的購買事實、田甜實際出資情況、《關(guān)于住房產(chǎn)權(quán)的約定》及《離婚協(xié)議書》的真實性無爭議；一號房屋截至庭審時尚未取得房屋所有權(quán)證；趙陽、趙浩經(jīng)法院合法傳喚，無正當理由未出庭應(yīng)訴，視為放棄答辯和質(zhì)證權(quán)利。

裁判結(jié)果

一號房屋由蘇敏居住使用；待該房屋取得房屋所有權(quán)證后，歸蘇敏所有；

該判決核心意義在于：明確夫妻婚姻存續(xù)期間購買的房屋，即便未取得房產(chǎn)證，仍可依據(jù)婚內(nèi)約定、離婚協(xié)議確認居住使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)期待權(quán)；離婚協(xié)議中關(guān)于房產(chǎn)分割的約定，只要是雙方真實意思表示，合法有效，對雙方具有約束力；繼承人以不知情、未繼承遺產(chǎn)為由抗辯，不能否定合法有效的房產(chǎn)約定，充分體現(xiàn)專業(yè)律師精準援引法律規(guī)定、鎖定核心證據(jù)的優(yōu)勢，為未辦證房屋確權(quán)、離婚房產(chǎn)分割糾紛的處理提供典型參考。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：一號房屋是否應(yīng)確認歸蘇敏所有、蘇敏是否有權(quán)占有使用該房屋；離婚協(xié)議中關(guān)于房產(chǎn)分割的約定是否有效。結(jié)合案件事實及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，一號房屋屬于蘇敏與趙建國的夫妻共同財產(chǎn)。一號房屋系蘇敏與趙建國婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以趙建國名義與甲單位簽訂買賣合同購買，雖實際由蘇敏之女田甜出資，但該出資行為未明確約定為贈與或借貸，不改變房屋作為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)，故一號房屋應(yīng)認定為二人夫妻共同財產(chǎn)。

第二，蘇敏與趙建國關(guān)于一號房屋的約定合法有效。二人先后簽署《關(guān)于住房產(chǎn)權(quán)的約定》《離婚協(xié)議書》，均明確一號房屋歸蘇敏所有，該兩份約定系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方具有法律約束力。

第三，蘇敏有權(quán)占有使用一號房屋，但暫無法確認所有權(quán)。因一號房屋尚未取得房屋所有權(quán)證，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，無法直接確認房屋所有權(quán)歸屬，故對蘇敏要求確認房屋歸其所有的訴求不予支持。但結(jié)合雙方約定及蘇敏長期居住、戶口已遷入的事實，蘇敏有權(quán)占有使用該房屋；同時，基于雙方合法有效的約定，明確待房屋取得所有權(quán)證后，歸蘇敏所有，既保障了蘇敏的當前居住權(quán)益，也鎖定了其產(chǎn)權(quán)期待權(quán)。

第四，關(guān)于被告的抗辯意見。趙陽、趙浩以不知情、未繼承遺產(chǎn)為由抗辯，但其未提交證據(jù)推翻離婚協(xié)議及婚內(nèi)產(chǎn)權(quán)約定的合法性；趙磊認可蘇敏所述事實，不否認房屋歸屬。同時，趙陽、趙浩經(jīng)法院合法傳喚無正當理由未出庭，視為放棄答辯和質(zhì)證權(quán)利，應(yīng)承擔相應(yīng)不利后果。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“未辦證房屋確權(quán)”這一高頻房產(chǎn)糾紛場景，總結(jié)核心勝訴要點、實務(wù)維權(quán)技巧及風險提示，為當事人維護未辦證房屋權(quán)益提供參考。

鎖定核心證據(jù)，夯實維權(quán)基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵是，留存了婚內(nèi)產(chǎn)權(quán)約定、離婚協(xié)議、購房出資憑證、居住證明、戶口遷移記錄等核心證據(jù)，清晰證明房屋的購買背景、產(chǎn)權(quán)約定及蘇敏的實際居住情況。專業(yè)房產(chǎn)律師可協(xié)助當事人梳理此類證據(jù)，形成完整的證據(jù)鏈，破解對方“不知情”“無依據(jù)”的抗辯。

明確未辦證房屋的維權(quán)思路，區(qū)分“居住使用權(quán)”與“所有權(quán)”。未取得房產(chǎn)證的房屋，無法直接確認所有權(quán)，但可依據(jù)合法約定主張居住使用權(quán)，并鎖定產(chǎn)權(quán)期待權(quán)。房地產(chǎn)律師可精準解讀法律規(guī)定，為當事人制定合理的訴訟請求，避免因訴求不當導(dǎo)致維權(quán)失敗，同時明確“待辦證后確認所有權(quán)”的裁判規(guī)則，保障當事人的長期權(quán)益。

破解繼承人異議，維護離婚協(xié)議的法律效力。離婚協(xié)議中關(guān)于房產(chǎn)分割的約定，只要是雙方真實意思表示、不違反法律規(guī)定，即合法有效，不受繼承人異議的影響。遺產(chǎn)繼承律師可精準援引婚姻法、民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，主張離婚協(xié)議的約束力，打破繼承人以“不知情”“未繼承遺產(chǎn)”為由的抗辯，確保當事人的房產(chǎn)權(quán)益得到支持。

核心風險提示與維權(quán)建議。未辦證房屋確權(quán)、離婚房產(chǎn)分割糾紛需重點防范三大風險：一是未簽訂書面產(chǎn)權(quán)約定，導(dǎo)致房產(chǎn)歸屬無據(jù)可依；二是忽略出資憑證的留存，無法證明實際出資情況；三是繼承人以不知情、未繼承遺產(chǎn)為由阻撓維權(quán)，錯過最佳維權(quán)時機。建議：1. 夫妻雙方對婚內(nèi)房產(chǎn)歸屬有約定的，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，簽字捺印確認，避免口頭約定；2. 留存購房合同、出資憑證、居住證明、離婚協(xié)議等核心證據(jù)，為維權(quán)提供支撐；3. 房屋未取得房產(chǎn)證的，可先主張居住使用權(quán)，鎖定產(chǎn)權(quán)期待權(quán)，待辦證后再進一步確認所有權(quán)。

最后，若您正面臨未辦證房屋確權(quán)、離婚協(xié)議房產(chǎn)分割、房屋居住使用權(quán)爭議等問題，切勿盲目協(xié)商或應(yīng)訴。專業(yè)的房地產(chǎn)律師可協(xié)助您梳理核心證據(jù)、明確維權(quán)思路、破解對方抗辯，幫您成功鎖定房屋居住使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)期待權(quán)。本律師團隊專注于未辦證房屋確權(quán)、離婚房產(chǎn)分割、遺產(chǎn)關(guān)聯(lián)房產(chǎn)糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務(wù)經(jīng)驗，可全程代理當事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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