21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張敏

“商鋪（曾經(jīng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中）起了積極的作用，但現(xiàn)在的庫存偏多，要消化。我們新的規(guī)劃一定考慮到經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)生變化，適當(dāng)做一些修正，不要規(guī)劃那么多商業(yè)?！苯?，全國政協(xié)委員、新希望集團(tuán)董事長劉永好在接受媒體采訪表示。商業(yè)地產(chǎn)去庫存，是其在兩會期間重點(diǎn)關(guān)注的話題之一。

劉永好建議，優(yōu)化規(guī)劃布局，調(diào)減新增商業(yè)用地比例。支持盤活存量商辦資產(chǎn)，優(yōu)化“商改住”政策，適度放寬公寓在入學(xué)、落戶等方面的限制。

商業(yè)地產(chǎn)泛指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，主要包含商鋪、寫字樓、酒店、工業(yè)園區(qū)等品類。由于各種原因，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的庫存規(guī)模相對較大，不僅存在去化壓力，壓占大量現(xiàn)金，也影響商業(yè)地產(chǎn)的整體估值。

好消息是，政策端對商業(yè)地產(chǎn)的重視程度正快速提高。今年1月15日，中國人民銀行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾表示，會同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30％，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場去庫存。

與此同時(shí)，近期各地也紛紛出臺政策，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)存量去化。

分析人士指出，種種跡象表明，在住宅地產(chǎn)受到充分“關(guān)照”的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)正在成為政策關(guān)切的重點(diǎn)，在消化存量和優(yōu)化增量等方面，未來或?qū)⒂懈嗟拇胧┏雠_。

去化周期較長

作為商業(yè)行為的重要載體，商業(yè)地產(chǎn)在我國城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中起到了重要作用。但近幾年，商業(yè)地產(chǎn)（尤其是寫字樓、商鋪）庫存量偏大已成行業(yè)共識。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2025年末，商品房待售面積7.7億平方米，比上年末增長1.6%。其中辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.96億平方米，占比約25%。

按照2025年的銷售速度計(jì)算，辦公樓的去化周期將超過28個(gè)月，商業(yè)營業(yè)用房的去化周期則達(dá)到32個(gè)月。同期，住宅的去化周期不到7個(gè)月。

庫存高企，不僅占壓大量資金，影響現(xiàn)金流穩(wěn)定。受其拖累，商辦類地產(chǎn)項(xiàng)目的整體估值也很難提升，甚至出現(xiàn)縮水，財(cái)富效應(yīng)明顯削弱。因此不少從業(yè)者認(rèn)為，商業(yè)用房去庫存的必要性不亞于住宅。

商業(yè)地產(chǎn)庫存偏高，除了規(guī)劃等原因外，還與商業(yè)用地供應(yīng)方式有關(guān)。

過去多年來，除城市核心區(qū)域外，商業(yè)用地主要以捆綁的方式，與住宅類用地“打包”出讓。無論是否有實(shí)際開發(fā)的需要，開發(fā)商在獲取住宅用地的同時(shí)，通常也“不得不”拿下一定規(guī)模的商業(yè)用地。

某央企開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)通常有一定的合理配比，一旦商業(yè)用地供應(yīng)過大，超過該比例，就容易造成商業(yè)項(xiàng)目過剩。同時(shí)，若開發(fā)商的運(yùn)營能力不足，也容易造成商業(yè)項(xiàng)目去化緩慢。

與住宅的70年產(chǎn)權(quán)不同，商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)通常為40年或50年，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也高于住宅。因此，商業(yè)地產(chǎn)的持有成本總體高于住宅。此外，長期以來，在各地推出的房屋限購政策中，商業(yè)用房受到的約束更為嚴(yán)苛。

這都使得商業(yè)地產(chǎn)的去化難度要高于住宅。

劉永好在接受記者采訪時(shí)還指出，人口格局發(fā)生變化，線上購物逐步興起，都使得線下商業(yè)的作用在弱化。他還表示，除了采取各項(xiàng)措施消化存量外，“新的規(guī)劃一定考慮到經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)生變化，適當(dāng)做一些修正，不要規(guī)劃那么多商業(yè)?！?/p>

存量去化與增量優(yōu)化并重

種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)正在成為政策關(guān)切的重點(diǎn)。

2025年11月28日，證監(jiān)會就推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)公開征求意見。此次試點(diǎn)的核心在于打通商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益融資通道，為盤活存量資產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化金融解決方案。

更重磅的措施于今年1月15日推出。中國人民銀行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾表示，會同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30％，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場去庫存。

在此之前，商業(yè)用房購房貸款最低首付比例為50%。在具體執(zhí)行中，部分銀行會設(shè)定為60%甚至更高。因此，該項(xiàng)政策對于促進(jìn)商業(yè)用房去化有著積極作用。

中指研究院指出，央行加大對商辦用房的支持力度，表明中央及監(jiān)管部門對商辦項(xiàng)目去庫存的重視程度在提升。

在地方政府層面，不少城市近期也出臺了多項(xiàng)支持政策，推動(dòng)商辦市場去庫存。

比如，上海允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能；杭州出臺工商業(yè)用地改革相關(guān)政策，明確改革完善存量空間高效盤活機(jī)制，允許臨時(shí)改變房屋用途。

在發(fā)放補(bǔ)貼方面，武漢對購買新建商辦類房屋的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助；南寧對購買商辦項(xiàng)目超100平方米的給予1萬元購房補(bǔ)貼。

值得注意的是，在供應(yīng)端進(jìn)行優(yōu)化，并調(diào)減新增商業(yè)用地比例，同樣意義重大。

根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，今年全國十城辦公樓新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)470萬平方米，同比小幅增長7%，2027年和2028年將逐步回落至420萬平方米和350萬平方米。零售物業(yè)方面，今明兩年預(yù)計(jì)全國主要八城的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)分別為439萬平方米和356萬平方米，繼續(xù)保持充裕，上海、廣州、杭州、南京、天津的新增供應(yīng)面積將較前兩年有所增長。

從數(shù)據(jù)上看，重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)的潛在供應(yīng)規(guī)模并不小。前述房企人士指出，為避免供應(yīng)進(jìn)一步增加，在規(guī)劃層面進(jìn)行精細(xì)化調(diào)整也十分必要，比如在調(diào)減新增商業(yè)用地供應(yīng)量的同時(shí)，允許各城市根據(jù)不同區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行差異化供應(yīng)。

（本報(bào)記者賀泓源亦有貢獻(xiàn)）