歷經(jīng)四年深度調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。中金公司最新研報(bào)指出，北京、上海樓市拐點(diǎn)漸行漸近，2026年兩地房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)。這一判斷背后，是掛牌量自然下降、撤牌增多與成交穩(wěn)步修復(fù)形成的市場(chǎng)底，疊加認(rèn)房不認(rèn)貸、公積金新政等政策組合拳共同發(fā)力的結(jié)果。

作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，北京上海二手房市場(chǎng)已現(xiàn)企穩(wěn)跡象。數(shù)據(jù)顯示，兩地合計(jì)貢獻(xiàn)全國(guó)二手房成交金額近三成，其庫(kù)存持續(xù)優(yōu)化，去化周期回落至歷史企穩(wěn)區(qū)間。不同于短期政策刺激帶來(lái)的波動(dòng)，這種修復(fù)更具持續(xù)性。中金研報(bào)特別強(qiáng)調(diào)，這種企穩(wěn)并非脈沖效應(yīng)，而是供需兩端同步改善的自然結(jié)果。

政策工具箱的持續(xù)發(fā)力為市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑。近期京滬接連優(yōu)化限購(gòu)、降低交易成本、提高公積金貸款額度，更推進(jìn)存量房收儲(chǔ)試點(diǎn)。這些措施精準(zhǔn)對(duì)接市場(chǎng)需求：一方面通過(guò)降低入市門(mén)檻釋放合理住房需求，另一方面通過(guò)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)提升市場(chǎng)活力。住建部最新座談會(huì)透露，后續(xù)還將有更多政策儲(chǔ)備適時(shí)推出。

市場(chǎng)修復(fù)的可持續(xù)性需要觀察兩大先行指標(biāo)。三月小陽(yáng)春的成色將檢驗(yàn)需求端復(fù)蘇力度，核心區(qū)域帶看量的持續(xù)回升已在鏈家等平臺(tái)有所體現(xiàn)。土地市場(chǎng)作為開(kāi)發(fā)商的信心晴雨表，其回暖程度將直接影響后續(xù)供應(yīng)節(jié)奏。目前北京首輪土拍已現(xiàn)央企國(guó)企積極參拍跡象，但民企參與度仍是關(guān)鍵觀察點(diǎn)。

中金建議的三類(lèi)投資思路暗含市場(chǎng)演變邏輯。配置beta特征明顯的穩(wěn)健標(biāo)的，是對(duì)整體市場(chǎng)企穩(wěn)的預(yù)判；布局產(chǎn)品力強(qiáng)、存貨質(zhì)量?jī)?yōu)的企業(yè)，則著眼于行業(yè)集中度提升下的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)；而挖掘超跌民企重估價(jià)值，則是對(duì)政策糾偏效應(yīng)的押注。這種分層策略反映出機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)復(fù)雜性的充分考量。

不同于簡(jiǎn)單判斷漲跌，本輪市場(chǎng)修復(fù)將呈現(xiàn)鮮明分化特征。三四線城市仍面臨去庫(kù)存壓力，而京滬等高能級(jí)城市憑借需求韌性和政策精準(zhǔn)度，有望率先走出獨(dú)立行情。這種分化也體現(xiàn)在產(chǎn)品類(lèi)型上，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與郊區(qū)剛需盤(pán)可能呈現(xiàn)完全不同的價(jià)格軌跡。

值得警惕的是，市場(chǎng)信心的完全修復(fù)仍需時(shí)日。當(dāng)前購(gòu)房者決策周期明顯延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏保持謹(jǐn)慎，都反映出各方對(duì)后市仍存觀望情緒。中金研報(bào)也提示，需持續(xù)關(guān)注銷(xiāo)售回暖的持續(xù)性與政策落地效果，特別是存量房去化與增量房?jī)?yōu)化的協(xié)同推進(jìn)。

站在周期拐點(diǎn)，更需要理性看待市場(chǎng)變化。北京上海樓市的企穩(wěn)不是簡(jiǎn)單的價(jià)格反彈，而是經(jīng)歷深度調(diào)整后的價(jià)值重估。對(duì)于購(gòu)房者而言，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已進(jìn)入價(jià)值配置區(qū)間；對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)板塊的beta行情更強(qiáng)調(diào)擇時(shí)與選股能力。這場(chǎng)歷時(shí)四年的市場(chǎng)出清，終將留下真正具備競(jìng)爭(zhēng)力的參與者和更健康的行業(yè)生態(tài)。