觀點網(wǎng) 上海新茂大廈迎來了第五位新主人。

3月4日，坐落于上海新天地核心區(qū)的辦公項目新茂大廈以總價超16.2億元的價格出售予深圳某家實業(yè)企業(yè)，此番出價較2015年ARA收購時28.5億元折價約43%，但維持了該項目長達21年交易歷史中的高價交易點。

這座在黃浦區(qū)太倉路233號的寫字樓于2005年竣工，為上海浦西核心商圈標(biāo)志性商辦物業(yè)。

資料顯示，項目由凱德集團前身新加坡嘉德置地開發(fā)，總建筑面積約4.33萬平方米，共規(guī)劃地上20層、地下3層，配備141個停車位。

項目競拍現(xiàn)場，共有五家企業(yè)競相報價，最終一家來自深圳的實業(yè)企業(yè)以最高價格拿下新茂大廈。

此番爭奪并不是第一次發(fā)生，截至觀點新媒體發(fā)稿，新茂大廈這幢建筑已發(fā)生5次交易，而每一次出價背后則蘊含了中國商業(yè)建筑交易市場的起起落落。

21年易主沉浮

早在2005年1月，新加坡嘉德置地在物業(yè)尚未竣工時，便以9800萬美元的價格將新茂大廈95%股權(quán)出售給澳大利亞麥格理旗下MGPA。

經(jīng)過長期觀望和接洽后，澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA終于出手收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，交易金額9800萬美元，合計人民幣約8億元。據(jù)悉，這是海外基金收購上海物業(yè)的第一單，也是當(dāng)時上海最大宗的整幢物業(yè)成交個案。

2005年，澳洲麥格理集團代表LendLease基金，通過高力國際介紹收購了上海新茂大廈95%股權(quán)，并改名鉑金大廈。交易過后，海外基金對中國寫字樓市場的態(tài)度從試水邁向持有運營。

“該項目是上海迄今為止涉及金額最高的甲級寫字樓轉(zhuǎn)讓?！北藭r有市場人士表示，這是上海市首次把興建中的寫字樓大廈全幢售予海外房地產(chǎn)基金，之前發(fā)生的海外資金收購整幢物業(yè)并非以基金形式操作。如摩根士丹利收購錦麟天地酒店式公寓，也并非以基金進行操作。

從2026年回望這筆交易，達成的重點原因在于上海寫字樓市場基本面上升。

觀點新媒體查閱資料得知，2005年前后，上海甲級寫字樓空置率持續(xù)走低，最低達到7.2%，租金與售價則分別呈現(xiàn)6%和10.5%的上漲預(yù)期（2005-2006年間）。

作為上海淮海路沿線唯一新增大型商業(yè)建筑項目，新茂大廈被市場普遍看好，預(yù)計能實現(xiàn)更高的年回報率。

急需擴張國內(nèi)市場的海外基金就這樣簽下了上海寫字樓第一單，找到了進入中國商業(yè)房地產(chǎn)的渠道。

兩年后，澳洲麥格理銀行旗下房地產(chǎn)基金將上海新茂大廈轉(zhuǎn)讓給一家德國基金機構(gòu)，合計套現(xiàn)2.5億美元（折合12億元人民幣）。

時任仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民在該交易達成后公開表示，未來幾年內(nèi)上海寫字樓市場供過于求已成定局，麥格理選擇此時出售物業(yè)套現(xiàn)，并非沒有道理。

實際上，2006年上海進入租賃市場的甲級寫字樓新增供應(yīng)量約40萬平方米，自2007年起三年新增供應(yīng)量分別為50萬、60萬和120萬平方米。

換言之，2009年租賃市場將出現(xiàn)明顯拐點，租金可能出現(xiàn)小幅度回落。

對于才進入上海市場的德國基金來說，若新茂大廈長期保持每天每平方米1.5美元的租金水平，每年租金回報可達1800多萬美元，投資回報率依然可觀。

時間來到2010年，外資拋盤潮襲來，這次輪到國內(nèi)公司拿下那些曾被外資收購的物業(yè)。

這股浪潮下，資本策略和華人置業(yè)聯(lián)合以約24億元人民幣價格從SEB手中重新購入了新茂大廈，單價約合5.5萬元/平方米。

交易浪潮中

不過，新茂大廈的交易價值還沒有達到頂點。

2015年9月，ESR旗下新加坡亞騰資產(chǎn)管理有限公司ARA運作的私人基金ARA China Investment Partners又以28.5億元人民幣價格購入新茂大廈，上一買家資本策略和華人置業(yè)直接從交易中獲利6.3億元人民幣。

從8億元到28.5億元，新茂大廈自2005年以來不斷刷新著資產(chǎn)價值，但能維系至何時？

2026年，新茂大廈售價已然回落至16.2億元，有人說賣家虧了40%，也有人說此時抄底價格的確劃算。

作為地處超一線城市核心地段的寫字樓項目，新茂大廈體量適中，2005-2026年間出租率基本穩(wěn)定在89%-93%，簽約企業(yè)中43%來自金融服務(wù)業(yè)，31%來自專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，例如渣打銀行、麥肯錫等，租戶結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，這類資產(chǎn)往往在市場中具備較高交易率。

當(dāng)然，新茂大廈并非第一座被數(shù)次易主的上海寫字樓項目。

說回該項目的初始建造商——凱德集團前身嘉德置地，其在上海的第一個商辦項目黃浦區(qū)華設(shè)大廈也歷經(jīng)了多輪出售。

華設(shè)大廈又名百騰大廈，這一名字源于淡馬錫控股PidemcoLand百騰置地，百騰置地和星展銀行上市公司DBSLand發(fā)展置地合并為嘉德置地，后于2013年初更名為凱德集團。

據(jù)悉，該大廈前身為上海時報館大樓，1998年在大樓基礎(chǔ)上重建了百騰大廈。

該項目位于上海南京東路外灘CBD，總建筑面積約5萬平米，包含可租賃商辦面積4.16萬平米，物業(yè)總高24層，項目周邊包括來福士廣場、外灘中心，名人商業(yè)中心和Plaza336等寫字樓，客戶包括TNT中國國際物流，德勤會計師事務(wù)所和鄧白氏國際信息咨詢等。

2005年4月，嘉德置地完成新茂大廈出售事項后，又將百騰大廈出售給高盛并更名為高騰大廈；幾年后，德國基金SEB又與新加坡太平星集團聯(lián)合從高盛購入了該大廈；2010年，騰飛中國商業(yè)地產(chǎn)基金宣布收購該大廈，又更名為騰飛浦匯大廈；2018年，基匯資本及世聯(lián)行地產(chǎn)聯(lián)合對該大廈進行了第二次改造，并正式定名為華設(shè)大廈。

事實上，不論是新茂大廈21年五次易主，還是華設(shè)大廈20年多次更名改造，這些上海寫字樓映射出了自2000年代以來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與波瀾。

在漫長的經(jīng)濟周期中，這些商業(yè)建筑的價值正在不斷重估。

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