春意漸濃，南京樓市迎來(lái)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折節(jié)點(diǎn)。2026 年初，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)完成從調(diào)整筑底向溫和修復(fù)的過(guò)渡。2月以來(lái)，二手房持續(xù)領(lǐng)跑成交，成為市場(chǎng)絕對(duì)主力；而高淳、溧水等遠(yuǎn)郊區(qū)域新房去化周期仍高達(dá)56.4個(gè)月，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化與區(qū)域供需壓力進(jìn)一步凸顯。

2026年1-2月南京樓市數(shù)據(jù)反差強(qiáng)烈：二手房環(huán)比下降9%，新房成交下滑約40%。購(gòu)房者更青睞高性價(jià)比現(xiàn)房，疊加1月底政策托底，市場(chǎng)正逐步回歸理性。城市更新加速推進(jìn)，3月南京樓市能否迎來(lái)真正回暖？

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供應(yīng)回升成交承壓，價(jià)格韌性打破周期慣性

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1-2月南京新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出典型的結(jié)構(gòu)性分化特征，春節(jié)因素成為重要變量，量?jī)r(jià)走出反向行情。

2026年1-2月南京新房市場(chǎng)供需量?jī)r(jià)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

春節(jié)擾動(dòng)下的新房市場(chǎng)，核心特征集中于三點(diǎn)：

1. 供應(yīng)放量遇需求收縮：2月新房新增供應(yīng)至15.82萬(wàn)㎡，環(huán)比提升約150%，但受春節(jié)假期影響，購(gòu)房者置業(yè)意愿回落，成交量驟降至9.55萬(wàn)㎡，供需矛盾短期凸顯。

2. 價(jià)格體系顯超預(yù)期韌性：在成交大幅縮量的背景下，新房均價(jià)逆勢(shì)攀升至24195元/㎡，較1月上漲6.03%，高性價(jià)比優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成為價(jià)格支撐的核心力量。

3. 庫(kù)存壓力現(xiàn)積極信號(hào)：截至2月底，南京全市新房去化周期微升至28.3個(gè)月，但2月實(shí)現(xiàn)“量跌價(jià)升”的行情，打破了市場(chǎng)傳統(tǒng)的“以價(jià)換量”邏輯，也釋放出市場(chǎng)底部初步夯實(shí)的積極信號(hào)。

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二手房主導(dǎo)市場(chǎng)，真實(shí)需求驅(qū)動(dòng)回暖

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

與新房市場(chǎng)的承壓不同，二手房市場(chǎng)已牢牢確立主導(dǎo)地位，成為拉動(dòng)南京樓市回暖的核心引擎。2026年1月南京全市二手房成交網(wǎng)簽6996套，環(huán)比上月微降0.62%，是一手房的5.3倍；2月二手房成交量仍是持續(xù)反超新房，剛需與改善的真實(shí)需求持續(xù)釋放。二手房能站穩(wěn)市場(chǎng)C位，源于三重現(xiàn)實(shí)邏輯的支撐：

1、現(xiàn)房屬性契合剛需：即買即住的特性，有效規(guī)避了期房交付風(fēng)險(xiǎn)，精準(zhǔn)匹配當(dāng)下購(gòu)房者的置業(yè)安全感需求。

2、價(jià)格優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯：二手房整體均價(jià)低于新房，加之鼓樓、建鄴等主城核心板塊價(jià)格表現(xiàn)堅(jiān)挺、抗跌性強(qiáng)，高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，成為當(dāng)下購(gòu)房者的重要選擇邏輯。

3、政策精準(zhǔn)激活流通：城市更新工程持續(xù)提升老舊小區(qū)居住價(jià)值，房票政策的落地也進(jìn)一步拓寬了二手房交易渠道，盤活了市場(chǎng)流通性。

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政策托底效應(yīng)深化，城市更新釋放存量活力

市場(chǎng)的企穩(wěn)修復(fù)，離不開(kāi)政策的精準(zhǔn)托底。2026年1月24日出臺(tái)的《關(guān)于加快培育新質(zhì)生產(chǎn)力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策》，從三大路徑激活南京樓市活力，且政策實(shí)效已逐步顯現(xiàn)。

片區(qū)煥新升級(jí)，重塑居住價(jià)值

加快推進(jìn)湖南路、南湖等歷史片區(qū)更新改造，同步完成22新增在冊(cè)危房治理、60條街巷整治提升，并推進(jìn)3000 臺(tái)以上老舊住宅電梯更新，從居住安全、環(huán)境品質(zhì)、生活配套等方面全面升級(jí)老舊片區(qū)，讓存量房產(chǎn)重新釋放價(jià)值。

存量高效盤活，拓寬交易渠道

南京設(shè)定全年盤活存量房產(chǎn)超100 萬(wàn)平方米的硬指標(biāo)，創(chuàng)新推行“房票超市、全城通兌”機(jī)制，打破區(qū)域使用壁壘，進(jìn)一步暢通存量房流通渠道，有效加速存量去化、緩解市場(chǎng)庫(kù)存壓力。

金融配套升級(jí)，降低置業(yè)門檻

南京將公積金貸款期限延長(zhǎng)至30年，同時(shí)提高多子女家庭公積金提取限額20%，從金融端切實(shí)為剛需及改善型家庭降低購(gòu)房成本，進(jìn)一步釋放合理住房需求。

政策紅利之下，湖南路片區(qū)成為城市更新的典型樣板：改造帶動(dòng)板塊價(jià)值提升，周邊二手房成交周期明顯縮短、掛牌量穩(wěn)步上升，形成“品質(zhì)提升 ——流通加速——價(jià)值回歸”的良性循環(huán)。而溧水、高淳等遠(yuǎn)郊區(qū)域，依托存量資源的有效轉(zhuǎn)化，也為破解56.4 個(gè)月的高位去化壓力探索出可行路徑。

圖：來(lái)源于克而瑞·決策專家數(shù)據(jù)分析生成

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3月市場(chǎng)展望：溫和修復(fù)，結(jié)構(gòu)分化為主

綜合市場(chǎng)供需、政策效應(yīng)及置業(yè)需求變化，3月南京樓市將步入溫和修復(fù)通道，整體保持“量增價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，但新房與二手房、主城與遠(yuǎn)郊的結(jié)構(gòu)性分化，仍將是市場(chǎng)核心主線。

新房市場(chǎng)：成交溫和回升，價(jià)格保持剛性

預(yù)計(jì)南京3月新房供應(yīng)將持續(xù)放量，帶動(dòng)成交套數(shù)環(huán)比2月回升15%-20%。在土地成本的堅(jiān)實(shí)支撐下，新房成交均價(jià)將穩(wěn)定在23000-23500元/㎡區(qū)間。隨著河西、江北等主城核心板塊供應(yīng)改善，全市新房高庫(kù)存壓力將逐步緩解，去化周期也將結(jié)束上行趨勢(shì)，轉(zhuǎn)入平穩(wěn)下行通道。

二手房市場(chǎng)：量?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，區(qū)域分化加劇

預(yù)計(jì)3月南京二手房成交將維持7500-8000 套的合理區(qū)間，真實(shí)置業(yè)需求持續(xù)為市場(chǎng)提供支撐。與此同時(shí)，市場(chǎng)區(qū)域分化將進(jìn)一步深化：鼓樓、建鄴等主城核心區(qū)，依托成熟配套與產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)，改善需求活躍帶動(dòng)價(jià)格穩(wěn)步回穩(wěn)；溧水、高淳等遠(yuǎn)郊板塊，受剛需主導(dǎo)與庫(kù)存高位雙重影響，價(jià)格低位運(yùn)行的格局短期難以改變。

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修復(fù)期置業(yè)指南：理性聚焦，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前南京樓市已平穩(wěn)渡過(guò)深度調(diào)整期，正式步入溫和修復(fù)軌道，“量增價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”成為市場(chǎng)核心特征。這也意味著，南京樓市正從粗放增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，二手房主導(dǎo)、存量盤活成為市場(chǎng)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)下應(yīng)優(yōu)先聚焦鼓樓、建鄴等主城區(qū)域，以及河西、江北等核心板塊，優(yōu)選現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，理性規(guī)避溧水、高淳等遠(yuǎn)郊高庫(kù)存區(qū)域，穩(wěn)妥把握市場(chǎng)修復(fù)期的置業(yè)窗口。對(duì)于房企而言，則需積極響應(yīng) “房票超市” 等政策導(dǎo)向，加速尾盤與存量房源去化，主動(dòng)適配市場(chǎng)理性需求。

城市更新正在重塑南京的居住空間肌理，樓市供需關(guān)系也在向基本面深層回歸。唯有理性看待市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化，精準(zhǔn)把握板塊價(jià)值與產(chǎn)品邏輯，才能更好共享城市高質(zhì)量發(fā)展紅利，找到真正適合自己的理想居所。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問(wèn)數(shù)、AI問(wèn)知、AI任務(wù)和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師駱珠萍撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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