誰(shuí)能想到當(dāng)年把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)遍大江南北，一提商業(yè)地產(chǎn)就沒(méi)人繞得開(kāi)的王健林，到2026年還在不停賣資產(chǎn)呢。剛開(kāi)年，上海一個(gè)成熟萬(wàn)達(dá)就換了新主人，三年算下來(lái)，賣出去的廣場(chǎng)已經(jīng)超過(guò)80座。這波接連不斷的甩賣，到底是轉(zhuǎn)型需要還是債務(wù)逼得沒(méi)辦法？

這次出手的是上海閔行的顓橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，20.48億元的價(jià)格完成轉(zhuǎn)讓，15萬(wàn)平米、2017年就開(kāi)業(yè)的成熟商場(chǎng)，徹底告別了萬(wàn)達(dá)體系。從2023年啟動(dòng)大規(guī)模賣資產(chǎn)算起，萬(wàn)達(dá)出手的廣場(chǎng)數(shù)量早就破了80座，說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)史上少見(jiàn)的瘦身潮一點(diǎn)都不夸張。

以往接萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)的，大多是保險(xiǎn)資金或者外資機(jī)構(gòu)，陽(yáng)光人壽、新華保險(xiǎn)、太盟投資這些都是老熟人。但2026年一開(kāi)年，中建系直接成了接盤主力，中國(guó)建筑旗下好幾個(gè)工程局密集出手，直接改了整個(gè)交易的格局。

今年萬(wàn)達(dá)已經(jīng)賣完了4座廣場(chǎng)，除了上海顓橋，還有常德、常州新北、遂寧三個(gè)項(xiàng)目。這三個(gè)項(xiàng)目的接盤方全是中建系旗下公司，常德和遂寧項(xiàng)目被中建一局全資拿下，常州新北項(xiàng)目則歸了中建二局。

這次交易和以往完全不一樣，項(xiàng)目變更好之后，法定代表人、管理層全換成了中建系的人。萬(wàn)達(dá)不留任何股權(quán)，不參與管理，也不拿分成，和過(guò)去只轉(zhuǎn)股權(quán)保留運(yùn)營(yíng)權(quán)的模式完全不同。

業(yè)內(nèi)人士透露，這次不是傳統(tǒng)的現(xiàn)金收購(gòu)，就是建筑行業(yè)常見(jiàn)的拿資產(chǎn)抵工程款。當(dāng)年這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本來(lái)就是中建系施工的，雙方本來(lái)就有工程款欠款沒(méi)理清?，F(xiàn)在拿項(xiàng)目股權(quán)抵債，萬(wàn)達(dá)能快速抹平債務(wù)，中建能低價(jià)拿到優(yōu)質(zhì)物業(yè)，交易效率特別高。

顓橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)算下來(lái)成交單價(jià)才1.4萬(wàn)元每平米，和同地段的商業(yè)綜合體比，相當(dāng)于打了七折，妥妥的折價(jià)回血。從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)完全退出了股東名單，往上穿透最終，接盤背景里還有浙商金匯信托的影子。

地方國(guó)資加建筑央企一起入場(chǎng)，說(shuō)白了萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在的資產(chǎn)處置，已經(jīng)從賣給市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)成專門化解債務(wù)的模式了。萬(wàn)達(dá)愿意密集出手甚至折價(jià)賣核心資產(chǎn)，根源就是頂不住巨大的資金和債務(wù)壓力。

根據(jù)中金公司的債券報(bào)告，截至2024年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到3070.8億元，賬面上能用的現(xiàn)金才104.8億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流也才105.5億元，現(xiàn)金和短期債務(wù)之間的缺口已經(jīng)很明顯。

比財(cái)報(bào)更直觀的是司法層面的壓力，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最近新增了一筆4.13億元的恢復(fù)執(zhí)行信息。到目前為止，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一共有10條被執(zhí)行人信息，總執(zhí)行金額超過(guò)62億元。這么多執(zhí)行信息壓著，萬(wàn)達(dá)必須快點(diǎn)變現(xiàn)，不然流動(dòng)性只會(huì)越來(lái)越緊。

就算能融到資，萬(wàn)達(dá)的融資成本也高得嚇人。2026年1月底，萬(wàn)達(dá)商管發(fā)了3.6億美元的擔(dān)保債券，利率居然高達(dá)12.75%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，這足以說(shuō)明資本市場(chǎng)給萬(wàn)達(dá)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)很高。

還有一筆本來(lái)應(yīng)該2026年2月兌付的4億美元債券，最后好不容易才展期到2028年2月，利率還維持在11%。雖說(shuō)多爭(zhēng)到了兩年喘息時(shí)間，但是沉重的財(cái)務(wù)成本一點(diǎn)都沒(méi)少。

中建系接盤不是個(gè)別案例，之前中建三局、中建八局已經(jīng)接手了荊州、宜昌、天津薊州等地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，已經(jīng)形成了規(guī)?；颖P的趨勢(shì)。這也側(cè)面說(shuō)明，萬(wàn)達(dá)的工程欠款分布很廣，只能靠大面積轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來(lái)集中化解。

2025年萬(wàn)達(dá)賣資產(chǎn)的規(guī)模更大，最受關(guān)注的就是打包轉(zhuǎn)讓48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，總對(duì)價(jià)接近500億元。接盤方包括太盟投資、騰訊、陽(yáng)光人壽、高和資本這些一線機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)遍布北上廣成杭這些核心城市。

但這筆超大交易推進(jìn)得一點(diǎn)都不順利，到目前為止，48座廣場(chǎng)里只有9座完成了工商變更，大量項(xiàng)目還在交接談判，處置速度遠(yuǎn)低于預(yù)期。萬(wàn)達(dá)一邊甩賣重資產(chǎn)包袱，一邊也在全力推輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

原來(lái)萬(wàn)達(dá)的模式是自己拿地、自己建樓、自己持有，現(xiàn)在改成只輸出品牌、負(fù)責(zé)管理、賺管理費(fèi)。近期珠海萬(wàn)達(dá)商管還在重新嘗試沖擊上市，也中標(biāo)了杭州臨平地鐵上蓋的項(xiàng)目，用輕資產(chǎn)模式輸出管理，管理分成比例高達(dá)70%，就是想把手里的品牌價(jià)值用到極致。

轉(zhuǎn)型說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，做起來(lái)難度真的很大。從做重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)商徹底轉(zhuǎn)成輕資產(chǎn)服務(wù)商，不光需要穩(wěn)定的管理費(fèi)收入撐著，還得理順資本運(yùn)作，把自身的信用修復(fù)好。

現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)還處在債務(wù)集中到期、司法執(zhí)行壓身的階段，現(xiàn)金流和融資成本兩面擠壓，留給王健林調(diào)整的時(shí)間真的不多。放在整個(gè)行業(yè)里看，萬(wàn)達(dá)的遭遇也不是特例。

過(guò)去靠高杠桿、重資產(chǎn)擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，這幾年普遍都要面對(duì)去杠桿的壓力。而像中建系這樣的建筑央企，靠著資金和工程優(yōu)勢(shì)，低位布局優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，正在改寫整個(gè)行業(yè)的格局。

過(guò)去險(xiǎn)資接盤都是只參股不奪權(quán)，現(xiàn)在的接盤方要么是國(guó)資，要么是有債權(quán)關(guān)系的央企，上來(lái)就是全資控股全面接管。這也標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了更理性、更嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的新階段。

2026年對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，是還債的關(guān)鍵一年，也是轉(zhuǎn)型的生死年。賣了八十多座廣場(chǎng)，扛著六十多億的執(zhí)行壓力，王健林正用最徹底的斷臂，換一次重生的機(jī)會(huì)。這場(chǎng)規(guī)模罕見(jiàn)的瘦身，最終是能輕裝上陣，還是無(wú)奈退場(chǎng)，答案沒(méi)多久就能揭曉。

參考資料：每日經(jīng)濟(jì)新聞 62億被執(zhí)行壓頂！王健林再賣上海萬(wàn)達(dá)，3年已清倉(cāng)超80座廣場(chǎng)