北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們想細(xì)化一下之前咨詢的問(wèn)題。我們的預(yù)算還是700萬(wàn)，一人在北七家、一人在西三環(huán)上班，現(xiàn)在主要想請(qǐng)教您在哪里購(gòu)房比較合適，在地段選擇上陷入了糾結(jié)。想著先縮小一下范圍，再具體踩盤。

我們決定就近一人通勤，劃出了滿足通勤時(shí)間條件的區(qū)域，主要有：【靠近西三環(huán)的】公主墳、四季青、中關(guān)村，【靠近北七家的】望京、太陽(yáng)宮、北苑、芍藥居。

海淀我們看過(guò)公主墳和中關(guān)村片區(qū)的，能接受柳林館、彩電、知春里、知春路82號(hào)，其他夠得上的老小區(qū)感覺(jué)都沒(méi)有管理。并且海淀中介帶看房源，太強(qiáng)調(diào)學(xué)區(qū)了，有種學(xué)校好可以遮蓋房子缺點(diǎn)的感覺(jué)，導(dǎo)致我倆陷入看房疲憊。朝陽(yáng)還沒(méi)實(shí)地踩盤。

現(xiàn)在沒(méi)小孩，但不是丁克。我們是直接買海淀，省去后續(xù)換房的麻煩，還是先考慮居住體驗(yàn)買朝陽(yáng)，等到要用學(xué)區(qū)時(shí)再說(shuō)？這套房的還有一個(gè)用處是父母退休后會(huì)來(lái)北京，大概率會(huì)給他們住著養(yǎng)老。

A：

1、前些日子不是說(shuō)買豐臺(tái)的嗎？現(xiàn)在又考慮海淀了，那價(jià)格中的溢價(jià)部分可差不少呢，居住體驗(yàn)也就差了不少。

2、中介當(dāng)然得強(qiáng)調(diào)學(xué)區(qū)了，誰(shuí)賣東西不強(qiáng)調(diào)特殊的附加值??？這談不上遮蓋房子缺點(diǎn)，也遮不住。

打個(gè)比方就跟豆汁兒似的，店家必須強(qiáng)調(diào)老北京，但也不是為了遮住餿味兒。吃主們除了老北京之外也不是為了解饞，圖的只是體驗(yàn)一下所謂的老北京文化而已，跟學(xué)區(qū)房老小區(qū)差不多道理。

3、是否直接買海淀？常規(guī)建議是先看預(yù)算，如果比較高，比如千萬(wàn)以上，那可以一步到位，總價(jià)越高越能各項(xiàng)兼顧，買到溢價(jià)低甚至不帶溢價(jià)的不算難。背后的道理是特意買這種房當(dāng)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)不多，溢價(jià)也就沒(méi)被推高太多，畢竟商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的。

如果預(yù)算不是太高，比如幾百萬(wàn)的平均值，那建議多看房+每套房都算賬。這種時(shí)期還是有可能買到溢價(jià)低的，那就是各項(xiàng)兼顧了。

但也考慮好，之前海淀的平均溢價(jià)率30%左右，現(xiàn)在降了點(diǎn)兒是25%左右。今年之后要至少延續(xù)6年的低谷期，是否會(huì)繼續(xù)降低溢價(jià)率得看政策，這無(wú)法預(yù)測(cè)。但無(wú)論是否降低，溢價(jià)部分在孩子上學(xué)之前是發(fā)揮不出任何作用的，居住的性價(jià)比也就偏低。以700萬(wàn)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于得到了朝陽(yáng)500來(lái)萬(wàn)的居住體驗(yàn)，那100多萬(wàn)的學(xué)區(qū)價(jià)值要閑置到孩子上學(xué)。

4、總之這只能自己選擇，房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)房是用來(lái)上學(xué)的。用得上就買，預(yù)算高的話也容易兼顧，要不就多付出點(diǎn)兒辛苦，否則很難各項(xiàng)兼顧。

僅供參考。

二

Q:

我是非京籍辦了工作居住證豐臺(tái)社保，孩子27年上一年級(jí)，計(jì)劃孩子初中回老家，僅小學(xué)在這里。目前租住在豐臺(tái)科技園中海御景春天C4小區(qū)，工作在諾德中心，房東買的是限價(jià)房（不知道能不能配合孩子上學(xué)占用學(xué)位）。工作居住證地址寫的同事家，但孩子上學(xué)就不好再用同事家學(xué)位了（可能耽誤人家賣房）。如果換到別的地方租房，一是擔(dān)心占用房東學(xué)位不容易租到房，二是擔(dān)心租了房占了學(xué)位也不能入學(xué)。

老城區(qū)一小、五小周圍要么是看不上、要么是買不起?？戳艘蝗Ω杏X(jué)這個(gè)小區(qū)還算比較合適的。想問(wèn)下御景春天C4，建面63.01平，套內(nèi)42.71平，鏈家標(biāo)價(jià)187萬(wàn)是否值得買，有的人家改成了小兩居，臥室朝向西南（見下圖）。或者有沒(méi)有別的推薦，老公想買總價(jià)低、面積大、房齡新的小兩居（其實(shí)有點(diǎn)難）。預(yù)算最多能到300萬(wàn)以內(nèi)。

A：

1、御景春天C4，是御鑫閣東邊的那棟嗎？那對(duì)口學(xué)校應(yīng)該是四合莊小學(xué)，很普通的學(xué)校，無(wú)所謂是否占用學(xué)位?；蛘哒f(shuō)跟房東商量一下吧，一般給點(diǎn)兒錢就行，當(dāng)?shù)刂薪橹佬星榈模瑳](méi)多少錢。

不過(guò)考慮好，四合莊小學(xué)雖然排名不高，但周邊的對(duì)口小區(qū)不少。所以傳說(shuō)學(xué)位緊張，非京籍的話有可能被調(diào)劑，做好準(zhǔn)備。

2、御景春天都是限價(jià)房，2011年的時(shí)候售價(jià)8000。從居住角度來(lái)說(shuō)這小區(qū)的性價(jià)比相對(duì)高，這套房能租多少錢？以180多萬(wàn)來(lái)說(shuō)，租金只要超過(guò)4000就算性價(jià)比高的。如果達(dá)到或超過(guò)4500，且房子沒(méi)特殊的硬傷，那基本就算超跌了。這具體戶型我就不好點(diǎn)評(píng)了，看自己的喜好吧。

3、不過(guò)考慮好，保障房小區(qū)的優(yōu)勢(shì)都是居住的性價(jià)比高，但價(jià)格走勢(shì)一般都偏弱。御景春天就挺典型的，尤其是C區(qū)，當(dāng)年中海做的有點(diǎn)兒過(guò)分，在邊角蓋了這么一棟樓，還和御鑫閣給分開了，導(dǎo)致除了自住之外其他方面不太占優(yōu)。即便是居住角度，42.7/63=67%的得房率，實(shí)在有點(diǎn)兒偏低。

另外單價(jià)方面是187/63=3萬(wàn)。這看具體房源吧，如果在小區(qū)內(nèi)算比較好的房源，那有可能這價(jià)格算撿漏兒。但也說(shuō)明價(jià)格走勢(shì)不強(qiáng)，畢竟前些年御景春天的單價(jià)是和西邊富錦嘉園這老小區(qū)是差不多的，現(xiàn)在則明顯偏低了。

4、簡(jiǎn)單就是這情況，我好像也提不出什么建議，列出以上的情況供參考吧。

僅供參考。

三

Q:

我在**上看廣渠門外的房子，說(shuō)實(shí)話，都是完全同樣的地段配套，朝陽(yáng)的廣和里才4萬(wàn)多，東城的就6-7萬(wàn)，就差了個(gè)學(xué)區(qū)，值嗎？看到有一套3萬(wàn)多的，但卻是地下室，看戶型圖還是斜的三角形，能買嗎？

A：

1、這問(wèn)題問(wèn)的誰(shuí)能回答??？只能是自己權(quán)衡了。

2、不過(guò)我也說(shuō)實(shí)話，很多商品都是因?yàn)榄h(huán)境不同才價(jià)格不同的。比如同樣一瓶可樂(lè)，超市3塊飯館5塊，到了夜總會(huì)或許20呢，值嗎？那就看您是否有消費(fèi)需要了唄，外人怎么建議??？

朝陽(yáng)和東城，差的就是個(gè)學(xué)區(qū)配套，您如果有需要就買東城的，不需要就買朝陽(yáng)的，就這么簡(jiǎn)單。就跟車牌子似的，想天天在北京開車，那就排隊(duì)或花錢的掛京牌，覺(jué)得沒(méi)必要那就掛外地的唄，無(wú)所謂值不值的。

3、地下室也看您重視哪方面了？簡(jiǎn)單說(shuō)就是雖然價(jià)格低，但學(xué)區(qū)溢價(jià)的比例未必低。也就是說(shuō)，正因?yàn)槭菛|城的地下室才3萬(wàn)多，而放到朝陽(yáng)估計(jì)也就值2萬(wàn)多了，其溢價(jià)率跟正常樓層的差不多。

而且多說(shuō)一句，地下室的流通性更弱，用完學(xué)位之后未必好出手，否則也不會(huì)價(jià)格這么低。再加上斜角的，那就更不好賣了唄。房子是用來(lái)住的，不宜居的就算不影響保值，那也至少流動(dòng)性弱。

4、其他的沒(méi)什么說(shuō)的了，我能理解您的心情，但幫不上忙，只能自己權(quán)衡。

僅供參考。

四

Q:

孩子27年9月小學(xué)，現(xiàn)在想咨詢海淀羊坊店學(xué)區(qū)，糾結(jié)翠微小學(xué)還是七一小學(xué)的學(xué)區(qū)房，畢竟兩個(gè)小學(xué)對(duì)口初中是一樣的，但是房子的均價(jià)差一萬(wàn)多，求解讀。

A：

1、房子均價(jià)差1萬(wàn)多，那就對(duì)比兩邊房源的性價(jià)比唄，哪個(gè)高買那個(gè)。或者說(shuō)是比較學(xué)區(qū)溢價(jià)，哪個(gè)低買那個(gè)，都一個(gè)意思。用總價(jià)除以預(yù)估租金，在同等居住條件下，哪個(gè)數(shù)值低就說(shuō)明性價(jià)比高+溢價(jià)低。

2、至于學(xué)校的選擇只能家長(zhǎng)定，一般來(lái)說(shuō)是選擇翠微的比較多。

3、我要建議就是多看房吧，這種時(shí)期雖然成交量回升，但房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯上漲，是有可能買到溢價(jià)低甚至很低的學(xué)區(qū)房的，多看房vs多算賬而已。溢價(jià)低不僅意味著居住的性價(jià)比高，也降低了溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。但注意一定是同等房源的比較啊，別差距太大，否則另算。

僅供參考。

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