對(duì)于購(gòu)房者而言——房?jī)r(jià)腰斬是切膚之痛，買到爛尾盤更是滅頂之災(zāi)。

那么，當(dāng)這些苦難降臨在同一群人身上，又會(huì)是怎樣的悲劇？

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最近，聽圈內(nèi)一些朋友閑談得知，位于七都島的【江著觀邸】即將重新啟動(dòng)銷售，該項(xiàng)目之前一度陷入停工，甚至被傳“爛尾”，如今重獲新生對(duì)于市場(chǎng)和業(yè)主都是一個(gè)積極的新號(hào)。

說起來，筆者對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目印象很深——

2022年的七都市場(chǎng)，正處于“虛假的繁榮”中，不少開盤價(jià)僅2.3萬(wàn)/㎡左右的房源，二手房掛牌價(jià)竟超3萬(wàn)/㎡，異常的房?jī)r(jià)跳漲，讓筆者意識(shí)到藏在狂熱市場(chǎng)背后的隱患，于是寫了一篇文章供購(gòu)房者參考

同年9月，江著觀邸正式開盤，項(xiàng)目惠后毛坯均價(jià)約2.76萬(wàn)元/㎡。其中，一線江景房均價(jià)高達(dá)約2.85萬(wàn)-3.1萬(wàn)元/㎡。如此價(jià)格，基本站在七都房?jī)r(jià)的歷史高位。

其實(shí)在開盤之前，筆者就曾拜訪過當(dāng)時(shí)的江著觀邸高管，并建議他們可以降低一些價(jià)格，以價(jià)換量、快走快銷比較穩(wěn)妥，不過或許是對(duì)未來市場(chǎng)比較自信，項(xiàng)目最終定價(jià)依舊高企。

結(jié)果，江著觀邸從2022年首期開盤至今，在房管網(wǎng)的備案套數(shù)僅63套，去化艱難也在一定程度上導(dǎo)致了項(xiàng)目后續(xù)一度出現(xiàn)停工的局面，雖然現(xiàn)在已經(jīng)步入正軌，但畢竟今時(shí)不同往日。

一方面，如今七都板塊市場(chǎng)更差，房?jī)r(jià)深跌；另一方面，第四代住宅橫空出世，傳統(tǒng)產(chǎn)品難以競(jìng)爭(zhēng)……在這樣的環(huán)境中，江著觀邸該以怎樣的價(jià)格重新入市，才能快速拉一波去化，避免再次陷入僵局？筆者個(gè)人認(rèn)為，在送車位的基礎(chǔ)上——

一線江景房源毛坯均價(jià)不超過1.4萬(wàn)/㎡

非一線江景房源毛坯均價(jià)不超過1.1萬(wàn)/㎡

為什么這么說？

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“價(jià)值”是“價(jià)格”的底色。

江著觀邸的核心價(jià)值在于“南向一線江景”，這樣的條件放在溫州市區(qū)確實(shí)少見。

不過可惜的是，在項(xiàng)目西南側(cè)有一座宗教建筑，這意味著部分房源所謂的“南向一線江景”，在實(shí)際視野中，將與宗教建筑并存，形成“南向一線廟景+江景”的特殊組合。

按照溫州樓市的普遍行情，在二手房市場(chǎng)中，能看見宗教的房源，通常會(huì)比不看宗教的房源便宜許多，并且流通性也稍差。

而在新房市場(chǎng)，大部分開發(fā)商對(duì)于宗教建筑，基本會(huì)遵循“舍而擋之”的策略，通過舍棄整盤最不值錢的房源擋住宗教，避免影響其他房源的價(jià)值。

江著觀邸西南側(cè)宗教建筑實(shí)景

例如位于橫瀆的綠城·鳳起玉鳴，該樓盤東側(cè)是“宗教+河景”的組合，開發(fā)商當(dāng)初在定價(jià)上也是特別明顯，不看“宗教+河景”的10幢、11幢樓棟，配置大戶型；看“宗教+河景”的3幢、5幢樓棟，配置小戶型。

而在3幢、5幢中，看“宗教+河景”的01房源，與不看宗教建筑的04房源，差價(jià)能達(dá)到20%左右。

可見，對(duì)于部分高端改善住宅來說，“無宗教的普通視野”優(yōu)先級(jí)高于“有宗教的一線景觀”。

在此基礎(chǔ)上，我們不妨以一墻之隔的綠城·春月江瀾作為江著觀邸的定價(jià)錨點(diǎn)——

綠城品牌更吃香

綠城品牌在溫州經(jīng)營(yíng)多年，品質(zhì)口碑向來是一眾房企的天花板，而春月江瀾作為真正的綠城產(chǎn)品，在溫州市場(chǎng)可以說非常吃香，甚至不少購(gòu)房者愿意承擔(dān)綠城的品質(zhì)溢價(jià)。

相比之下，江著觀邸是杭州房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)首入溫州的作品，與金成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，本以為是強(qiáng)龍征戰(zhàn)溫州樓市的初啼，結(jié)果卻“初戰(zhàn)即是坎坷”，甚至出現(xiàn)停工、延期交付的情況，如今雖然步入正軌，但有著前車之鑒，難免會(huì)在一些購(gòu)房者心存芥蒂。

綠城·春月江瀾實(shí)景

一線江景無干擾

相比于江著觀邸大部分的“南向一線廟景+江景”，春月江瀾的“南向一線江景”沒有不利因素干擾，無疑更加純粹。

綠城·春月江瀾實(shí)景

入市時(shí)機(jī)很關(guān)鍵

2023年，七都二橋開建的消息，一度讓溫州市區(qū)的購(gòu)房者為之興奮，當(dāng)時(shí)很多人說七都將迎來重大利好，房?jī)r(jià)有望穩(wěn)住。

如果當(dāng)時(shí)江著觀邸能借著這股“東風(fēng)”，迅速“以價(jià)換量”，說不定也不會(huì)淪落到今天，只可惜錯(cuò)過了就晚了。

正如2024年的綠城·春月江瀾就是前車之鑒，項(xiàng)目一口氣打出“6折+送車位”組合拳，看江房源綜合惠后毛坯均價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡，不看江房源綜合惠后毛坯均價(jià)約1.4萬(wàn)/㎡，

可見，諸如此類交通利好的紅利，其實(shí)早在規(guī)劃階段就已經(jīng)被樓盤透支，就算等到正式通車，所謂的紅利也被消耗殆盡，根本起不到力挽狂瀾的效果，該跌也得跌！

綠城·春月江瀾實(shí)景

不過，綠城的果斷也確實(shí)帶來了熱切的市場(chǎng)反響，項(xiàng)目一度訪客激增，成交量猛漲，只可惜現(xiàn)在溫州樓市的行情，遠(yuǎn)沒有當(dāng)時(shí)那么好——

據(jù)溫州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2025年溫州樓市商品房成交面積同比大跌約15%，成交總額同比下降17%，庫(kù)存去化速度相比2024年，進(jìn)一步推升至94個(gè)月左右。

雖然今年如何尚未可知，但據(jù)C21溫州研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年1月溫州市區(qū)新房成交僅521套，相比2024年1月成交量幾乎腰斬。

周邊二手市場(chǎng)低迷

據(jù)“房見”平臺(tái)數(shù)據(jù)，綠城·春月江瀾在近90天的時(shí)間中，僅有1套建面約106㎡的低區(qū)房源成交，若計(jì)算1000元/㎡裝標(biāo)，則毛坯成交價(jià)相當(dāng)于9800元/㎡左右。

可見，看似這么低的價(jià)格，依舊沒能達(dá)到市場(chǎng)的普遍預(yù)期，市場(chǎng)有很大概率進(jìn)一步下探。正因如此，筆者認(rèn)為江著觀邸非一線江景房源，應(yīng)該不超過1.1萬(wàn)/㎡。

綜合來看，以江著觀邸的品牌、江景價(jià)值、入市時(shí)機(jī)等條件，再加上板塊內(nèi)或因二手房低迷而產(chǎn)生的價(jià)格傾軋。項(xiàng)目如果想要在當(dāng)前市場(chǎng)中，達(dá)到快速去化的效果，應(yīng)該在2024年綠城·春月江瀾的促銷價(jià)格基礎(chǔ)上，再做出很大讓步，這樣才更符合如今的市場(chǎng)行情，就像前文所說，在送車位的基礎(chǔ)上——

一線江景房源毛坯均價(jià)不超過1.4萬(wàn)/㎡；

非一線江景房源毛坯均價(jià)不超過1.1萬(wàn)/㎡。

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當(dāng)然，雖然這個(gè)定價(jià)策略只是筆者的一些拙見，但我們也可以從其他視角印證一下是否合理。

先從板塊市場(chǎng)來看，七都的屬地客群基本可以忽略不計(jì)，此前很長(zhǎng)一段時(shí)間的板塊去化，都是靠投資客支撐，因此在樓市下行之后，投資客一消失，七都板塊的市場(chǎng)承壓就非常明顯。

尤其對(duì)于高層產(chǎn)品而言，近幾年七都板塊的高層住宅供應(yīng)基本切斷，在沒有新增供應(yīng)的情況下，板塊二手房依舊低迷，足以見得整體市場(chǎng)的需求有多少。

而在江著觀邸之后，還有一個(gè)江海云著尚未啟動(dòng)，兩者存在相加足有上千套，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，如此天量房源要讓七都板塊消化多久？若是賣不動(dòng)，開發(fā)商會(huì)不會(huì)考慮再次降價(jià)？

再?gòu)臏刂菡w市場(chǎng)來看，江著觀邸雖然名義上算是新盤，但實(shí)際上是2022年的傳統(tǒng)產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)的溫州樓市產(chǎn)品力尚未開始迭代。

比較尷尬的是，江著觀邸面積段設(shè)置在139-200㎡，可以說是比較純粹的高端社區(qū)，但受限于時(shí)代的產(chǎn)品力，導(dǎo)致項(xiàng)目缺失如今高端社區(qū)標(biāo)配的會(huì)所、下沉式庭院等高端配置。

據(jù)溫州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，在第四代住宅、低密產(chǎn)品、安置房的多重壓力下，2025年溫州市區(qū)傳統(tǒng)老盤的成交量同比暴跌33%。

比產(chǎn)品，第四代住宅能碾壓傳統(tǒng)住宅；

比價(jià)格，安置房能甩傳統(tǒng)商品房幾條街。

這意味著，對(duì)于大部分傳統(tǒng)平層產(chǎn)品而言，想要賣的過得去，似乎除了“以價(jià)換量”已經(jīng)沒有太好選擇，我們以與江著觀邸僅一江之隔的第四代住宅【建發(fā)·望江】為例。

產(chǎn)品力沒啥好說，就此兩處，一目了然——

[江著觀邸·社區(qū)大門]

[望江·宋式門庭]

江著觀邸·傳統(tǒng)入戶大堂+入園水景

望江·雙層江景會(huì)所+下沉式庭院

直接看戶型和價(jià)格，建發(fā)·望江建面約143㎡戶型，毛坯均價(jià)大概2.3萬(wàn)/㎡上下，總價(jià)控制在330-360萬(wàn)左右，該戶型憑借四代宅的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，實(shí)際使用面積約達(dá)到153-162㎡，且部分房源有東向一線江景。

江著觀邸建面約186㎡戶型，公攤約30㎡，套內(nèi)建筑面積約156㎡，南向一線江景，若按照筆者建議的定價(jià)——毛坯均價(jià)1.4萬(wàn)/㎡計(jì)算，總價(jià)可以控制在260萬(wàn)左右，相比建發(fā)·望江大概能拉開70萬(wàn)-90萬(wàn)的價(jià)差。

如此一來，綜合江著觀邸的產(chǎn)品、板塊、品牌等條件，才能在市場(chǎng)中具備明顯的性價(jià)比，市場(chǎng)反映應(yīng)該會(huì)不錯(cuò)。

然而，若是江著觀邸的一線江景房源定價(jià)高于1.4萬(wàn)/㎡，即是只高出1000元/㎡，則建面約186㎡戶型，總價(jià)將推高至280萬(wàn)左右，建面約200㎡戶型更是高達(dá)約300萬(wàn)。

這樣的價(jià)格，雖然放在當(dāng)下來看，還是比望江便宜，但如果站在半年、一年后，就需要仔細(xì)想想了——

據(jù)安居客、房見平臺(tái)綜合統(tǒng)計(jì)成交情況來看，近幾年交付的次新房中，七都與桃花島板塊的房?jī)r(jià)跌幅差距明顯，七都如今大部分房源成交價(jià)格，相比開盤價(jià)的跌幅要超過50%以上，而桃花島房?jī)r(jià)相對(duì)七都來說比較堅(jiān)挺。

換而言之，若參考這個(gè)數(shù)據(jù)，同樣300萬(wàn)的房子，若當(dāng)年買在七都，現(xiàn)在大概只剩150萬(wàn)，而買在桃花島，現(xiàn)在還能剩220萬(wàn)左右，這其中相差的70萬(wàn)在哪？各位看官不妨自己細(xì)品~

如今很多購(gòu)房者只注重眼前的價(jià)格便宜，卻殊不知這份“便宜”，很可能會(huì)在未來還給市場(chǎng)。

還有一點(diǎn)需要注意，參考西安、成都、南京等四代住宅的先行城市，從數(shù)據(jù)來看，以“四代住宅”為主的新房市場(chǎng)的價(jià)格緩中帶升，而以“傳統(tǒng)住宅”為主的二手房卻一路向跌，可見兩者在市場(chǎng)認(rèn)可度上的巨大差距。

未來，當(dāng)溫州的四代住宅進(jìn)入二手房市場(chǎng)，對(duì)于傳統(tǒng)二手住宅來說，無疑將再度受到?jīng)_擊，可以說現(xiàn)在買傳統(tǒng)樓盤的購(gòu)房者，以后還要經(jīng)歷一道坎坷。

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參考近幾年的新房走勢(shì)，對(duì)于溫州大部分樓盤來說，與其“高開低走”，不如“低開快走”。

在如今市場(chǎng)中，絕大部分傳統(tǒng)樓盤已經(jīng)沒必要考慮成本了，反正都是虧，鈍刀割肉可比快刀斬亂麻痛苦多了，如何能快速出逃才是關(guān)鍵。

綜上所述，筆者認(rèn)為江著觀邸在送車位的基礎(chǔ)上，定這樣的價(jià)格比較合理——

一線江景房源毛坯均價(jià)不超過1.4萬(wàn)/㎡

非一線江景房源毛坯均價(jià)不超過1.1萬(wàn)/㎡

如果超過這個(gè)價(jià)格，我們建議購(gòu)房者還可以再等等，看看項(xiàng)目后續(xù)的銷售情況怎么樣，畢竟現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，后面的房源還有很多，根本不急。

不過說到底，這只是筆者的個(gè)人觀點(diǎn)，至于開發(fā)商如何考量，市場(chǎng)是否認(rèn)可，我們后面再做分析~~

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