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摘要：

企業(yè)動(dòng)態(tài)：

· 上海市最大體量保租房社區(qū)——城投寬庭張江社區(qū)全面建成。

·瓴寓國(guó)際中標(biāo)成都市新都區(qū)三河保租房項(xiàng)目1800套房源的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，運(yùn)營(yíng)期為十年。

政策動(dòng)向：

· 上海在靜安、徐匯、浦東三區(qū)試點(diǎn)啟動(dòng)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房。

·福建、重慶等地鼓勵(lì)收購(gòu)存量住房用作租賃住房，并將針對(duì)性給予資金支持與財(cái)稅優(yōu)惠等。

·北京海淀區(qū)通過(guò)“房源供給+租金優(yōu)惠/補(bǔ)貼+社區(qū)服務(wù)”的組合拳，為青年人才提供系統(tǒng)性、梯度化住房保障方案。

市場(chǎng)運(yùn)行：

2026年2月，50城住宅平均租金為33.96元/平方米/月，環(huán)比下跌0.11%，跌幅較1月收窄0.34個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌3.79%。受春節(jié)假期影響，多數(shù)城市租金波動(dòng)幅度放緩。

關(guān)注點(diǎn)：

根據(jù)《政府工作報(bào)告》相關(guān)部署，2026年我國(guó)住房租賃行業(yè)重點(diǎn)工作方向可總結(jié)為以下幾點(diǎn)：堅(jiān)持與盤(pán)活存量商品房相結(jié)合，進(jìn)一步優(yōu)化保障性住房供給；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度，租賃住房金融、稅收等基礎(chǔ)制度或進(jìn)一步完善；深化住房公積金制度改革，預(yù)計(jì)將繼續(xù)優(yōu)化公積金在住房租賃領(lǐng)域的使用范圍與提取流程；針對(duì)住房保障群體的支持政策將更加精準(zhǔn)細(xì)化；保障房“好房子”建設(shè)預(yù)計(jì)將加速推動(dòng)。

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企業(yè)格局

1.規(guī)模排行

從開(kāi)業(yè)規(guī)模榜來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2026年2月，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量為143.6萬(wàn)間，較1月增加1.1萬(wàn)間。具體來(lái)看，民營(yíng)長(zhǎng)租企業(yè)“包租”模式運(yùn)營(yíng)仍承壓，部分品牌繼續(xù)關(guān)閉局部門(mén)店；地方國(guó)企系開(kāi)業(yè)規(guī)模穩(wěn)中有增，在TOP30中的規(guī)模占比提升至25%。

從管理規(guī)模榜來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2026年2月，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)管理房源量為203.3萬(wàn)間，較1月增加0.6萬(wàn)間。

2.企業(yè)動(dòng)態(tài)

2.1建設(shè)運(yùn)營(yíng)

2月，地方平臺(tái)籌建的保租房項(xiàng)目陸續(xù)建成或開(kāi)業(yè)，如上海市最大體量的保租房社區(qū)城投寬庭張江社區(qū)、天津市首個(gè)TOD保租房項(xiàng)目“津鐵·禮寓”等。同時(shí)有多個(gè)人才公寓、青年公寓入市，如啟澄公寓匯雁城二期、西投·西悅公寓等。此外，也有部分服務(wù)式公寓開(kāi)業(yè)，如珠江實(shí)業(yè)星域·行政公寓、上海虹橋瑞士酒店公寓、佰舍LITE-奧體中心店，其中上海虹橋瑞士酒店公寓是瑞士酒店品牌在華布局的首個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目。

表：2026年2月住房租賃企業(yè)建設(shè)運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

2.2業(yè)務(wù)拓展

2月，瓴寓國(guó)際成功中標(biāo)成都市新都區(qū)三河保租房項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，該項(xiàng)目共1800套房源，運(yùn)營(yíng)期為十年。中山市橫欄企業(yè)服務(wù)有限公司競(jìng)得中山市首宗保租房專用地塊，項(xiàng)目產(chǎn)品將以公寓型、宿舍型小戶型為主，單套面積通常不超過(guò)70平方米，最低建設(shè)套數(shù)不少于876套。

表：2026年2月住房租賃企業(yè)業(yè)務(wù)拓展動(dòng)態(tài)

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

2.3品牌建設(shè)

2月，廣州安居集團(tuán)長(zhǎng)租公寓品牌“悅享生活”正式發(fā)布，該品牌旗下項(xiàng)目分布于越秀、荔灣等核心區(qū)域，包含多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目及分散式房源。

表：2026年2月住房租賃企業(yè)品牌建設(shè)動(dòng)態(tài)

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

2.4融資動(dòng)向

2月，住房租賃行業(yè)ABS發(fā)行進(jìn)展較快。浦開(kāi)集團(tuán)慧智保障性租賃住房ABS項(xiàng)目獲受理，規(guī)模達(dá)36.5億元。同時(shí)，太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢(mèng)城保租房持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS在上交所成功設(shè)立，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模11.942億元，成為繼建信長(zhǎng)租ABS之后，上交所發(fā)行的第二單保租房持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS。此外，中金-博鄰長(zhǎng)租公寓持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃正式申報(bào)并獲受理，擬發(fā)行金額為8.24億元。

REITs擴(kuò)募方面，針對(duì)上交所對(duì)中金廈門(mén)安居REIT擴(kuò)募申請(qǐng)的問(wèn)詢，REIT方回復(fù)顯示林邊、仁和項(xiàng)目出租率均趨于穩(wěn)健。

表：2026年2月住房租賃市場(chǎng)融資情況

資料來(lái)源：中指研究院整理

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政策動(dòng)向

1.住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)與支持政策

1.1中央層面：鼓勵(lì)多渠道籌集、多途徑發(fā)展保租房與公租房，賦能青年安居

2月3日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、共青團(tuán)中央在北京首鋼國(guó)際會(huì)展中心“好房子”科技展廳召開(kāi)座談會(huì)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，要保障青年人基本住房需求，以“一張床、一間房、一套房”等方式，讓青年人進(jìn)得來(lái)、留得下、住得安、能成業(yè)。大力發(fā)展保障性租賃住房、公租房，既可以實(shí)物保障，也可以貨幣補(bǔ)貼；既通過(guò)政府建設(shè)籌集，也鼓勵(lì)有條件的企業(yè)和園區(qū)建宿舍。

1.2地方層面：結(jié)合存量盤(pán)活多渠道籌集保租房，面向青年人才和一線勞動(dòng)者加大居住保障

政策培育方面，北京在2026年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單中強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)支持市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓發(fā)展，完善住房保障體系，強(qiáng)化公租房兜底作用，增加“一張床、一間房、一套房”產(chǎn)品供應(yīng)。上海提出在“十五五”時(shí)期，將加大高品質(zhì)住房供給，推出更多更好的保障性租賃住房，并增加面向新市民、青年人的保障性租賃住房房源，尤其是新畢業(yè)大學(xué)生和一線勞動(dòng)者。

規(guī)范管理方面，林芝發(fā)文規(guī)范管理房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格秩序，要求經(jīng)營(yíng)主體合理定價(jià)并加強(qiáng)房源信息管理。鄭州優(yōu)化市區(qū)公租房申請(qǐng)條件，從縮短本市戶籍年限、放寬非本地戶籍社保要求、下調(diào)新就業(yè)大學(xué)生學(xué)歷門(mén)檻等維度擴(kuò)大保障群體。合肥就修訂公租房管理細(xì)則征求意見(jiàn)，調(diào)整主要包括完善公租房準(zhǔn)入條件與優(yōu)化申請(qǐng)審核程序，擴(kuò)大保障房群體并提供流程便利。

多渠道籌集方面，上海在靜安、徐匯、浦東三區(qū)試點(diǎn)啟動(dòng)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房。福建、重慶、安徽等地也提出將推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保租房等用途，其中福建、重慶等地重點(diǎn)提及了相應(yīng)的資金支持與財(cái)稅優(yōu)惠等。廣東將推進(jìn)商辦改保障性住房。

人才安居支持方面，北京出臺(tái)8條措施為青年人才提供系統(tǒng)性、梯度化住房保障方案，通過(guò)“房源供給+租金優(yōu)惠/補(bǔ)貼+社區(qū)服務(wù)”的組合拳，不僅可降低青年人才的居住成本，更致力于改善其居住品質(zhì)。成都1月征求意見(jiàn)的人才安居政策發(fā)布正式文件，給予人才優(yōu)先租住保租房、按比例享受租房補(bǔ)貼等政策便利。

表：2026年2月地方出臺(tái)的住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)與支持政策

資料來(lái)源：中指研究院整理

2.租賃住房供應(yīng)

天津：“十四五”期間天津提供了保障性租賃住房9.56萬(wàn)套。

新疆：2026年新疆將組織企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)等市場(chǎng)多主體通過(guò)新建、回購(gòu)等多種途徑籌集保障性租賃住房2.4萬(wàn)套。

上海：2025年，籌措供應(yīng)“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”床位3.2萬(wàn)張，建設(shè)籌措保障性租賃住房7.4萬(wàn)套（間）、累計(jì)達(dá)到61萬(wàn)套（間）。

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市場(chǎng)運(yùn)行

1.整體租金：2月50城住宅平均租金環(huán)比下跌0.11%，同比下跌3.79%

2026年2月，重點(diǎn)50城住宅平均租金延續(xù)小幅下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅較1月有所收窄，部分城市因春節(jié)假期旅游熱度高，短租需求增加，租金有所回升。根據(jù)中指50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2月，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為33.96元/平方米/月，環(huán)比下跌0.11%，跌幅較1月收窄0.34個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌3.79%，跌幅較1月擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2021年8月至2026年2月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來(lái)源：租賃版

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重點(diǎn)城市租金：50城中38城住宅租金環(huán)比下跌

2026年2月，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為11個(gè)，較1月增加10個(gè)。具體來(lái)看，北海住宅平均租金環(huán)比漲幅最高，為0.36%；惠州、西寧、烏魯木齊漲幅在0.1%-0.2%之間；三亞、廣州等7個(gè)城市漲幅在0.1%以內(nèi)。2月，深圳住宅平均租金環(huán)比持平。

2026年2月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為38個(gè)，較1月減少11個(gè)。具體來(lái)看，南京、廈門(mén)等5個(gè)城市跌幅在0.3%-0.5%之間；上海、杭州等16個(gè)城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之間；成都、重慶等17個(gè)城市跌幅在0.1%以內(nèi)。

圖：2026年2月50個(gè)城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來(lái)源：租賃版

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

關(guān)注點(diǎn)

3月5日上午，十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議召開(kāi)，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報(bào)告，回顧2025年工作，介紹“十五五”時(shí)期主要目標(biāo)和重大任務(wù)，以及2026年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體要求和政策取向。其中，在2026年政府工作任務(wù)模塊，涉及房地產(chǎn)及住房保障的內(nèi)容主要包括：

• 著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。

• 加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

結(jié)合近期行業(yè)政策基調(diào)，可以將2026年住房租賃重點(diǎn)工作方向歸納為以下幾點(diǎn)：

1.與盤(pán)活存量商品房結(jié)合，優(yōu)化保障性住房供給

報(bào)告明確提出，要“探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。預(yù)計(jì)2026年保障房的發(fā)展將更注重與存量市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，通過(guò)收儲(chǔ)市場(chǎng)上符合條件的存量商品房，并將其快速轉(zhuǎn)化為保障性房源，既能加速去化部分商品房庫(kù)存，也能高效增加保障性住房供給。

2.加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度

報(bào)告將“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”列為重點(diǎn)工作。這預(yù)示著保障性住房（包括租賃住房）作為新模式的重要組成部分，其相關(guān)的土地、金融、稅收、運(yùn)營(yíng)管理等長(zhǎng)效制度機(jī)制或?qū)⒃?026年得到進(jìn)一步完善和夯實(shí)。

3.深化住房公積金制度改革，強(qiáng)化租賃住房金融支持

報(bào)告提及“深化住房公積金制度改革”。預(yù)計(jì)公積金在住房租賃領(lǐng)域的使用范圍與提取流程將進(jìn)一步優(yōu)化。

4.針對(duì)保障房需求群體的支持政策將更加精準(zhǔn)細(xì)化

在“更大力度保障和改善民生”任務(wù)中，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障”，針對(duì)不同群體構(gòu)建了分層住房體系，預(yù)計(jì)2026年需求端政策或?qū)⒏芋w現(xiàn)精細(xì)化和精準(zhǔn)性，結(jié)合近期各地面向青年人才設(shè)立的保租房便利等政策，預(yù)計(jì)2026年對(duì)特定青年群體的租賃支持是發(fā)展保租房的重點(diǎn)。

5.保障房“好房子”建設(shè)將加速推動(dòng)

報(bào)告提出“有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。結(jié)合2025年末住建部發(fā)布《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見(jiàn)》，提出的“保障性住房率先建成‘好房子’的目標(biāo)”，預(yù)示著未來(lái)的保障房和租賃住房將進(jìn)一步向“住得好”升級(jí)，更加注重綠色、智能和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。

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年度盤(pán)點(diǎn)丨十大關(guān)鍵詞，看樓市政策趨勢(shì)

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三部門(mén)發(fā)文，換房退個(gè)稅政策延期

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超3000億元，專項(xiàng)債收地發(fā)力

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2026年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜

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?指數(shù)研究

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

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中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2026年1月）

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?物業(yè)研究

2025中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

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