剛剛結束的土拍，曲江新區(qū)杜陵板塊2宗約61畝低密住宅用地，以底價成交，由金茂摘得。

兩宗地塊分別為QJ7-7-73-1、QJ7-7-73-2。

位于雁林路以南、鴻飛路以北、雁泊路以東、鴻泊路以西，屬于曲江二期杜陵生態(tài)板塊核心區(qū)域。

具體來看

從公開信息來看，兩宗地塊總成交價約8.67億元。

其中：

QJ7-7-73-1，占地約23.921畝，成交價3.375億元，樓面價約17636元/㎡；

QJ7-7-73-2，占地約37.344畝，成交價5.295億元，樓面價約17723元/㎡。

兩宗地塊規(guī)劃條件基本一致：容積率1.0≤R≤1.2，建筑密度≤35%，綠地率≥35%。

可以說，這樣的容積率在曲江近年來的供地中已經(jīng)非常罕見，屬于典型的低密改善型地塊。

此外，地塊還設有附加條件：

其中QJ7-7-73-2號宗地競得人需同步建設周邊約15.222畝公園綠地，投資不低于305萬元，并在建成后移交曲江新區(qū)管委會管理。

如果將這部分成本折算進去，項目的實際開發(fā)成本還會進一步提高。

從區(qū)位來看，這兩宗地塊位于杜陵生態(tài)板塊，是近年來曲江改善居住氛圍最濃厚的區(qū)域之一。

地塊南側一路之隔就是曲江第一學校，北側約1公里范圍內還有曲江第十一小學、曲江第六小學等教育資源。

醫(yī)療方面，地塊南側正在建設中大國際醫(yī)院，周邊還有西北婦女兒童醫(yī)院、西安市胸科醫(yī)院等優(yōu)質醫(yī)療資源。

生態(tài)環(huán)境更是板塊的核心優(yōu)勢。

北側約1公里就是杜陵生態(tài)遺址公園、中國唐苑，稍遠還有西安植物園、曲江池遺址公園等城市級生態(tài)資源，整體環(huán)境在西安主城區(qū)中屬于較為稀缺的一類。

事實上，杜陵板塊一直是曲江高端住宅的聚集區(qū)。

周邊已經(jīng)形成較為成熟的高端居住氛圍，例如：

中海曲江大城、雁棲玫瑰園、萬眾九曲松間、中大國際99、曲江流光云谷等項目。

其中，中海曲江大城曾經(jīng)兩度萬人搖，成為現(xiàn)象級項目，而萬眾打造的九曲松間，更是目前西安頂豪市場的代表作品之一。

可以說，在整個曲江范圍內，杜陵板塊一直是低密改善產(chǎn)品最集中的區(qū)域。

而本次金茂所拿下的兩宗地塊，同樣具備明顯的頂豪基因屬性。

首先，在容積率上，僅1.0-1.2，遠低于曲江很多2.0以上的產(chǎn)品。

其次，生態(tài)資源優(yōu)勢明顯，緊鄰杜陵遺址區(qū)。

最后再加上教育，醫(yī)療等配套齊全，整體居住環(huán)境成熟，從產(chǎn)品邏輯來看，這兩宗地塊大概率會走低密改善路線。

其中最值得關注的是項目未來將由金茂與本土房企萬眾聯(lián)合開發(fā)，成為西安高端住宅市場頗具看點的組合。

目前市場普遍預測未來項目將參考九曲松間等低密產(chǎn)品形態(tài)，以疊拼，洋房等低密住宅為主。

目前來說，金茂在高端產(chǎn)品領域有著較多經(jīng)驗，此前在西安已開發(fā)包括金茂府，璞系等，具備相當?shù)母叨耸袌鲇绊懥Α?/p>

同時萬眾則是西安本土頂豪產(chǎn)品開發(fā)的代表企業(yè)之一，包括曲江玫瑰園，九曲松間等，一直在深耕高端住宅領域。

這兩家房企聯(lián)手，也意味著產(chǎn)品的定位有可能將會進一步拔高。

而從市場角度來看，此次成交還有一個重要背景，那就是近年來曲江新區(qū)住宅用地供應已經(jīng)明顯減少。

尤其是杜陵板塊，可開發(fā)土地已經(jīng)不多，優(yōu)質低密資源更稀缺，也正是因此，雖然這兩宗地塊體量并不算大，但早在掛牌之初就已備受關注。

再加上極低的容積率，在當下的土地市場中已經(jīng)屬于極具稀缺性的開發(fā)條件。

隨著這兩宗地塊的成交，曲江高端住宅市場也將迎來新的供應，對于西安改善市場來說，這個項目無疑會成為接下來關注度最高的新盤之一。

如果按照板塊新房和二手房的價格來看，未來項目入市后的定價也有很大可能將再次刷新區(qū)域的價格體系。

在當下高端改善需求仍然穩(wěn)定的大背景下，這個杜陵板塊的新項目，非常值得持續(xù)關注。