觀點(diǎn)網(wǎng) 廣州頂豪市場近日再掀波瀾。

三月初，保利玥璽灣成交一套建筑面積670平方米的房源，總價(jià)1.87億元，折合單價(jià)約28萬元/平方米。這一數(shù)字創(chuàng)下近兩年廣州頂豪住宅的新紀(jì)錄，無論總價(jià)還是單價(jià)均位列TOP1。

從2024年那場歷經(jīng)148輪競價(jià)的地王爭奪戰(zhàn)，到2025年首開單日破百億，再到如今樓王級(jí)房源的持續(xù)網(wǎng)簽，這個(gè)位于珠金琶黃金交匯點(diǎn)的項(xiàng)目，正在用真金白銀重新定義廣州豪宅的價(jià)格天花板。

而隨著馬場地塊規(guī)劃推進(jìn)、核心區(qū)域土地價(jià)值不斷被市場重新定價(jià)，廣州豪宅市場的敘事正在翻開新一頁，這場頂豪盛宴或許才剛剛開始。

玥璽灣的價(jià)格爬坡

把時(shí)間線往前推，玥璽灣的故事其實(shí)從土拍時(shí)期就已經(jīng)開始。

2024年9月，廣州天河原南方面粉廠地塊正式出讓。這宗地塊位于珠江新城、金融城與琶洲三大CBD的幾何中心位置，南側(cè)距離珠江僅約150米，是廣州多年未出現(xiàn)的一線江景宅地。由于區(qū)位稀缺，這場拍賣從一開始就備受關(guān)注。

競拍持續(xù)近5個(gè)小時(shí)，現(xiàn)場報(bào)價(jià)達(dá)到148輪。最終，保利發(fā)展以117.55億元拿下該地塊，溢價(jià)率33.35%，折合樓面價(jià)接近8萬元/平方米，一舉躋身廣州土拍史上第二高樓面價(jià)。

高價(jià)拿地之后，市場對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期自然也跟著水漲船高。

經(jīng)過13個(gè)月的打磨，在2025年11月，保利玥璽灣正式入市開盤。首批推出203至611平方米大平層產(chǎn)品，項(xiàng)目開盤當(dāng)日成交236套，認(rèn)購金額達(dá)到106億元，成為當(dāng)年全國唯一單日銷售破百億的高端住宅項(xiàng)目。

從產(chǎn)品定位看，這個(gè)項(xiàng)目幾乎完全瞄準(zhǔn)高凈值人群。大戶型占比極高，其中600平方米以上產(chǎn)品主要集中在1號(hào)樓，一層一戶，總量僅約30套。

開盤時(shí)項(xiàng)目成交均價(jià)約17萬元/平方米，最高單價(jià)已經(jīng)突破30萬元/平方米。

隨后幾個(gè)月，項(xiàng)目銷售節(jié)奏仍然保持穩(wěn)定。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年初，玥璽灣累計(jì)網(wǎng)簽金額已經(jīng)超過150億元，成為廣州高端住宅市場的標(biāo)桿項(xiàng)目之一。

此次成交的1.87億元房源，正來自1號(hào)樓的超大戶型產(chǎn)品。該房源建筑面積約670平方米，擁有完整一線江景視野。

在廣州市場，這種體量的住宅并不常見。過去幾年，廣州豪宅也有大平層項(xiàng)目，但真正做到600平方米以上、同時(shí)位于珠江新城核心區(qū)的產(chǎn)品并不多，因此項(xiàng)目入市后一直受到市場關(guān)注。

從價(jià)格變化來看，玥璽灣的成交單價(jià)也在逐漸“爬坡”上探。項(xiàng)目首開均價(jià)約17萬元/平方米，隨后部分高樓層房源成交價(jià)逐漸突破20萬元區(qū)間。隨著大戶型產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入網(wǎng)簽階段，單價(jià)開始向30萬元靠近。

對(duì)于廣州市場來說，這類成交案例往往具有一定參考意義。尤其是在珠江新城這樣的核心板塊，高端項(xiàng)目的成交價(jià)格通常會(huì)成為觀察市場的重要坐標(biāo)。

豪宅市場升溫

進(jìn)入2026年后，大灣區(qū)豪宅市場整體熱度明顯提升，其中隔壁的深圳市場最為明顯。

以深圳灣超級(jí)總部基地為例，這里在過去一年集中入市了多個(gè)頂豪項(xiàng)目。其中關(guān)注度較高的深圳灣澐璽在2025年底北區(qū)開盤時(shí)就創(chuàng)下銷售紀(jì)錄，隨后市場持續(xù)升溫。

與此同時(shí)，廣州整體樓市也在出現(xiàn)回暖跡象。

今年春節(jié)期間，廣州有超過170個(gè)樓盤宣布“春節(jié)不打烊”，占到全市在售項(xiàng)目的六成以上。假期結(jié)束之后，市場熱度明顯回升，不僅中介門店的帶看量有所增加，二手房成交節(jié)奏也在逐漸加快。與此同時(shí)，市場掛牌量較此前有所下降，減少約1.9%。

從市場反饋來看，購房者觀望情緒正在緩慢緩解。業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，如果政策環(huán)境保持穩(wěn)定，廣州樓市在傳統(tǒng)銷售旺季中迎來一輪“小陽春”的概率正在上升。

相比之下，廣州豪宅市場過去幾年一直相對(duì)低調(diào)。雖然珠江新城早已是城市核心居住區(qū)，但由于優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)稀少，市場長期缺乏新的價(jià)格標(biāo)桿。

玥璽灣的入市，在一定程度上改變了這一情況。

自2025年11月開盤以來，該項(xiàng)目不僅創(chuàng)造了廣州首個(gè)“百億開盤”紀(jì)錄，也讓廣州頂豪市場重新獲得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州3000萬元以上新房成交量同比明顯增長，高端住宅成為市場中較為活躍的板塊之一。

與此同時(shí)，珠江新城周邊區(qū)域的城市規(guī)劃也在不斷釋放新信號(hào)。

其中最受關(guān)注的是馬場地塊規(guī)劃。

隨著該區(qū)域商業(yè)和住宅項(xiàng)目逐步推進(jìn)，未來將引入包括SKP在內(nèi)的高端商業(yè)配套。作為國內(nèi)知名高端百貨品牌，北京SKP長期位居全國高端商場銷售榜首，其進(jìn)入廣州也被視為珠江新城商業(yè)能級(jí)提升的重要標(biāo)志。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這類高端商業(yè)項(xiàng)目落地之后，將進(jìn)一步強(qiáng)化珠江新城作為廣州核心商務(wù)區(qū)的地位，也會(huì)對(duì)周邊高端住宅市場形成支撐。

從更大的市場環(huán)境來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)明顯分化。普通住宅去化仍在調(diào)整，而核心城市、核心板塊的稀缺資產(chǎn)卻表現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。

因此，當(dāng)一套住宅以1.87億元成交時(shí)，它所反映的其實(shí)不僅是單個(gè)項(xiàng)目的銷售情況，也折射出廣州核心資產(chǎn)價(jià)值正在被重新評(píng)估。

隨著馬場地塊規(guī)劃推進(jìn)、珠江新城核心區(qū)土地價(jià)值不斷被市場重新定價(jià)，廣州頂豪市場的故事顯然還沒有講完。

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