文/北京進深 林振興

距離“315”還有幾天，豐臺的建發(fā)金茂觀宸被市民投訴了。

投訴原因非常簡單：樣板間未按圖施工。

該市民去是個細節(jié)控，到現(xiàn)場查看發(fā)現(xiàn)，“開發(fā)商拆除了116平方和150平方的實體樣板間當(dāng)中的陽臺和客廳以及陽臺和臥室之間鏈接的承重墻，把陽臺全部包進客廳和客廳旁邊的臥室，其中116的樣板間還把次臥的飄窗砸掉了。”

在他看來，開發(fā)商樣板間違建，是為了達到增加視野，空間開闊的目的。

他的訴求也很簡單：希望開發(fā)商恢復(fù)原狀。

無獨有偶。就在觀宸被投訴的前9天，通州招商云璟攬閱也因為同樣的問題被推上了風(fēng)口浪尖。

北京規(guī)自委通州分局迅速行動，經(jīng)現(xiàn)場核實發(fā)現(xiàn)，市民反映的79m、108m、128m樣板間中確實存在外露陽臺封窗并入臥室、墻體未按規(guī)劃審批建設(shè)問題，與北京招鑫房地產(chǎn)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時所提供的設(shè)計圖紙存在差異。

官方的態(tài)度很干脆：改！

3月5日，該局已責(zé)令云璟攬閱進行整改。

“目前項目南側(cè)臨街79m樣板間外露陽臺封窗已按報批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證標準完成拆除。項目內(nèi)108m’、128m樣板間拆除整改工作正在開展，后續(xù)北京招鑫房地產(chǎn)將對項目內(nèi)所有涉及未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的實體樣板間一并進行拆除整改?！?/p>

這兩件事，也給整個北京樓市敲了一記警鐘。目前，北京60多個帶陽臺的在售樓盤，尤其是那些設(shè)計內(nèi)嵌式陽臺、主打高得房率的項目，都懸著一顆心。

因為這些項目，絕大多數(shù)都是按“開敞陽臺”報規(guī)，但售樓處的說辭、樣板間的展示，都在暗示“后期可以封”。一旦監(jiān)管動真格，業(yè)主拿著圖紙去現(xiàn)場比對，發(fā)現(xiàn)問題舉報，開發(fā)商或許就要整改。

更棘手的是，即使開發(fā)商想“補救”，也只有一條合規(guī)的路：補交一半陽臺建面的土地出讓金。但這意味著每套房要多交十幾萬甚至數(shù)十萬，開發(fā)商大概率不會這么干。

于是，一個尷尬的局面出現(xiàn)了：不封，業(yè)主嫌功能不好用；封了，又可能被強制拆除。

01

樣板間拆除還算小case，豐臺還有樓盤在開發(fā)建設(shè)階段，封陽臺就被拆了。

去年9月，首開君禮著的一位業(yè)主，做出了一個在外人看來“匪夷所思”的舉動，他投訴了自家開發(fā)商。

該業(yè)主表示，“君禮著銷售所有的戶型，有陽改房違建，未按規(guī)劃圖紙施工，開發(fā)商改建中未向相關(guān)部門報批報建?！?/p>

按理說，封陽臺后，實用面積比產(chǎn)權(quán)面積多，業(yè)主應(yīng)該偷著樂才對，怎么反而投訴？

這位業(yè)主的清醒在于，他看穿了“實惠”背后的巨大隱患：開發(fā)商現(xiàn)在打墻和封窗改變成室內(nèi)的面積已經(jīng)嚴重危害業(yè)主住房安全性。

接到投訴后，北京市豐臺區(qū)房屋管理局等部門局的反應(yīng)堪稱“神速”。

去年9月12日，相關(guān)部門進行現(xiàn)場踏勘并約談建設(shè)單位負責(zé)人，要求其實施拆除，嚴格按照規(guī)劃許可審批內(nèi)容進行建設(shè)。

在北京，封閉陽臺益處多多。因為冬季漫長，風(fēng)沙大，陽臺被封入室內(nèi)，很是實用。

但，按照《民用建筑通用規(guī)范》(GB55031-2022)第3.1.5條，陽臺建筑面積應(yīng)按圍護設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算。

也就是說，封閉陽臺，應(yīng)按全面積計算。

所以，開發(fā)商的套路通常是：在規(guī)劃報建時，清一色的開敞陽臺。

然后，等房子驗收之后，再封閉陽臺，開發(fā)商可以偷一半陽臺室內(nèi)面積。這一做法，已成了行業(yè)心照不宣的潛規(guī)則。

甚至有的開發(fā)商為了規(guī)避責(zé)任，往往不會親自下場，而是讓第三方單位和小業(yè)主簽訂拆改協(xié)議，有的改造協(xié)議要收取500元或者1000元金額。

不能封陽臺，也導(dǎo)致樓盤有些空間失去了功能，瞬間變得“雞肋”：

例如，君禮著125㎡戶型，客廳從20.4平米變成14.4平米，長度從5.1變成3.6米，沙發(fā)和電視不好擺；南向次臥從14.79平米變成10.44平米；主臥從19.425平米變成14.175平米。

02

雖然被舉報樣板間“違建”，但并沒有拖住觀宸熱銷的腳步。相反，操盤團隊正在用另一種方式，試圖破局。

春節(jié)后首周，觀宸發(fā)了一張大紅喜報：網(wǎng)簽11套，金額過億，斬獲豐臺新房網(wǎng)簽周度（2.23-3.01）金額、面積、套數(shù)三冠王。

但細看這份成績單，會發(fā)現(xiàn)一個耐人尋味的細節(jié)：這11套網(wǎng)簽，全部來自二期。

年前，建發(fā)房產(chǎn)北京總經(jīng)理華曉巍搞了個神來之筆，將觀宸一、二期地下連通起來。雖然觀宸是南城扛把子，但他仍在不斷完善產(chǎn)品，盡善盡美。

這個操作，一箭雙雕。

一是，給業(yè)主們提供配套的附加值，更好地共享一、二期的會所；二是，二期銷售遇到了瓶頸。

觀宸營銷負責(zé)人孫朝杰很幸運，有這樣的好領(lǐng)導(dǎo)。

孫朝杰本人也很拼，從文源府、珺和府再到觀宸，三年多時間，他從置業(yè)經(jīng)理一步步成長為項目營銷總，頗受華曉巍器重。

2025年9月，觀宸二期取證；次月，網(wǎng)簽25套，成交均價76,454元/㎡，這也是它最高光的時刻。

進入2026年，網(wǎng)簽數(shù)滑落至個位數(shù)。

1月，網(wǎng)簽6套，成交均價降至史低——70,831元/㎡；2月，網(wǎng)簽5套，成交均價回升至74,618元/㎡。

3月小陽春，目前單月網(wǎng)簽10套。

二期供應(yīng)395套房源，預(yù)售均價8.5萬/㎡，至今網(wǎng)簽83套，成交均價75122.29元/㎡，成交金額7.77億元，地價覆蓋率約37.4%。

這個成績對比一期稍顯遜色。

當(dāng)初，觀宸一期開盤3個月的網(wǎng)簽總量超200套。一期供應(yīng)479套，網(wǎng)簽373套，成交均價7.86萬元/㎡，成交額超36.6億元，去化率77.87%，是豐臺樓市的銷冠。