越秀地產(chǎn)盈利能力持續(xù)走低，對其盈利持續(xù)構(gòu)成壓力。

01

降級

3月6日，穆迪下調(diào)越秀地產(chǎn)（00123.HK）及其全資子公司的多項評級。

評級調(diào)整詳情如下：

1、越秀地產(chǎn)的公司家族評級(CFR)從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”;
2、越秀地產(chǎn)中期票據(jù)計劃的高級無抵押評級從“(P)Ba1”下調(diào)至“(P)Ba2”;
3、由越秀地產(chǎn)擔保的、Westwood Group Holdings Limited的中期票據(jù)計劃的有支持高級無抵押評級從“(P)Ba1”下調(diào)至“(P)Ba2”;
4、越秀地產(chǎn)擔保、Westwood Group及Joy Delight International Limited發(fā)行的債券的高級無抵押評級從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”。

同時，穆迪將上述實體展望從負面調(diào)整為穩(wěn)定。

穆迪評級

穆迪表示，越秀地產(chǎn)的杠桿水平在未來12-18個月內(nèi)將持續(xù)處于高位。

越秀地產(chǎn)去杠桿進程慢于預(yù)期，主要由于在行業(yè)下行周期中，公司盈利能力持續(xù)走低，對盈利持續(xù)構(gòu)成壓力。

不過，越秀地產(chǎn)憑借穩(wěn)固的業(yè)務(wù)概況實現(xiàn)了優(yōu)于市場的銷售表現(xiàn)，這將有助于公司逐步穩(wěn)定其信用指標。

穆迪預(yù)計，越秀地產(chǎn)將保持良好的流動性，并繼續(xù)獲得強大的母公司支持，評級中兩個子級的提升也體現(xiàn)了這一點。

《小債看市》統(tǒng)計，目前越秀地產(chǎn)存續(xù)美元債7只，存續(xù)規(guī)模17.29億美元，其中一年內(nèi)將有兩只美元債到期。

存續(xù)美元債

02

財務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，越秀地產(chǎn)成立于1983年，1992年于香港上市，是全國第一批成立的綜合性房企之一、中國第一代商品房的締造者、第一家房地產(chǎn)紅籌公司。

越秀地產(chǎn)擁有全球第一只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)投資信托基金——越秀房托(00405.HK)，控有TOD綜合物管服務(wù)規(guī)模最大的全國百強物服企業(yè)——越秀服務(wù)（06626.HK）。

越秀地產(chǎn)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，廣州越秀集團股份有限公司持有越秀地產(chǎn)45.34%的股份，廣州地鐵集團有限公司持股19.9%，越秀集團和廣州地鐵均由廣州市政府擁有。

2025年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額為1062億元，未達成1205億元的銷售目標。

2026年前兩個月，越秀地產(chǎn)合同銷售金額約71.06億元，同比下降約44.6%；合同銷售面積約24.71萬平方米，同比下降約29.1%。

2024年至今，越秀地產(chǎn)拿地投入1269.5億元，同期銷售額2278.4億元，拿地金額占銷售額比重達56%，但兩年合計凈利潤僅約11億元。

據(jù)業(yè)績預(yù)告，越秀地產(chǎn)預(yù)期2025年度核心凈利潤較2024年度同比下降至約2.5億元至3.5億元，降幅約為80%至85%。

歸母凈利潤

截至2025年6月末，越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)有3836.74億元，總負債2724.38億元，凈資產(chǎn)有1112.36億元，資產(chǎn)負債率為71.01%。

越秀地產(chǎn)處于“三道紅線”綠檔陣營，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為64.6%；凈借貸比率53.2%；現(xiàn)金短債比1.7倍。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)主要以流動負債為主，占總債務(wù)的69%。

截至相同報告期，越秀地產(chǎn)流動負債有1889.07億元，主要為其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計有253.9億元。

相較于短債規(guī)模，越秀地產(chǎn)的流動性充足，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有422.53億元，足以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。

此外，越秀地產(chǎn)還有非流動負債835.31億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有784.72億元，規(guī)模較大。

整體來看，越秀地產(chǎn)剛性債務(wù)總規(guī)模有1038.62億元，主要為長期有息負債，帶息債務(wù)比為38%。

從融資渠道看，越秀地產(chǎn)渠道多元化，主要通過股權(quán)、債券、借款等方式融資，此外還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

截至2025年6月末，越秀地產(chǎn)加權(quán)平均借貸成本為3.16%，融資成本較低。

不過，2022年以來越秀地產(chǎn)的籌資性現(xiàn)金流均為凈流出狀態(tài)，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

資產(chǎn)質(zhì)量方面，越秀地產(chǎn)的其他應(yīng)收款規(guī)模較大，截至2025年中有603.8億元，對資金形成較大占用。

總得來看，越秀地產(chǎn)業(yè)績大幅下滑，對債務(wù)和利息的保障能力下降；籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，再融資壓力大；其他應(yīng)收款規(guī)模大，資產(chǎn)質(zhì)量一般。