來源：大偉看樓市

歷經(jīng)近四年的深度調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場終于迎來歷史性轉(zhuǎn)折。2026年開年以來，政策托底持續(xù)加碼、市場成交穩(wěn)步回暖、行業(yè)估值回歸合理區(qū)間，“政策底、市場底、估值底”三底共振格局正式形成，標(biāo)志著樓市單邊下行周期全面收官，新一輪上漲周期正式拉開大幕。這一輪上漲并非短期反彈的曇花一現(xiàn)，也不是投機資本的炒作狂歡，而是政策引導(dǎo)、供需優(yōu)化、預(yù)期修復(fù)多重力量共同作用的必然結(jié)果，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別野蠻生長，邁入以品質(zhì)競爭、價值回歸為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

政策全面轉(zhuǎn)向、精準(zhǔn)發(fā)力，筑牢了樓市上漲的堅實根基，是拐點確立的核心前提。樓市的走向始終與政策導(dǎo)向同頻共振，2026年政府工作報告對房地產(chǎn)的定調(diào)實現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變，由2025年的“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，彰顯了國家穩(wěn)定樓市的堅定決心。值得關(guān)注的是，政府工作報告時隔十年再提“去庫存”，與上一輪去庫存不同，本輪庫存涵蓋新房與二手房，政策更具針對性，通過“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三措并舉，精準(zhǔn)破解市場供需失衡難題。

從政策落地來看，中央與地方形成協(xié)同發(fā)力的政策組合拳，全方位激活市場活力。需求端，購房門檻與置業(yè)成本降至近十年最低，全國超百城全面取消限購、限貸、限售，一線城市放寬非戶籍購房社保年限，上海、北京等核心城市定向優(yōu)化購房資格；首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至30%，5年期以上LPR維持低位，多地首套房貸利率進(jìn)入2.95%—3.5%區(qū)間，疊加公積金制度深化改革，福建、銀川、武漢等省市接連上調(diào)貸款額度、擴大提取范圍，進(jìn)一步降低居民置業(yè)壓力。同時，政策支持更加精細(xì)化，明確加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，四川南充等城市率先為首次結(jié)婚夫妻提供住房貸款貼息，挖掘潛在需求潛力。

供給端，行業(yè)風(fēng)險有序出清，市場信心逐步修復(fù)。“保交房”白名單制度常態(tài)化實施，覆蓋央國企與優(yōu)質(zhì)民營房企，從根源上杜絕爛尾風(fēng)險，徹底緩解購房者的擔(dān)憂情緒。政府首次提出“探索多渠道盤活存量商品房”，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，既化解了新房庫存壓力，也優(yōu)化了住房供給結(jié)構(gòu)，推動市場供需關(guān)系趨于平衡。同時，“好房子”建設(shè)加速落地，各地逐步推進(jìn)房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，推動房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模擴張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型，為房價企穩(wěn)回升提供了產(chǎn)品支撐。此外，房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)入深入推進(jìn)階段，基礎(chǔ)制度和配套政策不斷完善，為行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展劃定清晰方向。

市場數(shù)據(jù)持續(xù)向好，量價齊升信號凸顯，印證樓市拐點已全面確認(rèn)。樓市復(fù)蘇始終遵循“量在價先”的規(guī)律，2026年開年以來，各類市場數(shù)據(jù)持續(xù)釋放積極信號，標(biāo)志著市場底已牢固形成。成交量率先爆發(fā)，1—2月全國重點13城二手房成交量同比增長33%，北京連續(xù)三個月網(wǎng)簽量穩(wěn)定在1.4萬套以上，上海單月成交站穩(wěn)2.2萬套高位，深圳同比漲幅超25%，成都、杭州等強二線城市同比激增超60%，傳統(tǒng)“金三銀四”購房旺季提前啟動。新房市場同步回暖，核心城市優(yōu)質(zhì)樓盤重現(xiàn)“開盤即售罄”場景，帶看量、到訪量環(huán)比大幅提升，市場活躍度回歸2020年以來高位。

價格端的止跌回升態(tài)勢更為直觀，經(jīng)過四年深度調(diào)整，全國70城新房、二手房價格較峰值分別回撤10.1%和17.4%，泡沫充分?jǐn)D壓，房價回歸合理區(qū)間。2026年1月，全國百城新建住宅均價環(huán)比上漲0.18%，結(jié)束長期下行趨勢，實現(xiàn)趨勢性轉(zhuǎn)正；二手房價格降幅連續(xù)收窄，一線城市核心板塊率先企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)次新房掛牌價溫和上調(diào)，議價空間從過去10%—15%收窄至5%以內(nèi)，業(yè)主惜售情緒明顯上升，市場從“買方主導(dǎo)”向“供需平衡”轉(zhuǎn)變。與此同時，庫存壓力持續(xù)緩解，全國商品房去庫存周期較2025年底縮短2.1個月，核心城市庫存去化周期降至14—18個月合理區(qū)間，供給過剩局面逐步扭轉(zhuǎn)，為價格上漲掃清障礙。

估值底已然顯現(xiàn)，行業(yè)價值回歸理性，為樓市上漲提供內(nèi)在動力。從資本市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)（A股）指數(shù)自2026年初以來震蕩回升，截至3月5日總市值達(dá)12169.11億元，市凈率、市銷率均處于歷史低位，具備較強的修復(fù)空間。從行業(yè)基本面來看，經(jīng)過四年深度出清，房企“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式徹底終結(jié)，大量中小房企退出市場，行業(yè)集中度持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)房企的估值優(yōu)勢逐步凸顯。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前核心城市二手房租金回報率中位數(shù)已達(dá)2.06%，部分板塊超過3%，顯著高于銀行定存利率，房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)保值資產(chǎn)的屬性重新被認(rèn)可，吸引居民資產(chǎn)配置需求回歸，進(jìn)一步支撐市場回暖。

需要明確的是，2026年的樓市上漲，是穩(wěn)健復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)性分化的上漲，而非過去的全面普漲。隨著樓市進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“核心領(lǐng)跑、普通企穩(wěn)、品質(zhì)優(yōu)先”的格局將成為主流。從城市層級來看，一線城市核心區(qū)將率先實現(xiàn)2%—5%的溫和上漲，依托人口流入、優(yōu)質(zhì)配套、稀缺資源，優(yōu)質(zhì)次新房、改善戶型漲幅領(lǐng)跑，遠(yuǎn)郊板塊以穩(wěn)為主；強二線核心板塊將跟隨回暖，成交量先行放大，價格逐步企穩(wěn)回升，郊區(qū)板塊小幅調(diào)整；三四線及人口流失城市則以去庫存為主，房價難有明顯上漲，依靠政策托底實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

這一結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情的背后，是供需格局的根本性重塑。供給端，房企新開工面積連續(xù)四年低于銷售面積，2025年住宅新開工僅為銷售面積的67%，創(chuàng)歷史新低，土地市場同步縮量，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)稀缺，未來1—2年新房供應(yīng)將持續(xù)收緊；需求端，四年調(diào)整期積壓的剛需、改善需求全面覺醒，新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，人口向一線、強二線核心城市集聚，多孩家庭、人才落戶、舊房改造等政策進(jìn)一步激活增量需求，形成供需錯配格局，推動核心城市房價溫和上漲。

對于市場參與者而言，2026年是把握樓市修復(fù)行情的最佳窗口期。剛需群體可抓住低利率、低首付、寬松限購的政策紅利，優(yōu)先選擇核心城市主城區(qū)、地鐵盤、學(xué)區(qū)配套盤，兼顧自住與保值，此時上車成本最低、風(fēng)險最小；改善群體可把握“賣舊買新”個稅退稅、二套房首付降低的政策機遇，置換核心板塊優(yōu)質(zhì)改善房，實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化升級；投資群體則應(yīng)聚焦一線與強二線核心板塊的優(yōu)質(zhì)房源，避開人口流失城市與遠(yuǎn)郊冷門板塊，長期持有享受溫和上漲與租金收益，回歸房產(chǎn)本源價值。

四年調(diào)整落幕，拐點已然實錘。2026年，“政策底、市場底、估值底”三底共振，推動中國樓市正式告別下跌寒冬，迎來溫和修復(fù)的新周期。這一輪修復(fù)不是曇花一現(xiàn)的反彈，而是趨勢性的反轉(zhuǎn)；不是瘋狂的暴漲，而是健康的結(jié)構(gòu)性上漲，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別野蠻生長，進(jìn)入以品質(zhì)競爭、價值回歸為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。風(fēng)向已定，大幕已啟，唯有認(rèn)清周期、把握窗口，才能在樓市新周期中占據(jù)主動，共享行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的紅利。