2026年，你買不買房？如果買，你打算買什么房？

有人在觀望商品房，也有人在法拍市場打算對小眾標的出手——法拍私宅。

近日，龍華一棟7層法拍私宅在法拍平臺上成交，起拍價365.5萬，你可能不會想到，它的成交價達到了1006.3萬，溢價175.3%。

▲ 圖源：阿里拍賣平臺

成交價約1.32萬/㎡！

38人搶著買、競價212輪

簡單說一下這棟私宅的情況：

房產(chǎn)位于龍華油松社區(qū)的水斗新圍富豪新村，房地產(chǎn)證為深圳市房地產(chǎn)證綠本，靠近華為坂田園區(qū)。

建筑為多層結(jié)構(gòu)，總樓層7層，建面約764.51㎡，戶型為多室多廳。其中，

一層為一個大商鋪，

二至五層每層有三套房，分別是：一套單間，一套一房一廳，一套二房一廳；

六層一套三房一廳，七樓一單間。

標的物現(xiàn)狀顯示，房屋已騰空，無租約，這對于法拍房來說是一個不小的加分項。

▲建筑現(xiàn)狀|圖源：阿里拍賣平臺

這棟被俗稱為“農(nóng)民房”的私宅，吸引多達38人參與競買，共出價212輪，最終成交價1006.3萬元。

以建面764.51㎡來計算，這棟房子的成交單價約13163元/㎡。

事實上，深圳樓市進入冷靜期的這幾年，法拍市場上的私宅卻出現(xiàn)小爆點。

在阿里拍賣平臺上，今年2月寶安沙井沙四社區(qū)（蠔四社區(qū)）友誼路西四巷的1棟私宅，12人報名、156次出價，成交價586萬，溢價約46.5%。

往前看，去年2月，龍崗坂田雪象社區(qū)花園新村1棟私宅，43人報名、215次出價，906.1萬成交，溢價約150%。

2024年8月，龍崗橫崗1棟4層私宅以約507萬成交，29人報名、136次出價相比起拍價約186.2萬，價格翻了2.7倍。

▲橫崗法拍私宅的整體面貌

2021年還曾出現(xiàn)過沙井1棟私宅的價格從285萬→1652萬的記錄，溢價約479%。

但并非所有法拍私宅都受歡迎。今年初上架的房源里，龍崗坪地、布吉也有因無人問津而流拍的標的。

法拍私宅為什么成為“香餑餑”？

高租金回報率和相對安全

為什么這類法拍私宅會這么火呢？
一般來說，拿下這棟多層私宅的買家，基本都是用來出租，圖的是租金回報率。
以上述富豪新村這棟7層私宅為例，可供出租的房源有15套，包括1樓建面約121㎡的大商鋪，2-7層的5套單間、4套一房一廳、4套兩房一廳和1套三房一廳。
參考社交平臺上網(wǎng)友發(fā)的富豪新村轉(zhuǎn)租帖，單間的月租在900元左右，一房一廳可以租到1300-1800元/月（視乎裝修情況），兩房一廳約1600-2000元，精裝后甚至可以租到2600元左右。約60㎡商鋪的租金約5000元。

▲圖源：社交平臺上的轉(zhuǎn)租帖
粗略計算，如果全部出租，每月租金大概能有2.6萬，再算上6樓精裝修的三房一廳，收租大概能到2.9萬，算下來租金回報率能到3.46%甚至更高。

▲ 上述私宅原用于自住的三房一廳 |圖源：阿里拍 賣

可供對比的是，據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，2025年深圳住宅租金回報率約1.7%。

而據(jù)觀察，深圳租金回報率超過3%的，大多是核心區(qū)核心地段的小戶型公寓。

另一方面，法拍渠道為這類私宅提供了關(guān)鍵的“確權(quán)”背書。

眾所周知，深圳對于所謂“農(nóng)民房”交易的打擊從未放松，包括禁止村委蓋章見證、律師公證等。而與一般的交易相比，法拍私宅的產(chǎn)權(quán)確認不成問題，因此相對安全。

“針對綠本私宅，深圳用的是司法備注產(chǎn)權(quán)?！?/p>

廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師表示：“司法裁決備注就等于確權(quán)。只是因為登記條例綠本產(chǎn)權(quán)證，沒有過戶規(guī)則，那只能在登記中心的司法登記簿上備注一下這個事實?！?br/>

也因為沒有過戶流程，所以不需要繳納交易稅費。

“使用、出租、拆遷等，都沒有問題。”周爭鋒律師說。

當然，如果與普通商品住宅相比，這類房源最大的問題在于流通性，由于無法辦理新的產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)“不能夠再次出售或抵押”。

長持并從中獲取穩(wěn)定的租金，或許是這類房源的唯一用途。但真的要花超千萬買下這樣一棟樓，你覺得香嗎？