最近跟做物業(yè)糾紛調(diào)解的同事閑聊，他說(shuō)今年接到的空置房物業(yè)費(fèi)投訴又多了不少。我身邊也有朋友踩過(guò)坑，收房后一直沒(méi)裝修，想著沒(méi)住人就沒(méi)享服務(wù)，干脆停交物業(yè)費(fèi)，結(jié)果收到了法院傳票。

大家心里大概率都有這個(gè)疑問(wèn)：房子明明空著，我一天沒(méi)住，憑什么還要交全額物業(yè)費(fèi)？廣西貴港市港北區(qū)人民法院審理的這起案子，剛好把這個(gè)問(wèn)題說(shuō)透了。

這起糾紛的當(dāng)事人是李先生和張女士，他們收房后就一直沒(méi)裝修入住，房子從2021年2月6日開始就處于空置狀態(tài)。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)是開發(fā)商依法選聘的物業(yè)公司提供的，屬于前期物業(yè)階段。從空置的那天起，兩人就以“房屋空著沒(méi)住，沒(méi)享受到物業(yè)服務(wù)”為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)。

物業(yè)公司這邊也沒(méi)閑著，多次上門、發(fā)函催繳，都沒(méi)有結(jié)果。最后實(shí)在沒(méi)辦法，只能把這兩位業(yè)主起訴到了法院。我特意查了一下當(dāng)?shù)胤ㄔ汗嫉陌讣?xì)節(jié)，這類糾紛在廣西其實(shí)不算少見(jiàn)，貴港港北區(qū)法院近兩年就審理了30多起類似的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，其中近六成都是業(yè)主以“空置未入住”為理由拒交費(fèi)用。

庭審的核心爭(zhēng)議點(diǎn)特別明確：業(yè)主能不能以房屋空置、沒(méi)實(shí)際接受服務(wù)為由，拒絕交物業(yè)費(fèi)？很多業(yè)主的想法很直接，我沒(méi)在家住，樓道衛(wèi)生不是我用的，電梯不是我坐的，安保也不是專門守我家的，這筆錢花得冤枉。

但法院的審理邏輯，和咱們普通人的直觀感受不太一樣。法官在判決中提到，物業(yè)服務(wù)有三個(gè)很關(guān)鍵的特點(diǎn)：公共性、整體性和持續(xù)性。我仔細(xì)琢磨了一下，還真是這么回事。物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，從來(lái)不是某一戶業(yè)主，而是整個(gè)小區(qū)的共有部分。

比如小區(qū)的大門安保，不管你住沒(méi)住，保安都要24小時(shí)值守，防止外來(lái)人員隨意進(jìn)出；小區(qū)的公共綠化，園丁得定期修剪澆水，不然整個(gè)小區(qū)的環(huán)境都會(huì)變差；還有電梯、水泵這些共用設(shè)施，每天都要做基礎(chǔ)維護(hù)，不然很容易出現(xiàn)故障。這些服務(wù)不會(huì)因?yàn)槟骋粦魳I(yè)主沒(méi)入住，就暫停或者減少。

就算房子空著，業(yè)主其實(shí)也在間接享受這些服務(wù)帶來(lái)的好處。你想，要是小區(qū)沒(méi)人打掃，公共區(qū)域臟亂差，電梯三天兩頭壞，安保形同虛設(shè)，等你哪天想裝修入住了，房子的價(jià)值早就受影響了。法院就認(rèn)為，李先生和張女士雖然沒(méi)實(shí)際居住，但小區(qū)的整體環(huán)境、公共安全被維護(hù)得很好，他們作為業(yè)主，已經(jīng)間接享受到了物業(yè)服務(wù)的利益。

可能有人會(huì)問(wèn)，那空置房就沒(méi)有一點(diǎn)減免政策嗎？我也查了相關(guān)規(guī)定，目前全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的空置房物業(yè)費(fèi)減免標(biāo)準(zhǔn)，大多是地方出臺(tái)了指導(dǎo)性意見(jiàn)。比如廣西部分城市規(guī)定，業(yè)主辦理空置房備案后，空置超過(guò)6個(gè)月的，物業(yè)費(fèi)可以按不低于70%的標(biāo)準(zhǔn)繳納，但前提是要主動(dòng)去備案，而且得符合當(dāng)?shù)氐木唧w要求。

這起案子里，李先生和張女士既沒(méi)有辦理空置房備案，也沒(méi)有提供證據(jù)證明物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵，單純以“未入住”為由拒交，法院最終沒(méi)有支持他們的主張。

其實(shí)我也能理解業(yè)主的想法，畢竟沒(méi)住人還要交錢，心里難免不舒服。但從法律層面來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)公司簽訂的，只要物業(yè)公司按合同提供了服務(wù)，業(yè)主就有繳費(fèi)的義務(wù)。

這里也給大家提個(gè)醒，要是家里有空置房，別直接拒交物業(yè)費(fèi)。先去問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T，有沒(méi)有空置房物業(yè)費(fèi)減免的政策，按規(guī)定辦理備案手續(xù)。如果覺(jué)得物業(yè)公司服務(wù)不到位，比如公共區(qū)域長(zhǎng)期沒(méi)人打掃、安保崗?fù)そ?jīng)?？諐彛欢ㄒ艉米C據(jù)，比如拍照、錄像、保存聊天記錄，再跟物業(yè)公司協(xié)商，或者通過(guò)業(yè)主委員會(huì)維權(quán)，千萬(wàn)別用“拒交”這種最容易吃官司的方式。

信息源：

1. 廣西貴港市港北區(qū)人民法院公開審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件裁判文書

2. 貴港市港北區(qū)人民法院2022-2024年物業(yè)服務(wù)糾紛案件審理情況通報(bào)

3. 廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于空置房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)意見(jiàn)