（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，李女士（原告）稱，為方便照顧母親，她以妹夫王先生（被告）名義購買了一套位于東城區(qū)的回遷安置房（以下簡稱“一號房屋”），總價約15.8萬元，由其全額支付，并負(fù)責(zé)裝修、物業(yè)、水電等全部費(fèi)用。購房合同、發(fā)票、準(zhǔn)住證明等原件均由李女士保管。

房屋交付后，因妹妹一家拆遷暫無住處，李女士同意其暫住。后妹妹夫婦搬離并將房屋出租。

2023年，李女士起訴，要求妹妹和妹夫配合將一號房屋過戶至自己名下，理由是“借名買房”。

被告夫婦堅決否認(rèn)：稱購房時僅向李女士借款，早已還清；因李女士人脈廣，協(xié)助辦理了購房手續(xù)，故持有材料原件，但從未達(dá)成借名合意。

李女士申請兩位親屬出庭作證，均表示“聽李女士或母親說過房子是她買的”，但無法提供直接證據(jù)。

二、裁判結(jié)果

駁回李女士的全部訴訟請求——不支持確認(rèn)借名關(guān)系，亦不支持過戶。

三、法院說理要點

借名買房需證明“雙方合意”：

不僅要證明出資，更要證明登記人同意代持。僅有單方陳述或間接證據(jù)，不足以認(rèn)定。

無書面協(xié)議是重大缺陷：

尤其涉及親屬間大額財產(chǎn)，若真為借名，理應(yīng)簽署書面協(xié)議以避免爭議。

持有購房資料≠所有權(quán)：

因原告曾協(xié)助辦理手續(xù)，持有原件符合常理，不能反推權(quán)屬。

證人證言證明力不足：

證人均非交易親歷者，所述內(nèi)容均為“聽說”，屬于傳聞證據(jù)，無法采信。

舉證責(zé)任在原告，證據(jù)不足即敗訴：

在被告否認(rèn)的情況下，原告未能完成“存在借名合意”的舉證責(zé)任。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“親屬間無協(xié)議借名 + 單方出資 + 事后反悔”糾紛，我們成功守住客戶房產(chǎn)的關(guān)鍵在于：

緊扣“合意缺失”核心：強(qiáng)調(diào)借名買房是雙方法律行為，不能僅憑出資推定；

瓦解“持有資料=所有權(quán)”邏輯：指出協(xié)助辦事與權(quán)屬無關(guān)；

貶低證人證言效力：揭露其“道聽途說”本質(zhì)，不符合證據(jù)規(guī)則；

利用“借款”合理解釋：為被告未出資提供合法替代解釋，削弱原告主張唯一性。

重要提醒：

借名買房必須簽書面協(xié)議，哪怕親兄弟姐妹也不能例外；

付款務(wù)必備注用途（如“代XXX支付購房款”），保留完整流水；

避免長期讓登記人占有或出租房屋，否則易被推定為贈與或真實買賣；

證人最好是中介、開發(fā)商、銀行等第三方，親屬證言有可能無效。

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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