作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

新房有時候很難，市場價格 卷到了極致 。

低容積沖刺

最近，位于光明區(qū)華夏路與周家大道交匯處的振業(yè)天境云璽在吹風(fēng)入市了，預(yù)計今年二季度入市。

目前項目建設(shè)進(jìn)度出地面四五層的階段。

一旦入市，這個項目是非常值得關(guān)注的。

這個項目，與過去光明的新房存在明顯的分界線，可能將會成為光明區(qū)域新房的一道分水嶺。

一方面，項目是光明區(qū)域工業(yè)用地調(diào)規(guī)后出讓的宅地，去年6月由振業(yè)集團(tuán)（占股40%）、天健集團(tuán)（占股30%）與光明建發(fā)集團(tuán)（占股30%）三家國企聯(lián)手以綜合樓面單價約18380.08元/㎡拿下。

這不是普通的供地或者新房項目供應(yīng)。

在宗地位置、項目容積率以及公共活動場地配建方面的約束，可以看出，這是官方在給區(qū)域“定調(diào)、定品質(zhì)、定未來”。

一定程度上代表了光明區(qū)域，甚至整個深圳區(qū)域的新房市場從高密度轉(zhuǎn)向低密度更宜居的轉(zhuǎn)變。

另一方面，振業(yè)天境云璽雖然還未入市，但身上的標(biāo)簽已經(jīng)很多——

新國標(biāo)，低容積率，光明首個第四代住宅，純商品房社區(qū)，與周邊扎堆的新房項目拉開一定的差距。

三是，項目由三家本地房企聯(lián)手拿下，一定程度上代表了區(qū)域價值、市場信心以及新房交付的保障。

以項目的名稱來看由振業(yè)集團(tuán)操，對項目公司而言，也是集團(tuán)鞏固深圳核心布局，改善當(dāng)前經(jīng)營困境，修復(fù)財務(wù)指標(biāo)，穩(wěn)定市場信用的關(guān)鍵抓手。

對集團(tuán)短期經(jīng)營改善和長期發(fā)展定位都有多重重要意義。

根據(jù)去年《深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司2025年度跟蹤評級報告》給出的結(jié)論——

振業(yè)集團(tuán)當(dāng)前的核心業(yè)務(wù)風(fēng)險在于土儲結(jié)構(gòu)失衡，去年一季度末全口徑土地儲備中，惠州、河源、南寧等低能級城市及廣州遠(yuǎn)郊項目占比非常高。惠州部分達(dá)到45%。

這些項目面臨市場需求不足、去化難度大的問題且在近些年也已計提大額減值準(zhǔn)備，而2024年至2025年6月集團(tuán)未獲取任何新項目，核心城市土儲儲備面臨斷檔風(fēng)險，未來銷售業(yè)績承壓明顯。

而振業(yè)天境云璽是集團(tuán)自2024年至2025年6月唯一獲取的項目。

有時候，一個項目對開發(fā)企業(yè)而言，有著決定性的意義。

就像曾經(jīng)的深圳福田皇庭廣場之于皇庭國際，羅湖的益田御龍?zhí)斓刂谏钲谝嫣锛瘓F(tuán)，龍崗大運的深港國際中心之于世茂集團(tuán)。

所以振業(yè)天境云璽未來的去化和業(yè)績表現(xiàn)，一定程度上反映出開發(fā)房企的操盤能力，同時也決定振業(yè)集團(tuán)修復(fù)經(jīng)營及發(fā)展上的質(zhì)量。

卷到極致的市場

新國標(biāo)，低容積率，光明首個第四代住宅，純商品房社區(qū)，這些標(biāo)簽都是項目打開市場看得見的優(yōu)勢。

但決定項目能否最終拿到亮眼的去化成果，更多是項目在市場中的位置及定位。

項目地處光明中心區(qū)，既是優(yōu)勢也是短板。

項目雖處光明中心板塊，但處于夾心的位置，屬于光明中心區(qū)外圍地段。

距離鳳凰城核心區(qū)約2.1公里，距離科學(xué)公園約2公里，距離地鐵6號線光明大街站約1.2公里，步行至地鐵需一定時間。

這就意味著，項目并不在光明的核心商圈，也非科學(xué)公園一線公園景觀。

距離較近的成熟配套是新開業(yè)的星河COCO City，深圳市光明區(qū)東周小學(xué)（集團(tuán)），深圳市光明區(qū)實驗學(xué)校（集團(tuán)華夏中學(xué)），東周文化公園。

但目前依賴的星河Coco City商業(yè)，開業(yè)沒多久，還需要時間沉淀。

其次也正是由于項目所處的地段原因，周邊的競品壓力非常大。

競品壓力大到什么程度？

以項目為圓心，向周邊1公里的范圍劃圈，鋪滿了新房和入市5年內(nèi)的次新房。

新房扎堆效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

這些年，據(jù)不完全統(tǒng)計，項目周邊的新房供應(yīng)項目就累計超過15個，陸陸續(xù)續(xù)供應(yīng)住宅套數(shù)超過12737套。

供應(yīng)過的項目，價格峰值曾到5萬+/平，總價區(qū)間的上限一度跨過千萬級別。均價在4.6萬—5.89萬/平區(qū)間波動，2020年電建地產(chǎn)洺悅府達(dá)到峰值5.89萬/平。

而二手房方面，目前板塊周邊成交價格在3萬—4萬/㎡的區(qū)間。

但也已經(jīng)有房源成交單價已經(jīng)低于3萬/㎡。

比如2021年9月入市的金茂公園里，曾經(jīng)269套住宅備案均價約51300元，總價區(qū)間約438~628，2026年1月15日成交的一套89.52平的三室兩廳戶型，成交總價僅266萬，折合單價約29715元/㎡。

比如2019年12月入市的綠地新都會，曾經(jīng)362套住宅備案均價約47000 元/㎡，總價區(qū)間約408萬～670萬/套，2026年1月17日成交的一套97.67平的三室兩廳戶型，成交總價僅283萬，折合單價約28996元/㎡；去年12月25日成交一套98.39平戶型，成交總價僅285.5萬，折合單價約29027元/㎡。

對于市場的確定性壓力，還有更大的不確定性壓力。

項目周邊存在很大的不確定性。

項目周邊存在大片未開發(fā)空地，未來若開發(fā)為高層住宅或商業(yè)項目，可能對項目的采光、景觀和生活環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。

再有就是項目的自身問題。

比如梯戶比相對較高，部分樓棟為兩梯六戶或兩梯五戶，若未來入住率較高，早晚高峰時段等待電梯時間可能較長，影響居住舒適度。

比如部分樓棟間距較短，部分戶型存在對視或視野遮擋問題，隱私性不足。最近的樓棟距離僅15.19米。

比如部分戶型，臥室空間局促，房間面積需要依賴飄窗提升空間利用效率。

最小的戶型83平的A1戶型，最小的臥室算上飄窗面積6平米左右。

而曾經(jīng)供應(yīng)的項目，可以看到，在戶型設(shè)計、社區(qū)配套、智能化上都曾經(jīng)做過不少文章，試圖留住購房群體的腳步，有的銷售表現(xiàn)都很一般。

所以，在這樣的市場背景下，說明振業(yè)天境云璽不能僅依靠“地段”還需要用更極致的產(chǎn)品去打動對價格敏感的購房群體。

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作者觀點，不代表格隆匯立場