全國政協(xié)委員、九三學(xué)社江蘇省委員會(huì)副主任委員、南通大學(xué)教授施衛(wèi)東

老舊小區(qū)改造應(yīng)激發(fā)資金源頭活水，調(diào)動(dòng)居民參與的積極性。

中房報(bào)記者 曾冬梅 兩會(huì)報(bào)道

剛剛過去的2025年，我國城市更新工作取得明顯成效，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬個(gè)、499萬戶，共完成投資1332億元。在今年的政府工作報(bào)告中，城市更新依然被置于重要位置，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)增至3.9萬個(gè)，將惠及更多居民。

本次兩會(huì)期間，部分代表、委員亦圍繞這一民生課題積極建言獻(xiàn)策。全國政協(xié)委員、九三學(xué)社江蘇省委員會(huì)副主任委員、南通大學(xué)教授施衛(wèi)東帶來了21份提案，其中一份便是《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)高質(zhì)量“煥新”、提升人民群眾幸福感的建議》。

3月10日，施衛(wèi)東對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，自“十四五”以來，包括南通市在內(nèi)的不少城市都在大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，不僅讓“老破小”實(shí)現(xiàn)“靚麗重生”，也有效帶動(dòng)了建筑行業(yè)和社會(huì)投資，更在城市節(jié)能減碳、綠色發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。但隨著老舊小區(qū)改造不斷深入，推進(jìn)過程中一些長期存在但未予重視的問題也日益凸顯，涉及政府、企業(yè)、居民等不同利益主體，牽一發(fā)而動(dòng)全身，制約了改造進(jìn)程。而隨著時(shí)間的推移，大量新建小區(qū)也都將陸續(xù)成為老舊小區(qū)，可以預(yù)見未來將有大批小區(qū)面臨更新、拆除、重建等情況。

“我們應(yīng)在當(dāng)前工作積累的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探究老舊小區(qū)改造的思路、模式和方式，推進(jìn)老舊小區(qū)改造擴(kuò)面提速增效，不斷提升人民群眾的獲得感和幸福感。”

資金籌措是老舊小區(qū)改造的難點(diǎn)、痛點(diǎn)，也是制約改造進(jìn)程的重要因素。施衛(wèi)東認(rèn)為，老舊小區(qū)改造資金普遍需求大，單靠財(cái)政支撐，政府壓力巨大。他建議激發(fā)資金源頭活水，精準(zhǔn)把握改造邊界，涉及房屋安全、公共配套等基礎(chǔ)類改造要盡力而為，而對(duì)于完善類、提升類的則應(yīng)量力而行，可通過適度補(bǔ)貼引導(dǎo)居民出資，調(diào)動(dòng)居民參與的積極性。同時(shí)，加強(qiáng)片區(qū)統(tǒng)籌，從整體上考慮老舊小區(qū)改造與城市功能完善和提升的關(guān)系，將改造范圍合理拓展至社區(qū)、街區(qū)，統(tǒng)籌配套各類服務(wù)設(shè)施，以規(guī)?；B片改造降低投資成本。解放思想，創(chuàng)造盈利點(diǎn)，采取“一事一議”的方式，研究制定專門針對(duì)老舊小區(qū)改造的規(guī)劃、土地、產(chǎn)權(quán)等政策，例如，改造后閑置用地改變性質(zhì)用于經(jīng)營；通過合規(guī)合法方式增加建筑面積，提高容積率；挖潛地下空間、整合空中資源等，讓社會(huì)資本“有利可圖”，愿意參與老舊小區(qū)改造。

他關(guān)注到，很多老舊小區(qū)改造“重面子輕里子”，外立面粉刷、舊門窗更新、墻體堵漏補(bǔ)缺并不能滿足現(xiàn)實(shí)需求，改造后安全隱患依舊突出。為此，他建議統(tǒng)籌資源提升功能，堅(jiān)持因地制宜，以“營造”的視角，根據(jù)實(shí)情差異化改造，宜改則改、宜拆則拆、拆改結(jié)合。通過清理違規(guī)占用點(diǎn)位、拆除違章建筑、拆除附房、公共區(qū)域重新布局等方式，增加優(yōu)化公共空間。打破圍墻界限，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊街區(qū)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)片區(qū)化公共服務(wù)設(shè)施、圍墻外生態(tài)環(huán)境等共建共治共享。結(jié)合背街小巷整治等工作，利用好閑置的碎片化土地，加快布局公共服務(wù)。

施衛(wèi)東表示，老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)多部門協(xié)作的系統(tǒng)工程，必須建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作的工作機(jī)制，既要合理安排水、電、氣、通信等改造施工進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)“最多挖一次”“綜合改一次”，還要把老舊小區(qū)改造與智慧城市、垃圾分類、地下管廊等市政工程結(jié)合起來，通過城市更新解決歷史欠賬。“住建部門要著手研究制定老舊小區(qū)認(rèn)定和改造標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，除房屋結(jié)構(gòu)安全問題外，還要從健康舒適、生活便利、環(huán)境宜居、資源節(jié)約等居民可觀可感的維度制定標(biāo)準(zhǔn)，為老舊小區(qū)改造提供可循依據(jù)?！?/p>

此外，老舊小區(qū)改造簡單地“重改輕管”只會(huì)導(dǎo)致問題反彈、勞民傷財(cái)。他建議加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，提高居民管護(hù)意識(shí)，強(qiáng)化業(yè)主自治。同時(shí)，將大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等先進(jìn)技術(shù)運(yùn)用到老舊小區(qū)設(shè)施更新和小區(qū)管理模式上，提升管理智慧化水平及管理效能。引導(dǎo)老舊小區(qū)引入物業(yè)服務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)管，建立服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)動(dòng)態(tài)掛鉤機(jī)制，以物業(yè)管理的專業(yè)化鞏固改造成果。依據(jù)設(shè)施生命周期建立體檢維修制度，對(duì)現(xiàn)有房屋做好日常維護(hù)檢修，有針對(duì)性地實(shí)施房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施以及無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造，以常態(tài)化“保養(yǎng)”保持小區(qū)良好品質(zhì)。