□ 撰文丨 柯南 整理

□編輯丨章楠

近日，巴彥淖爾市通報(bào)的一起典型案例引發(fā)關(guān)注：某物業(yè)公司將小區(qū)181個(gè)公共地上停車(chē)位私自出租，五年間收取32.4萬(wàn)元租金卻未用于公共支出，最終被處以5萬(wàn)元罰款并責(zé)令退款。這并非個(gè)案。縱觀當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，一個(gè)不容回避的問(wèn)題是：本應(yīng)為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)公司，為何屢屢異化為“圈地收租”的既得利益者？當(dāng)服務(wù)合同淪為霸王條款，當(dāng)公共收益變成“私房錢(qián)”，我們不得不重新審視這一涉及幾億家庭的民生問(wèn)題。

不平等的契約，誰(shuí)在違約？

從一開(kāi)始，業(yè)主在物業(yè)合同面前就喪失了議價(jià)權(quán)。無(wú)論是強(qiáng)制捆綁的“前期物業(yè)合同”，還是看似民主的“續(xù)簽協(xié)議”，本質(zhì)上都是一道單選題：要么簽字，要么別買(mǎi)。這種不平等的談判地位，為后續(xù)的所有亂象埋下了伏筆。

泉州市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)點(diǎn)評(píng)的“霸王條款”便是明證：無(wú)論居住與否均需全額交費(fèi)、逾期可停水停電、甚至保留“最終解釋權(quán)”……更有甚者，蕪湖某物業(yè)在合同中暗藏陷阱：若業(yè)主因欠費(fèi)被起訴，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)竟自動(dòng)上調(diào)。這一荒唐條款近日被法院依法判決無(wú)效，但類(lèi)似的“文字游戲”在無(wú)數(shù)小區(qū)合同里仍屢見(jiàn)不鮮。從一開(kāi)始，業(yè)主在物業(yè)合同面前就喪失了議價(jià)權(quán)。無(wú)論是強(qiáng)制捆綁的“前期物業(yè)合同”，還是看似民主的“續(xù)簽協(xié)議”，本質(zhì)上都是一道單選題：要么簽字，要么別買(mǎi)。這種不平等的談判地位，為后續(xù)的所有亂象埋下了伏筆。

泉州市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)點(diǎn)評(píng)的“霸王條款”便是明證：無(wú)論居住與否均需全額交費(fèi)、逾期可停水停電、甚至保留“最終解釋權(quán)”……更有甚者，蕪湖某物業(yè)在合同中暗藏陷阱：若業(yè)主因欠費(fèi)被起訴，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)竟自動(dòng)上調(diào)。這一荒唐條款近日被法院依法判決無(wú)效，但類(lèi)似的“文字游戲”在無(wú)數(shù)小區(qū)合同里仍屢見(jiàn)不鮮。

在安徽淮南，類(lèi)似的問(wèn)題以另一種方式上演。田家庵區(qū)某小區(qū)業(yè)主大會(huì)續(xù)聘物業(yè)公司的表決中，竟出現(xiàn)大量無(wú)書(shū)面授權(quán)的代投票行為，部分人一人代投數(shù)十票，唱票時(shí)也未區(qū)分代投票與本人投票，嚴(yán)重影響結(jié)果公正性。更令人震驚的是，業(yè)委會(huì)在合同中擅自變更服務(wù)性質(zhì)、刪減核心事項(xiàng)，且未履行法定公示程序。業(yè)主王女士一紙?jiān)V狀將業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)告上法庭，田家庵區(qū)人民法院經(jīng)審理，依據(jù)《民法典》及《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》，依法判決撤銷(xiāo)續(xù)聘決定及所簽合同。這面“公正無(wú)私 執(zhí)法如山”的錦旗背后，是司法對(duì)程序正義的堅(jiān)守，更折射出業(yè)主在物業(yè)事務(wù)中話(huà)語(yǔ)權(quán)的脆弱——連投票都可能被“代勞”，合同又怎能代表真實(shí)意愿？

阜陽(yáng)的一起案件則揭示了物業(yè)催繳手段的荒誕。因未繳納物業(yè)費(fèi)，某小區(qū)業(yè)主竟被物業(yè)公司聘請(qǐng)的保安用大喇叭在入戶(hù)大廳“喊話(huà)”催收，循環(huán)播放“欠錢(qián)不還”，樓棟管家還拍攝視頻傳播。阜陽(yáng)中院近日二審判決維持原判：物業(yè)公司被判在小區(qū)公示欄張貼公告，公開(kāi)賠禮道歉?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。然而現(xiàn)實(shí)中，從停水停電到“大喇叭羞辱”，這類(lèi)違法催收手段仍屢禁不止。當(dāng)合同雙方從一開(kāi)始就處于不平等的談判地位，所謂的“契約精神”又從何談起？

公開(kāi)的收益，誰(shuí)在私吞？

更值得警惕的是，許多物業(yè)公司正在上演一場(chǎng)“靜悄悄的圈地運(yùn)動(dòng)”。

小區(qū)電梯間的廣告、地面的停車(chē)位、公共區(qū)域的快遞柜和自動(dòng)售水機(jī)、甚至通信基站的占地費(fèi)——這些利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益，根據(jù)《民法典》第二百八十二條，在扣除合理成本后應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。然而現(xiàn)實(shí)中，真正把這筆錢(qián)返還給業(yè)主或用于公共維修的物業(yè)公司有多少？

黑龍江省住建廳明確列出公共收益的八大來(lái)源，并要求物業(yè)服務(wù)人單獨(dú)列賬、定期公示。杭州市也規(guī)定公共收益應(yīng)專(zhuān)戶(hù)管理，收支情況每季度公開(kāi)。但巴彥淖爾通報(bào)的案例表明，侵占公共收益的行為仍在持續(xù)——該物業(yè)公司將181個(gè)公共車(chē)位出租五年，收入32.4萬(wàn)元全部“袋袋平安”。這哪里是提供服務(wù)？分明是拿著業(yè)主的資產(chǎn)做無(wú)本生意，堪稱(chēng)“地主式不勞而獲”的現(xiàn)代版。

安徽的整治行動(dòng)正在向這一亂象亮劍。淮北市紀(jì)委監(jiān)委將“侵占業(yè)主公共收益”列為“點(diǎn)題整治”項(xiàng)目，督促住建局對(duì)廣告收益、停車(chē)位收益、場(chǎng)地租賃收益等7類(lèi)公共收益項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)審計(jì)，推動(dòng)設(shè)立公共收益共管賬戶(hù)。整治過(guò)程中，共查處物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域不正之風(fēng)和腐敗問(wèn)題13件，黨紀(jì)政務(wù)處分7人，依法留置2人。烈山區(qū)傲景觀瀾小區(qū)物業(yè)未公示2000元飲水機(jī)公共收益，被通報(bào)督辦后整改；相山區(qū)特鑿花園小區(qū)因履約不到位、環(huán)境臟亂差，在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量測(cè)評(píng)中不合格，最終被業(yè)委會(huì)依法清退。這些案例說(shuō)明，公共收益被侵占并非個(gè)別現(xiàn)象，而整治的關(guān)鍵在于監(jiān)管到位。

寧德市住建局的一則問(wèn)答更是直指要害：侵占業(yè)主公共收益，情節(jié)嚴(yán)重的可能涉嫌職務(wù)侵占罪、挪用資金罪。當(dāng)民事糾紛的邊界被突破，法律的底線(xiàn)就必須亮劍。

模糊的定位，誰(shuí)在獲利？

問(wèn)題的根源在于：物業(yè)管理本質(zhì)上具有“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的屬性，卻被完全交給了以營(yíng)利為目的的市場(chǎng)主體。

浙江省政協(xié)委員潘家瑋曾指出，物業(yè)服務(wù)聯(lián)系千家萬(wàn)戶(hù)，事實(shí)上承擔(dān)了大量公共管理事務(wù)——電梯安檢、消防巡查、垃圾分類(lèi)、疫情防控，但長(zhǎng)期以來(lái)被簡(jiǎn)單歸類(lèi)為“房地產(chǎn)業(yè)的分支”。這種定位偏差導(dǎo)致一個(gè)怪象：物業(yè)公司一方面享受公共資源帶來(lái)的穩(wěn)定收益，另一方面又以“企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)”為由回避公共責(zé)任；業(yè)主既要為物業(yè)服務(wù)買(mǎi)單，又要忍受公共收益被侵占，還要承擔(dān)小區(qū)公共事務(wù)“沒(méi)人管、管不好”的后果。

重慶市大足區(qū)的一份政協(xié)提案答復(fù)中明確提出，物業(yè)小區(qū)是社區(qū)治理的最基本網(wǎng)格單元，應(yīng)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。這意味著，物業(yè)服務(wù)不應(yīng)僅僅是商業(yè)行為，更應(yīng)承載基層治理的公共職能。安徽的實(shí)踐提供了有益探索：淮北市在整治中不僅查處個(gè)案，更推動(dòng)市住建局編制監(jiān)督檢查工作指引，明確常態(tài)化檢查和公共收益排查機(jī)制，與公安、消防、市場(chǎng)監(jiān)管等部門(mén)會(huì)商，形成共管格局。六安市城管部門(mén)則面向社會(huì)公開(kāi)征集“物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益”等問(wèn)題線(xiàn)索，將監(jiān)管觸角延伸到群眾身邊。既然是涉及幾億家庭、關(guān)乎全民民生的公共事業(yè)，就不應(yīng)完全由逐利的商業(yè)資本主導(dǎo)，而需要政府監(jiān)管、司法保障、群眾參與的多元共治。

服務(wù)的底色，誰(shuí)來(lái)守護(hù)？

解決物業(yè)亂象，需要多管齊下。

首先，必須斬?cái)嗌煜蚬彩找娴摹昂谑帧薄：邶埥∫蠊彩找鎸?zhuān)戶(hù)管理、定期審計(jì)，杭錦后旗對(duì)侵占32.4萬(wàn)元公共收益的物業(yè)公司開(kāi)出5萬(wàn)元罰單并責(zé)令退款——這些做法值得推廣。對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重、金額巨大的，還應(yīng)依法追究刑責(zé)。

其次，要從源頭規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同。市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)格式合同的審查，及時(shí)糾正霸王條款。法院也應(yīng)像蕪湖繁昌區(qū)法院、淮南田家庵區(qū)法院、阜陽(yáng)中院那樣，對(duì)顯失公平的條款和程序堅(jiān)決說(shuō)“不”。

更重要的是，應(yīng)重新定位物業(yè)管理的屬性。明確其“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的定位，推動(dòng)物業(yè)管理融入基層治理體系。對(duì)于屬于政府管理職責(zé)的公共事務(wù)，如確需物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，應(yīng)建立政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)機(jī)制。而對(duì)于小區(qū)共有資源的經(jīng)營(yíng)收益，則應(yīng)建立嚴(yán)格的監(jiān)管制度，確保取之于民、用之于民。

在安徽，從淮南業(yè)主維權(quán)案的司法糾偏、阜陽(yáng)“大喇叭催費(fèi)”案的侵權(quán)認(rèn)定，到淮北對(duì)公共收益的專(zhuān)項(xiàng)整治，我們看到監(jiān)管與法律正在向物業(yè)亂象亮劍。然而，并非所有問(wèn)題都能迅速解決——以安徽某高速物業(yè)為例，僅其銅陵分公司近年來(lái)涉及司法案件就達(dá)83起，涵蓋物業(yè)服務(wù)、買(mǎi)賣(mài)合同、建設(shè)工程施工合同等領(lǐng)域，2020年時(shí)其全公司涉訴案件更被披露高達(dá)228起。這些數(shù)字背后，是無(wú)數(shù)業(yè)主與物業(yè)之間的信任裂痕。

小區(qū)是家的延伸，是城市治理的末梢。當(dāng)物業(yè)公司把小區(qū)當(dāng)成“自留地”時(shí)，損害的不僅是業(yè)主的錢(qián)袋子，更是基層治理的根基。要讓物業(yè)服務(wù)真正回歸服務(wù)本質(zhì)，讓公共收益真正姓“公”，必須從契約公開(kāi)到收益透明，從程序正義到實(shí)質(zhì)公平，走好每一步。這是對(duì)幾億家庭最基本的交代。