01

楔子

過年前我刷到一個(gè)小區(qū)因?yàn)榉怅柵_(tái)的事情鬧得不可開交，原來該小區(qū)也是經(jīng)歷了格力“公園海德”項(xiàng)目類似的“封陽臺(tái)”之爭(zhēng)。

有興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《》。

關(guān)于“封陽臺(tái)”這個(gè)話題，其實(shí)我已經(jīng)寫過好幾篇文章了，“孰是孰非”其實(shí)很容易判斷，所以一開始我寫的興趣并不大。

后來查了資料之后，發(fā)現(xiàn)她們小區(qū)這個(gè)事情還是挺讓人意外的，所以今天這篇文章就來寫寫“開云 艾尚里”這個(gè)小區(qū)的封陽臺(tái)之爭(zhēng)。

02

小區(qū)簡(jiǎn)介

先來了解一下這個(gè)小區(qū)，也能幫助我們理解：為什么這個(gè)小區(qū)的封陽臺(tái)會(huì)鬧得這么大？

開云 艾尚里

該項(xiàng)目位于浦東北蔡地區(qū)，板塊北面是花木錦繡、南面是御橋康橋。 是浦開集團(tuán)開發(fā)的 高端“ 開云系” 的住宅， 設(shè)計(jì)單位為：RA Architecs 上海銳點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)，這個(gè)公司在上海打造的標(biāo)桿項(xiàng)目是上海古北壹號(hào)。

項(xiàng)目屬中環(huán)線內(nèi)，距內(nèi)環(huán)不到三公里，距中環(huán)路不到2公里。（如上圖）

項(xiàng)目總建筑面積約7.18萬方， 容積率為1.2-1.3，所以基本是多層產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)開盤的時(shí)候售價(jià)約10萬/M2。（如下圖）

該項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)是：建筑立面采用 干掛陶 磚幕墻系統(tǒng)，這在住宅里不太常見。陶磚結(jié)合金屬鋁板的質(zhì)感，給人一種“精工制造”的品質(zhì)感。

整個(gè)項(xiàng)目分3期開發(fā)，一、二期已經(jīng)交付，三期建設(shè)中。戶型方面，規(guī)劃了從建筑面積89平方的兩房，到187平的四房產(chǎn)品。（如下圖）

所以，開云艾尚里是一個(gè)單價(jià)10萬+的中低容積率的豪宅項(xiàng)目，購(gòu)房者自然對(duì)“品質(zhì)”有一定的期許。

03

事件介紹

該小區(qū)的封陽臺(tái)情況，大致如下：

1.全小區(qū)約430戶，其中60戶封了陽臺(tái)，當(dāng)中還有6戶拆了欄桿。

2.而這60戶中，差不多一期有25戶，二期有35戶。主要是集中在89平方的小戶型在封，一期一半以上大戶型，二期全部小戶型。（如下圖）

而比較諷刺的是：這個(gè)小區(qū)在購(gòu)房前還有“告知書”，明確了陽臺(tái)不能封閉。（具體如下圖）

首先是在《紅線內(nèi)（地上）不利因素》中，第32條提到：出于確保住宅安全因素，陽臺(tái)禁止封閉。

而后在《預(yù)售合同》中，又多次提到了陽臺(tái)不能封，雖然是程式化的理由：不破壞結(jié)構(gòu)和不破壞建筑立面。（如下圖為小區(qū)的挑板陽臺(tái)）

但一些居民們收了房之后，就對(duì)這些告知和公約置若罔聞了。才造成了現(xiàn)在“封陽臺(tái)”一派，阻止“封陽臺(tái)”的另一派，某書上甚至還出現(xiàn)了一個(gè)叫做“守護(hù)小區(qū)”的號(hào)。（如下圖）

而封陽臺(tái)的一派也是“硬茬子”，白天不讓封陽臺(tái)，那就乘著夜黑風(fēng)高行動(dòng)。（如下圖）

事件演變至此，已經(jīng)“勢(shì)同水火”了，光靠居民和物業(yè)已經(jīng)無法讓事情善終了。

所以有關(guān)部門在“守護(hù)小區(qū)一派”孜孜不倦的努力下，也介入了事件。并于2026年1月10日在該小區(qū)舉行了一次溝通會(huì)。（會(huì)議紀(jì)要如下圖）

從會(huì)議紀(jì)要來看，封陽臺(tái)是違規(guī)行為，需要恢復(fù)原狀。相關(guān)部門于2026年1月12日起啟動(dòng)司法追究相關(guān)違約責(zé)任，并于1月13日發(fā)了告知書。（如下圖）

在告知書中，我們不僅看到封陽臺(tái)是違法行為，還有處罰的條款，而落款是當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)管理事務(wù)中心。

物業(yè)也對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了告知，并將加強(qiáng)后續(xù)的大門值守和日常巡查力度。（如上圖）

可能是出于對(duì)已經(jīng)封陽臺(tái)60戶的房屋安全考慮，北蔡新城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司又發(fā)了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)告知。（如上圖）

04

WHY?

除了譴責(zé)封陽臺(tái)的這些居民沒有契約精神之外，我一直在問自己一個(gè)問題：花了近1000萬買的房子，為什么非要封陽臺(tái)，甚至不惜違法？

我查了一些資料后發(fā)現(xiàn)，可能有以下一些原因：

一、銷售環(huán)節(jié)，可能銷售人員信口開河。

雖然這個(gè)項(xiàng)目明確告知了“不能封陽臺(tái)”，但是無法保證個(gè)別房產(chǎn)銷售為了促進(jìn)成交，什么要求都承諾。

而買房的消費(fèi)者出于“習(xí)慣思維”，覺得業(yè)主公約只是說說的，沒有什么效用。

二、部分業(yè)主對(duì)封陽臺(tái)有執(zhí)念。

雖然并不是每個(gè)消費(fèi)者對(duì)封陽臺(tái)都有“執(zhí)念”，但不得不說，確實(shí)很多人都希望自己家陽臺(tái)可以封閉。當(dāng)然封陽臺(tái)的理由有千千萬，也就不一一贅述了。

三、開發(fā)商對(duì)于華東地區(qū)的氣候認(rèn)識(shí)不夠。

雖然開發(fā)商是本地的，但是作為一個(gè)上海人，我個(gè)人覺得：上海的住宅項(xiàng)目應(yīng)該預(yù)留封陽臺(tái)的可能性。比如說荷載留多一點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)考慮更細(xì)致一些等，而這個(gè)項(xiàng)目顯然沒有。（如下圖）

如果要想保證建筑立面的統(tǒng)一和美觀，可以考慮給業(yè)主提供封陽臺(tái)的方案和供應(yīng)商。而不是在設(shè)計(jì)伊始就“杜絕”這種需求。

比如說與“格力海德公園”同為理查德羅杰斯設(shè)計(jì)的“中興路一號(hào)”，就考慮了封陽臺(tái)的效果以及技術(shù)可能，這就是開發(fā)商想得比較細(xì)致，真正把消費(fèi)者當(dāng)成“上帝”了。（如下圖）

但這些現(xiàn)在都是“后話”了，因?yàn)榍坝泄s，后又有相關(guān)部門的告知書，該小區(qū)就是“不允許封陽臺(tái)”！

而作為一個(gè)建筑師，我想讓更多人看到：好的設(shè)計(jì)，應(yīng)該是多方彼此的尊重和共謀，而不是事后單方的甩鍋或者粗暴的一紙文書！

05

結(jié)束語

一個(gè)銷售單價(jià)10萬+的豪宅小區(qū)，竟然因?yàn)椤胺怅柵_(tái)”鬧得如此不可開交，確實(shí)讓人大跌眼鏡。

而一個(gè)銷售前就有“不允許封陽臺(tái)”告知的小區(qū)，居然會(huì)出現(xiàn)如此多的強(qiáng)行封陽臺(tái)居民，確實(shí)讓人匪夷所思。

通過以上這篇文章的介紹，再去討論“孰是孰非”我覺得沒太大意義。希望在“好房子建設(shè)”的指引下，我們的新建小區(qū)能夠滿足不同居民的需求吧！

但不管怎么樣，請(qǐng)尊重規(guī)則，因?yàn)樯虾Ｊ且粋€(gè)講究“規(guī)則”的城市！