區(qū)別于往年5+2區(qū)域先行的市場(chǎng)表現(xiàn)，龍泉驛區(qū)、新都區(qū)等此前原二圈層區(qū)域的的市場(chǎng)，已經(jīng)開(kāi)篇：

過(guò)去的周末，東城·金茂錦棠三期開(kāi)放示范區(qū)，售樓部門(mén)口停滿(mǎn)了車(chē)，看樣板間需要拿號(hào)等待，據(jù)金茂透露，示范區(qū)開(kāi)放當(dāng)日，便接待了上千組購(gòu)房者；

東城·金茂錦棠現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍圖

兩天前，新都區(qū)拍出2宗土地，其中一宗位于新都新城，占地34.4畝，容積率2.0，成交樓面價(jià)5940元/㎡，競(jìng)得者中宇啟元，溢價(jià)超10%拍出。

圖源：成都市公共資源交易服務(wù)中心

自此，從新房市場(chǎng)到土地市場(chǎng)，這些區(qū)域正式發(fā)聲。

新規(guī)產(chǎn)品“降維打擊”，

多家房企“低調(diào)賺錢(qián)”

去年，龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、郫都區(qū)等區(qū)域的的市場(chǎng)表現(xiàn)不容小覷。最著名的代表一定是金茂東城曉棠——實(shí)現(xiàn)了十三開(kāi)十三罄，成交金額、成交面積都位列成都項(xiàng)目銷(xiāo)售TOP2。

除了金茂東城曉棠外，克而瑞發(fā)布的《2025年成都項(xiàng)目銷(xiāo)售榜TOP20》數(shù)據(jù)顯示，蜀都萬(wàn)科錦上揚(yáng)華、鷺島臻宸壹品兩個(gè)項(xiàng)目也都登上銷(xiāo)售面積前十榜單。

圖源：克而瑞四川

新規(guī)、低總價(jià)，幾乎是這些項(xiàng)目走紅的共同原因，來(lái)自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示：2025年，這些原二圈層區(qū)域，1-2萬(wàn)元/㎡區(qū)間的成交套數(shù)占比達(dá)63.3%。

中指研究院還指出，隨著5+2區(qū)域高端改善產(chǎn)品持續(xù)涌現(xiàn)，單價(jià)攀升，推動(dòng)總價(jià)持續(xù)走高。這些區(qū)域因較為溫和的價(jià)格，以及新規(guī)的產(chǎn)品迭代，與5+2區(qū)域的二手房形成同價(jià)替換或同價(jià)提檔的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這是2025年取得近50%成交占比的原因之一。

2025年原二圈層商品住宅成交單價(jià)套數(shù)分布及同比變化

圖源：中指研究院

與在5+2區(qū)域高溢價(jià)拿地不同，一些房企開(kāi)始悄悄在這些區(qū)域布局：

在金茂東城曉棠大獲全勝后，金茂持續(xù)在龍泉驛區(qū)洪河板塊布局；成都本土房企嘉禾興，在溫江、郫都、雙流、新都等多個(gè)區(qū)域都實(shí)現(xiàn)了布局，據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計(jì)，嘉禾興去年以51.65億元的成交金額位居第15位；萬(wàn)科在郫都、新都等區(qū)域，落地了蜀都萬(wàn)科·錦上揚(yáng)華、萬(wàn)科·星光都會(huì)、萬(wàn)科·都會(huì)甲第等項(xiàng)目，都快速去化。

兩天前拿地的中宇啟元也并不是新面孔，去年6月，這家房企以成交樓面價(jià)5000元/㎡在新都廖家灣拿地，并打造為楠院——公開(kāi)信息顯示，項(xiàng)目于12月31日取證，清水單價(jià)1.3-1.7萬(wàn)元/㎡，至今賣(mài)了41套。

競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，熱門(mén)板塊仍有新機(jī)會(huì)

去年的市場(chǎng)讓更多房企開(kāi)始重新審視5+2區(qū)域以外市場(chǎng)的投資價(jià)值。

今年1月，克而瑞·深度咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)了成都各行政區(qū)的新房庫(kù)存及去化周期，從這張圖中可以看到，目前郫都、新都、龍泉、雙流等區(qū)域的去化周期都在12-16個(gè)月，而如果細(xì)分板塊，廖家灣、洪河、十陵、行政學(xué)院、郫筒、郫都老城等多個(gè)板塊的庫(kù)存周期都屬于“平衡運(yùn)行期”（7-12個(gè)月），克而瑞指出，以犀浦、怡心湖、廖家灣等近郊板塊為代表，雖存量較高，但憑借便利的軌道交通與性?xún)r(jià)比，去化速度依然可觀(guān)。

圖源：克而瑞·深度咨詢(xún)

這也表明了，如果產(chǎn)品與老規(guī)拉開(kāi)差距，具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的這些區(qū)域的新項(xiàng)目仍然存在機(jī)會(huì)。

東城·金茂錦棠三期的上新也率先給出了答案：新產(chǎn)品在前期產(chǎn)品基礎(chǔ)上完成全面優(yōu)化，推出建面約110-119㎡與128-168㎡兩大產(chǎn)品段，兼顧剛改與改善需求。一名看過(guò)其最新樣板間的業(yè)內(nèi)人士指出：“在168㎡的戶(hù)型中，感受到了200㎡的尺度感?！?/p>

東城·金茂錦棠項(xiàng)目建面約168㎡樣板間實(shí)拍圖

該名業(yè)內(nèi)人士還指出：金茂的推新，帶來(lái)了產(chǎn)品的持續(xù)進(jìn)階，這也對(duì)市場(chǎng)釋放了信號(hào)——此前，這些區(qū)域內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目熱賣(mài)的關(guān)鍵在于“剛改產(chǎn)品+高贈(zèng)送+控總價(jià)”的模式。但隨著更多新項(xiàng)目落地，價(jià)格戰(zhàn)之余，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)升級(jí)，而不斷迭代的產(chǎn)品力，就將成為制勝的關(guān)鍵。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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