鼓樓一套掛牌價(jià)超10萬(wàn)/㎡的房子，火速成交。

圖源小紅書

就在剛剛，銳評(píng)君在中介朋友圈發(fā)現(xiàn)一套“神盤”：蘇州路建面約8.58㎡房源，掛牌總價(jià)86萬(wàn)、單價(jià)超10萬(wàn)/㎡。

據(jù)中介透露，這套房子掛牌僅1天就火速成交，成交總價(jià)83萬(wàn)、單價(jià)約9.7萬(wàn)。

近幾年二手房市場(chǎng)“跌”字當(dāng)頭，哪怕是最抗跌的鼓樓學(xué)區(qū)房，10萬(wàn)+/㎡的掛牌單價(jià)也不多見。那么這套掛出“天價(jià)”、令數(shù)人爭(zhēng)搶的“老破小”，究竟有何魅力呢？

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我們先來(lái)看中介口中的這套“神盤”。

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這套房源位于鼓樓蘇州路小區(qū)一樓，戶型面積僅約8.58㎡，掛牌總價(jià)86萬(wàn)，需要買家全款支付。

約8.58㎡的房子能不能住呢？

蘇州路小區(qū)是鼓樓區(qū)核心地段的老牌住宅區(qū)，雖然周邊生活配套較為便利，但在二手房中屬于“大齡”老小區(qū)，在小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、生活舒適度等方面，條件較為一般。

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從小紅書上曬出的圖片也能看到，地面坑洼不平、通道狹窄，典型的“老破小”居住環(huán)境。

不過(guò)，小區(qū)流通較多的戶型面積多在30㎡以上，二手房網(wǎng)站上公示圖片也多為精裝修，室內(nèi)環(huán)境溫馨。

而這套面積不足9㎡的房子，想住人的確有些困難。

據(jù)了解，房間內(nèi)目前只有衛(wèi)生間和廚房，想住人就得改一下格局，或者另外租下旁邊約20㎡的房子。

不過(guò)中介也強(qiáng)調(diào)：“這房子賣的就是學(xué)區(qū)，想買的客戶也不缺地方住。”

這套房子為何突然爆火？

這套不足9㎡的1樓單室套，幾乎可以算作老破小中的進(jìn)階版，“麻雀”戶型賣出天價(jià)，關(guān)鍵是這套房子優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)配套。

蘇州路小區(qū)目前學(xué)區(qū)為瑯琊路小學(xué)+南京市第二十九中學(xué)，在南京家長(zhǎng)眼中算是頂配學(xué)區(qū)。

而蘇州路小區(qū)房源多以約30-70㎡為主，偶有20㎡左右的房源出售，戶型小、總價(jià)可控。哪怕是2024年6月賣出過(guò)9.8/㎡的單價(jià)，總價(jià)也在200萬(wàn)以內(nèi)。

目前蘇州路小區(qū)成交房源多在30㎡以上，以50㎡左右2房為主，單價(jià)多在3萬(wàn)-5萬(wàn)/㎡之間。

今年1月份，一套建面約51㎡的中樓層成交總價(jià)約191萬(wàn)，約65㎡、1樓帶院子的房源賣到了212萬(wàn)。

就連約24㎡的單室套，總價(jià)也要124萬(wàn)。

對(duì)比來(lái)看，這套房子戶型更小，哪怕成交單價(jià)約9.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)也才83萬(wàn)。很多買家甚至不需要咬牙跺腳，就能擁有這套瑯小+29中頂配雙學(xué)區(qū)房，性價(jià)比直接拉滿。

一掛牌就爆火的行情也足以說(shuō)明，有名校傍身、房齡較新的房源固然好，但“小面積、低總價(jià)”的頂級(jí)學(xué)區(qū)房對(duì)雞娃家長(zhǎng)們的吸引力，也不容小覷。

比如，29初中學(xué)區(qū)傍身的南陰陽(yáng)營(yíng)，去年4月賣出一套面積僅9.78㎡的單室套，賣出約10.84萬(wàn)/㎡的單價(jià)；

力小+29中的漢口西路，去年9月成交一套建面約22.65㎡房源，單價(jià)約9.4萬(wàn)/㎡；

還有雙匯文學(xué)區(qū)傍身的嘉景苑，此前一套建面約14.96㎡戶型，賣出11.36萬(wàn)/㎡的單價(jià)。

不過(guò)多數(shù)選擇這類房源的買家，看重的并非是居住舒適度，而是“學(xué)區(qū)通行證”。

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從春節(jié)前開始，南京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)持續(xù)“爆單”。

比如，樹人雙學(xué)區(qū)的恒盛金陵灣，近90天內(nèi)成交38套，拿下二手房成交量榜首；還有樹人雙學(xué)區(qū)的新河二村、鐘英中學(xué)的王府園，近期成交數(shù)據(jù)都頗為亮眼。

其中，房齡新、戶型大、總價(jià)門檻高的恒盛金陵灣，在樹人雙學(xué)區(qū)房中屬于偏改善的小區(qū)。

在今年1月份賣出了17套房源，月成交量創(chuàng)下近半年新高。

還有新河二村，憑借樹人雙學(xué)區(qū)+低總價(jià)門檻，一直是南京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的“硬通貨”。

二手房網(wǎng)站顯示，小區(qū)從去年11月至今年1月，3個(gè)月共賣出42套房源。而去年同期才僅賣出了24套，漲幅驚人。

性價(jià)比持續(xù)攀升，是學(xué)區(qū)房熱度居高不下的原因之一。

比如瑯小+29中的蘇州路小區(qū)。

小區(qū)在2024年5月學(xué)區(qū)升級(jí)后一度賣到9.8萬(wàn)/㎡的單價(jià)，去年一季度的成交單價(jià)也多在6.5萬(wàn)/㎡以上。

如今同樣的房源，單價(jià)5萬(wàn)/㎡出頭就能拿下。

還有新河二村。相比前些年動(dòng)輒8-9萬(wàn)/㎡的巔峰期，如今200萬(wàn)出頭的置業(yè)門檻，讓原本觀望的剛需買家覺得“跌出了性價(jià)比”，出手便更加利落。

“爆單”的不僅是學(xué)區(qū)房。

今年春節(jié)之后，南京整個(gè)二手房市場(chǎng)迎來(lái)了“火爆開局”。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，南京上周（3.2-3.8）賣出1486套二手房，相比上周大漲70.4%，僅周末單日成交量就已突破400套。

另有網(wǎng)站顯示，在上周末，南京近3個(gè)月的均價(jià)累計(jì)漲幅位居全國(guó)第一。一系列數(shù)據(jù)證明南京二手房市場(chǎng)進(jìn)入“小陽(yáng)春”。

更重要的是，南京樓市直接進(jìn)入“金三”旺季，再加上學(xué)區(qū)房的需求量的集中釋放，成交量大概率還要繼續(xù)上升。