2026年3月，重慶兩江新區(qū)發(fā)布最新規(guī)劃，正式確立“一帶一軸一廊”空間格局。這不僅是物理空間的重組，更是城市資源與資本流向的重新分配。在2026年初樓市整體“量?jī)r(jià)調(diào)整、結(jié)構(gòu)分化”的背景下，普漲時(shí)代已然落幕，分化成為主旋律。而這條貫穿南北的“城市主軸”，串聯(lián)起觀音橋、照母山、中央公園、空港，正是未來(lái)十年城市資源與政策紅利雙重傾斜的核心承載區(qū)。

核心觀點(diǎn)

規(guī)劃定調(diào)：兩江新區(qū)“一帶一軸一廊”最新規(guī)劃下，未來(lái)資金、產(chǎn)業(yè)與高凈值人口將沿著“城市主軸”高度集聚。

市場(chǎng)現(xiàn)狀：城市軸中觀音橋、照母山、中央公園、空港四大組團(tuán)房?jī)r(jià)呈階梯式落差：

• 觀音橋：近一年房?jī)r(jià)領(lǐng)跑，加速向“世界級(jí)商圈”邁進(jìn)；

• 照母山：成熟改善的堅(jiān)挺支撐，軸線中段的“壓艙石”；

• 中央公園：從規(guī)劃紅利到配套兌現(xiàn)，頭部效應(yīng)明顯；

• 空港組團(tuán)：臨空經(jīng)濟(jì)的價(jià)值洼地，軸線“潛力股”；

未來(lái)發(fā)展：兩江新區(qū)城市主軸將以觀音橋?yàn)楹诵?，沿紅錦大道、渝都大道等主干道向北串聯(lián)各組團(tuán)，其沿線因疊加區(qū)位、配套與規(guī)劃紅利，將在分化行情中表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期能力。

Part:

01

頂層定調(diào)

“一帶一軸一廊”構(gòu)建城市新骨架兩江新區(qū)最新規(guī)劃明確了“一帶一軸一廊”三大核心，其中“城市軸”（南北向）直接串聯(lián)了觀音橋、照母山、中央公園、空港四大核心組團(tuán)，成為高端要素配置的主通道。

• 一帶（濱江帶）：

  打造“山水城市客廳”，確立國(guó)際化形象。

• 一軸（城市軸）：

  依托紅錦大道等主干道，貫通南北，強(qiáng)化產(chǎn)城融合。

• 一廊（產(chǎn)業(yè)廊）：

  沿東西向布局萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)，為軸線提供產(chǎn)業(yè)人口支撐。

兩江新區(qū)“城市軸”作為國(guó)家級(jí)新區(qū)的主軸，其沿線的資源集聚效應(yīng)，將更緊密地承載城市功能分工，進(jìn)一步在下一輪資源競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)高點(diǎn)。

Part:

02

市場(chǎng)觀察

“城市主軸”四大組團(tuán)房?jī)r(jià)呈階梯式落差

作為這條城市軸的南端起點(diǎn)，觀音橋的地位無(wú)可撼動(dòng)。它不僅是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，更是兩江新區(qū)向南融合核心區(qū)的橋頭堡。

• 近一年房?jī)r(jià)表現(xiàn)：觀音橋組團(tuán)是重慶房?jī)r(jià)在2.1萬(wàn)元/㎡-3.2萬(wàn)元/㎡之間，遙遙領(lǐng)先于其他板塊 。在過(guò)去一年中，盡管市場(chǎng)整體波動(dòng)，但觀音橋憑借極核地位和稀缺的土地供應(yīng)，高峰在3.2萬(wàn)元/㎡，價(jià)格韌性強(qiáng)勁。

• 未來(lái)趨勢(shì)：隨著兩江新區(qū)城市形象的提升，觀音橋?qū)⒓铀傧颉笆澜缂?jí)商圈”邁進(jìn)。未來(lái)這里的新增供應(yīng)將極度稀缺，且以高端住宅、城市大平層為主。它將是整個(gè)城市軸線上核心區(qū)位，吸附城市周邊的高端購(gòu)買力。

照母山是過(guò)去十年重慶北進(jìn)的明星區(qū)域，如今已高度成熟。在城市軸中，它承擔(dān)著科技創(chuàng)新與高品質(zhì)居住的雙重功能。

• 近一年房?jī)r(jià)表現(xiàn)：照母山新房均價(jià)在1.1萬(wàn)元/㎡-2.8萬(wàn)元/㎡之間 。過(guò)去近一年，照母山板塊進(jìn)入存量房時(shí)代，其價(jià)格支撐主要來(lái)源于優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源、成熟的商業(yè)配套以及改善、高端住宅的市場(chǎng)口碑。

• 未來(lái)趨勢(shì)：照母山的發(fā)展已從“大開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)入“精運(yùn)營(yíng)”。占據(jù)照母山核心位置、擁有良好物業(yè)服務(wù)的改善型樓盤，仍是片區(qū)的核心主力；而邊緣地帶的早期剛需盤將面臨橫盤壓力。它是軸線上的價(jià)值“壓艙石”，穩(wěn)住城市中段的基本盤。

中央公園是這條城市軸的幾何中心與功能核心。隨著兩江新區(qū)行政能級(jí)的提升，中央公園作為高品質(zhì)居住示范區(qū)的地位愈發(fā)凸顯。

• 近一年房?jī)r(jià)表現(xiàn)：組團(tuán)新房均價(jià)在1.2萬(wàn)元/㎡-1.6萬(wàn)元/㎡左右 。中央公園市場(chǎng)進(jìn)入“配套兌現(xiàn)”的檢驗(yàn)期。隨著商圈正式開(kāi)業(yè)、軌道交通密集聯(lián)網(wǎng)以及眾多頭部樓盤交付，中央公園供應(yīng)成交均位于城市板塊前列。同時(shí)品質(zhì)樓盤憑借第四代住宅等創(chuàng)新產(chǎn)品，在生態(tài)資源的加持下，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力顯著提升。

• 未來(lái)趨勢(shì)：板塊內(nèi)部分化，圍繞公園頭排和商圈核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，憑借稀缺的景觀資源和成熟的生活配套，價(jià)格將持續(xù)領(lǐng)跑；而遠(yuǎn)離核心區(qū)、缺乏產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，去化壓力依然較大。

作為城市軸的北端節(jié)點(diǎn)，空港是重慶鏈接全球的門戶。這里不僅是江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)所在地，更是臨空制造和物流產(chǎn)業(yè)的重鎮(zhèn)。

• 近一年房?jī)r(jià)表現(xiàn)：空港組團(tuán)新房均價(jià)在1.1萬(wàn)元/㎡-1.4萬(wàn)元/㎡左右。由于臨空產(chǎn)業(yè)集中，片區(qū)以剛需和剛改為主力支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)呈壓，市場(chǎng)多呈觀望狀態(tài)。

• 未來(lái)趨勢(shì)：空港的的核心在于“產(chǎn)城融合”。隨著兩江新區(qū)制造業(yè)向價(jià)值鏈中高端邁進(jìn)，大量產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入將為空港提供源源不斷的購(gòu)房需求 。長(zhǎng)期來(lái)看，依托穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和臨空優(yōu)勢(shì)，空港將是軸線上的“潛力股”，尤其適合首次置業(yè)的剛需群體。

Part:

03

總 結(jié)

核心區(qū)抗周期，主軸沿線顯韌性

回顧過(guò)去近一年兩江新區(qū)城市主軸沿線的市場(chǎng)表現(xiàn)，印證了資源集聚效應(yīng)。克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，2025年年中心城區(qū)成交金額TOP50項(xiàng)目中，位于城市核心及熱點(diǎn)新區(qū)的占比持續(xù)提升，其中中央公園、觀音橋等主軸沿線板塊貢獻(xiàn)了多個(gè)熱銷項(xiàng)目。

觀音橋作為城市核心區(qū)銷售額領(lǐng)跑，典型高端項(xiàng)目量?jī)r(jià)表現(xiàn)雙優(yōu)，凸顯核心區(qū)改善需求的承接韌性。向北延伸，照母山、中央公園構(gòu)成主軸中段的改善主力區(qū)，規(guī)劃配套兌現(xiàn)、品牌房企集聚，120-144㎡再改戶型市場(chǎng)份額持續(xù)提升，改善需求沿軸梯度釋放的格局逐步清晰?？崭圩鳛楸倍斯?jié)點(diǎn)，依托臨空產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，中長(zhǎng)期有望承接首次置業(yè)外溢。

展望后續(xù)，兩江新區(qū)城市主軸將以觀音橋?yàn)楹诵?，沿紅錦大道、渝都大道等主干道向北串聯(lián)各組團(tuán)，其沿線因疊加區(qū)位、配套與規(guī)劃紅利，將在分化行情中表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期能力。

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