（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙老先生與妻子周某婚后購(gòu)買一套房屋（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋），登記在趙老先生一人名下。二人育有四名子女：長(zhǎng)子趙某1、次子趙某2、長(zhǎng)女趙某3、次女趙某4。

2015年，周某去世，未留遺囑。2020年8月，趙老先生與次子趙某2簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，以極低價(jià)格將房屋過(guò)戶至趙某2名下。2021年，趙老先生去世。

此后，長(zhǎng)子趙某1起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)該買賣合同無(wú)效。理由如下：

案涉房屋系父母夫妻共同財(cái)產(chǎn)，母親去世后，其50%份額已成為遺產(chǎn)，應(yīng)由全體繼承人共有；

父親在未與其他繼承人協(xié)商、未支付合理對(duì)價(jià)的情況下，擅自將整套房屋“賣”給趙某2，侵害了其他子女的繼承權(quán)；

趙老先生晚年患有腦出血、癡呆、癲癇，簽約時(shí)可能無(wú)民事行為能力。

趙某2辯稱：

父母生前多次表示房屋歸他所有；

他早在2000年就繳納了購(gòu)房款，并長(zhǎng)期居�。�

過(guò)戶是父親真實(shí)意愿，且親自辦理。

兩位女兒均支持大哥，稱父母從未說(shuō)過(guò)把房給趙某2，且父親病情嚴(yán)重，多次走失，不可能清醒處分房產(chǎn)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)趙老先生與趙某2于2020年8月13日簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效；

? 房屋恢復(fù)為遺產(chǎn)狀態(tài)，由全體繼承人依法繼承（繼承問(wèn)題另行解決）。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

1. 房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，母親去世后即發(fā)生繼承

案涉房屋雖登記在父親一人名下，但系婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。母親去世后，其50%份額自動(dòng)成為遺產(chǎn)，由配偶及四名子女共同共有。父親僅能處分自己的50%，無(wú)權(quán)單獨(dú)處置整套房屋。

2. 買賣合同損害其他繼承人利益，應(yīng)屬無(wú)效

父親與次子在未析產(chǎn)、未征得其他繼承人同意的情況下，以明顯不合理價(jià)格完成過(guò)戶，構(gòu)成惡意串通，侵害了其他繼承人的合法權(quán)益，依據(jù)《民法總則》第154條，合同無(wú)效。

3. “名為買賣、實(shí)為贈(zèng)與”不成立

次子主張實(shí)為贈(zèng)與，但雙方簽訂的是買賣合同，且未提供有效贈(zèng)與協(xié)議。其所提交的“遺囑”，屬于死后生效的法律行為，不能證明父親生前有贈(zèng)與意思表示。根據(jù)《民法總則》第146條，虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

4. 行為能力問(wèn)題雖未直接認(rèn)定，但強(qiáng)化了交易可疑性

盡管法院未明確認(rèn)定父親簽約時(shí)無(wú)行為能力，但結(jié)合病歷中“癡呆、癲癇、多次走失”等記錄，進(jìn)一步佐證該交易缺乏真實(shí)意思基礎(chǔ)。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴關(guān)鍵在于：

精準(zhǔn)鎖定“夫妻共同財(cái)產(chǎn)+未析產(chǎn)”這一致命漏洞：只要母親去世后未分割遺產(chǎn)，父親就無(wú)權(quán)單獨(dú)處分整套房產(chǎn)；

揭露“買賣”背后的惡意：極低價(jià)格、親屬關(guān)系、隱瞞其他子女，構(gòu)成典型惡意串通；

瓦解“贈(zèng)與”抗辯：明確區(qū)分“生前贈(zèng)與”與“遺囑”，前者需明示+交付，后者死后生效；

善用“虛假意思表示”規(guī)則：名為買賣、實(shí)無(wú)付款，法院可直接認(rèn)定無(wú)效。

重要提醒：

?? 父母一方去世后，房產(chǎn)不能由在世一方單獨(dú)處置！

?? “口頭承諾”“長(zhǎng)期居住”不能替代法定繼承程序；

?? 過(guò)戶≠合法取得！若損害其他繼承人利益，法院可撤銷。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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