不可否認(rèn)，在過去的市場(chǎng)環(huán)境中，預(yù)售制作為房地產(chǎn)行業(yè)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高債務(wù)”模式的燃料，為城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了巨額的資金支持。

但是吧，隨著房地產(chǎn)下行，過去幾年大家也都有目共睹了，預(yù)售制所伴生的資金挪用、項(xiàng)目爛尾、房屋品質(zhì)貨計(jì)不符等問題，讓多少家庭陷了進(jìn)去。

預(yù)售制本質(zhì)上是購房者向開發(fā)商提供的一種大規(guī)模、低成本的信用支持。

在預(yù)售模式下，開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)初期即可通過預(yù)售證獲取購房者的首付款及銀行按揭貸款，這部分資金構(gòu)成了房企最核心的無息現(xiàn)金流。

我們假設(shè)一個(gè)典型項(xiàng)目的投資回報(bào)模型。
若采用預(yù)售制，開發(fā)商的內(nèi)部收益率（IRR）通?？蛇_(dá)到25%-40%，因?yàn)槠渥杂匈Y金在項(xiàng)目開工后的第6個(gè)月即可通過預(yù)售基本收回，后續(xù)建設(shè)資金由預(yù)售款支撐。

而在現(xiàn)房銷售模式下，開發(fā)商必須依靠自有資金、銀行貸款或建筑商墊資完成全部建設(shè)成本，資金占用周期從原先的6-9個(gè)月拉長至24-36個(gè)月 。

根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的模型推算，現(xiàn)房銷售將導(dǎo)致開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增加約8%至12%，這主要源于資金利息的累積和資本周轉(zhuǎn)率的下降 。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下行甚至大幅虧損的背景下，這種成本上升，會(huì)顯著影響房地產(chǎn)商的拿地意愿。

這就是很尷尬的地方。

一方面，過去幾年房地產(chǎn)商信用盡失，沒人敢買期房，現(xiàn)房銷售似乎勢(shì)在必行；不然光靠“好房子”拉動(dòng)“換房需求”怕是增量有限，關(guān)鍵還得靠跟二手房搶市場(chǎng)。

另一方面，現(xiàn)房銷售對(duì)資金實(shí)力的要求大幅提高，關(guān)系著房地產(chǎn)商的“拿地意愿”。
現(xiàn)房銷售模式將顯著拉長土地出讓金的回收周期。由于開發(fā)商拿地后需要2-3年才能回籠資金，其實(shí)施大規(guī)模拿地的意愿和能力都會(huì)受到抑制。

在地方財(cái)政沒有解決“替代收入來源”的前提下，硬推現(xiàn)房銷售，恐怕也存在困難。
所以，“現(xiàn)房銷售”也只能“逐步”推進(jìn)。
那新房市場(chǎng)就還得熬，尷尬。
#姜萬榮觀點(diǎn)解讀 #住房銷售管理?xiàng)l例
（話說回來，預(yù)售制這個(gè)東西其實(shí)并非那么“不堪”，只是執(zhí)行環(huán)節(jié)出了太多問題，就不再贅述）