最近，上海、深圳、杭州、南京等幾個(gè)大城市的樓市出現(xiàn)了回暖跡象，也就是大家常說(shuō)的“小陽(yáng)春”，具體的表現(xiàn)就是整體成交量在回升，核心區(qū)域的房?jī)r(jià)在回漲。

關(guān)于這樣的“小陽(yáng)春”行情，究竟是曇花一現(xiàn)，還是會(huì)持續(xù)下去？

據(jù)筆者的了解，目前市場(chǎng)上爭(zhēng)論的聲音還是不少。個(gè)人感覺是對(duì)后市仍然比較悲觀的人還是比較多的，也就是更多人不相信這樣的行情是可以持續(xù)下去的。

現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多人有這樣的判斷也不足為奇。畢竟過(guò)去幾年的樓市走勢(shì)確實(shí)如此，每次回升都是脈沖式，并沒有持續(xù)下去。況且現(xiàn)階段看空樓市的理由還是有不少的，比如說(shuō)人口在減少，房子供應(yīng)過(guò)量等等。

對(duì)于樓市未來(lái)的走勢(shì)，我認(rèn)為還是要站在更宏觀的角度來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題，且要多多分析一下國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的樓市已經(jīng)走過(guò)的路，它們的發(fā)展歷史對(duì)于我們現(xiàn)在來(lái)判斷國(guó)內(nèi)樓市未來(lái)的走勢(shì)還是有很多的參考價(jià)值的。

比如說(shuō)，像美國(guó)、日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)都先于我們發(fā)展了很多年，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些發(fā)展規(guī)律也是值得我們借鑒的，它們的市場(chǎng)也曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)我們現(xiàn)在面臨的問(wèn)題的。這些市場(chǎng)的發(fā)展歷史一定程度上也揭示了國(guó)內(nèi)樓市未來(lái)發(fā)展的一些規(guī)律。而認(rèn)清了這些發(fā)展規(guī)律后，也基本上可以說(shuō)國(guó)內(nèi)樓市走向，基本上也算是大勢(shì)已定了。

關(guān)于這個(gè)規(guī)律，有兩條核心的主線：

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了快速發(fā)展之后，市場(chǎng)會(huì)逐漸由增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷普漲之后會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的普跌行情，繼而在諸多因素的作用下會(huì)慢慢企穩(wěn)，但接下來(lái)市場(chǎng)就再也難出現(xiàn)普漲行情。

二是樓市的走向會(huì)因城市而異，即一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、人口密度大的超級(jí)大城市的房?jī)r(jià)會(huì)下跌調(diào)整后重新回到上漲通道，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲甚至?xí)賱?chuàng)新高，尤其這些城市中心城區(qū)和核心區(qū)域。

這個(gè)邏輯其實(shí)也不復(fù)雜。從當(dāng)前城市發(fā)展的脈絡(luò)來(lái)看，大城市具有更好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，能夠提供更多的工作機(jī)會(huì)、更好的公共配套設(shè)施，吸引著人口持續(xù)的流入。即便是總體人口在減少，但是大城市的人口仍會(huì)繼續(xù)增加或是維持著高密度的人口。這些人都是有住房需求的，也有購(gòu)房意愿的。對(duì)于大城市的樓市，核心影響因素是收入和房?jī)r(jià)之間的平衡。如果人們的整體收入是上漲的，那么這些地方的房?jī)r(jià)大概率也會(huì)隨之上漲。

對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終的發(fā)展路徑也會(huì)是大同小異。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體已經(jīng)進(jìn)入供大于求的存量市場(chǎng)，但是幾個(gè)超級(jí)大城市的樓市并沒有明顯供大于求。在人口繼續(xù)流入的背景下，這些城市的樓市仍具有強(qiáng)大的需求支持，房?jī)r(jià)企穩(wěn)甚至繼續(xù)走高只是時(shí)間問(wèn)題。

當(dāng)然，有人可能說(shuō)時(shí)間問(wèn)題也是問(wèn)題。這個(gè)當(dāng)然沒有錯(cuò)，但如果長(zhǎng)期跟蹤市場(chǎng)的人是能體會(huì)到什么時(shí)候市場(chǎng)真的能回穩(wěn)。而經(jīng)歷這些年市場(chǎng)的下行調(diào)整，各項(xiàng)措施的支持、市場(chǎng)心態(tài)的變化等等，這個(gè)時(shí)間也正在接近了。

過(guò)去幾年，有不少人根據(jù)美國(guó)（4年）、中國(guó)香港（6年）、日本（20-30年）等國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間來(lái)推測(cè)國(guó)內(nèi)樓市的調(diào)整時(shí)間。其實(shí)推測(cè)這樣的時(shí)間往往是意義不大的，因?yàn)樽饔玫矫總€(gè)市場(chǎng)的因素是具有差異性，會(huì)影響到周期的時(shí)間長(zhǎng)短。

但是市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的發(fā)展規(guī)律卻是可以借鑒的，即我在上文提到的核心兩點(diǎn)。這也是我們常說(shuō)的趨勢(shì)是明確的，一些因素能改變的只是這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展的進(jìn)程，而無(wú)法改變趨勢(shì)本身。

對(duì)于大城市的樓市，或許市場(chǎng)調(diào)整仍需要時(shí)間來(lái)消化，但我認(rèn)為這個(gè)時(shí)間也不會(huì)太久了。最后我想旗幟鮮明地表達(dá)自己的觀點(diǎn)，堅(jiān)定看好大城市的樓市，尤其是核心區(qū)域。